Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Les textes n'imposent au preneur, autorisé à changer la distribution des lieux loués, aucun délai pour exercer la nouvelle activité. Dans une décision isolée, la Cour d’appel de Montpellier a cependant considéré qu’un preneur, qui a fait une demande de déspécialisation plénière en vue d’exploiter l’activité de “restauration ou d’alimentation générale” en remplacement de celle de vente de vêtements, ne peut plus, à compter de l’expiration du délai de trois mois accordé au bailleur pour faire connaître son avis, qu’exploiter dans les lieux loués cette activité de restauration ou d’alimentation générale . Lorsque le bail commercial stipule une clause de résiliation de plein droit pour cessation d'activité, l’article L. 145-42, alinéa 1, du Code de commerce prévoit que celle-ci cesse de produire ses effets durant le temps nécessaire à la réalisation des transformations faites en application des dispositions relatives à la déspécialisation. Toutefois, l’alinéa 2 indique que “ce délai ne saurait excéder six mois à dater de l'accord sur la déspécialisation ou de la décision judiciaire l'autorisant”.

Aux termes de l’article L. 145-50, alinéa 1, du Code de commerce, le changement d'activité peut justifier le paiement par le locataire d'une indemnité égale au montant du préjudice que le bailleur estime subir du fait de la déspécialisation. Ce dernier peut, en outre, et en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la déspécialisation , la modification du prix du bail sans qu'il y ait lieu d'appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39 relatives aux règles de révision du loyer (art. L. 145-50, al. 2, C. com.) . Le consentement donné à la déspécialisation du bail justifie par lui-même l’octroi d’une contrepartie pour le bailleur, qu’il y ait, ou non, des travaux à effectuer pour l’exercice de la nouvelle activité autorisée dans les lieux .

La modification du prix du loyer, en application de l’article L. 145-50, alinéa 2, du Code de commerce, suppose que la procédure de déspécialisation plénière ait été suivie . Elle ne peut, en revanche, être mise en œuvre dans le cadre d’une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé lorsque le changement d'activité constitue une modification unilatérale et notable de la destination contractuelle justifiant un déplafonnement du loyer lors du renouvellement, mais pas la majoration de l'article 145-50, à défaut de procédure de déspécialisation . 

Enfin, l’article L. 145-54 précise qu’"il n'est pas tenu compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation prévue à l'article L. 145-48, lorsque l'immeuble dans lequel est exploité le fonds doit être démoli ou restauré, ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le cadre d'une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée moins de trois ans après la demande prévue à l'alinéa 1er dudit article".

Montpellier, 30 octobre 1996, n° 95/0002783, Loyers et copropr. 1998, comm. 157.

Versailles, 12 mars 1998, LawLex202300009118JBJ.

Cass. 3e civ., 24 juin 1992, LawLex202200000588JBJ, Bull. civ. III, n° 221 ; AJPI 1993, 853, note BLATTER ; Rev. loyers 1993, 161 ; Loyers et copropr. 1993, Comm. 143 ; Administrer févr. 1993, 20, note BARBIER, qui retient qu'une cour d’appel ne peut retenir, dans le cadre d’une déspécialisation plénière, que la fixation du nouveau loyer ne peut être demandée que lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l'alinéa 2 de l’article 34 du décret du 30 septembre 1953 (actuel art. L. 145-47 du Code de commerce).

Paris, 10 avril 1990, n° 89/003447 et 90/002364, D. 1990, IR 117, qui précise qu’ayant obtenu l’autorisation d’exercer une nouvelle activité, le preneur, au nom de l’obligation du bailleur de livrer la chose conforme à son usage, serait mal venu de vouloir ensuite tirer avantage à son profit exclusif des travaux d’aménagements réalisés par lui alors qu’aucun engagement en ce sens n’a été demandé au bailleur lorsque l’autorisation de déspécialiser a été contractuellement accordée.

Versailles, 12 mars 1998, LawLex202300009118JBJ, préc., qui estime que lorsque des locaux loués ont toujours été à usage de “ tous commerces à l'exception de celui d'alimentation ”, l'activité de bazar exercée dans les lieux, en remplacement d’un commerce de vente de meubles, ne modifie pas leur destination telle qu'autorisée par le bail et ne relève pas d’une déspécialisation plénière.

Paris, 21 septembre 2001, n° 2000/04369, RL 2001, 464. 

171. Effets