Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsque le commerce est intégré dans un ensemble commercial plus vaste, la question de la propriété du fonds et de la clientèle, soulève celle de l’autonomie du preneur au sein de cet ensemble. Aussi, au-delà de l’exigence d’une clientèle propre distincte, la jurisprudence exige-t-elle qu’il justifie d’une autonomie de gestion pour bénéficier du statut des baux commerciaux . Ainsi, le preneur qui exerce son activité au sein d’un centre commercial ne possède pas une clientèle propre si le centre lui impose ses horaires d'ouverture et de fermeture . De même, ne disposent d’aucune autonomie de gestion le preneur d’un stand de crêpes installé sur la terrasse couverte d’un café, qui vend ses crêpes aux clients du café ainsi qu’aux passants mais dépend des horaires d’ouverture et de fermeture du café , ou la rôtisserie ambulante stationnée sur un espace de situé sur le parking d’un magasin, qui dépend de ses infrastructures et doit respecter ses horaires d’ouverture . En revanche, le commerçant qui exerce son activité dans un local situé à l'extérieur d'un supermarché, adossé à celui-ci, possède une clientèle personnelle attirée par son emplacement et par les spécialités qu'il met en vente .

Pour apprécier l’autonomie de gestion, les juges évaluent l’existence de “ contraintes incompatibles ” avec le libre exercice de l’activité qui doit permettre au preneur de réunir autour des lieux loués une clientèle personnelle . Ainsi, le dispositif de protection des baux commerciaux est applicable au magasin situé dans un hôtel, qui est accessible à une clientèle autre que celle de ce dernier, et dont le règlement intérieur ne constitue pas une entrave effective à son activité commerciale . De même, les contraintes imposées par le concept de vente dans un environnement de haute qualité ne sont pas incompatibles avec le libre exercice de son exploitation par le locataire, dès lors qu'il dispose d’une clientèle propre au sein du centre commercial en cause, qu’il assume seul les risques de son exploitation, qu’il a son propre personnel, qu’il bénéficie d’un service de caisse et qu’il paie ses charges . Tel n’est pas le cas, en revanche, lorsque les horaires du service de restauration du preneur sont déterminés par une société bailleresse hôtelière qui donne son accord préalable pour la fermeture des restaurants, qui dispose d’un véritable droit de contrôle sur les employés du site et qui prend à sa charge de nombreuses prestations, telles que les fluides, l'électricité, les taxes, l'entretien et la réparation des agencements concernant les locaux affectés à la prestation de l’exploitant locataire, les contraintes ainsi imposées étant incompatibles avec le libre exercice de l'activité .

Dans tous les cas, il n’est pas nécessaire que la clientèle personnelle du commerçant présente un caractère prépondérant par rapport à celle de l’exploitant principal à qui il est rattaché .

Cass. 3e civ., 5 avril 1995, LawLex202100001320JBJ, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 1997, Somm. 306, obs ROZES ; RDI 1995, 602, obs. DERRUPPE ; Ann. loyers 1995, 1390 ; Gaz. Pal. 1995, 2, pan. jurispr. 226 ; V. aussi pour une solution inverse, Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202100001279JBJ, Bull. civ. III, n° 22 ; D. 1997, Somm. 306, obs. ROZES ; RDI 1996, 427, obs. COLLART-DUTILLEUL ; Loyers et copr. 1997, n° 46, obs. BRAULT et MUTELET ; D. Aff. 1997, 287 ; RJDA 1996, n° 464 ; JCP G 1996, IV, 586 : un bailleur commet une fraude afin d'éluder l'application des dispositions relatives aux baux commerciaux en qualifiant faussement d’emplacements, des locaux commerciaux disposant d’une vitrine et d’une entrée indépendante, tout en stipulant contractuellement que le preneur agirait à ses risques et périls et qu’aucune contrainte horaire ne lui serait imposée, lui laissant une pleine autonomie de gestion tout en ayant sa propre clientèle, distincte de celle du supermarché.

Cass. com., 3 mai 1993, LawLex202100001346JBJ ; Cass. 3e civ., 15 juin 2004, LawLex202100001283JBJ, AJDI 2005, 128, note DENIZOT ; Cass. 3e civ., 15 octobre 2014, LawLex202100001327JBJ, D. 2015, 1615, note DUMONT-LEFRANC ; AJDI 2015, 359, obs. HALLARD ; JCP N 2015, chron. 1142, n° 18, obs. BRIGNON ; JCP E 2015, 1130, obs. KENFACK ; JCP E 2015, chron. 1350, n° 6 ; Administrer juin 2014, 24, obs. BARBIER ; Administrer déc. 2014, 36.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2003, LawLex202100001347JBJ, Bull. civ. III, n° 167 ; D. 2003, AJ 2576 ; AJDI 2004, 198, note DUMONT ; JCP E 2003, 1665, n° 10, obs. MONEGER ; JCP G 2003, II, 10200, note TUAILLON ; Loyers et copr. 2003, comm. 239, obs. BRAULT ; Rev. Loyers 2003, 651, obs. QUEMENT ; Gaz. Pal. 2004, 1, somm. 588, obs. BRAULT ; LPA 19 nov. 2003, 16, note REIFEGERSTE, en l’espèce, l’exploitant du café fournissait l’eau et l’électricité, les instruments de cuisine et les ingrédients nécessaires à la fabrication des crêpes.

Cass. 3e civ., 23 juin 2016, LawLex202100001368JBJ, Bull. civ. III, n° 40 ; AJDI 2016, 689 ; JCP E 2016, 1628, n° 8 ; JCP E 2016, chron. 1338, n° 8, obs. MONEGER ; Administrer juill. 2016, 32, comm. LIPMAN-W. BOCCARA ; Loyers et copr. 2016, comm. 213, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 1er décembre 1976, LawLex202100001273JBJ, Bull. civ. III, n° 436, 31 ; D. 1977, IR, 110 ; RTD com. 1976, 273, n° 1, obs. PEDAMON.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, LawLex202100001365JBJ, D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2016, 47, obs. KENDERIAN ; Gaz. Pal. 1er mars 2016, 76, note BARBIER ; JCP E 2016, 1273, n° 11, préc. cité, en l’espèce, le commerçant assume seul les risques de son exploitation, dispose de son propre personnel, et bénéficie d’un service de caisse et paie ses charges.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2005, LawLex202100001326JBJ, Bull. civ. III, n° 10, D. 2005, AJ 491, obs. ROUQUET ; D. 2006, 925, obs. ROZES ; AJDI 2005, 476, note BLATTER ; AJDI 2005, 556, note BOULOGNE-YANG-TING ; JCP 2005, II, 10040, note REIFEGERSTE ; JCP 2005, II, 10097, note BOUZOL ; JCP E 2005, 826, n° 13, obs. KENFACK ; RJDA 2005, n° 362 ; Dr. et patrimoine 2005, n° 36, Chron. n° 3668, obs. CHAUVEL ; Defrénois 2005, 1830, obs. RUET ; LPA 22 nov. 2005, 15, note HUMANN ; ibid. 10 janv. 2006, 10, note BOISMAIN ; Gaz. Pal. 2005, Somm. 1305, obs. JACQUIN ; Loyers et copr. 2005, n° 51, note BRAULT ; Just. & cass. 2006, 320, rapp. ASSIE ; ibid. 323, concl. GUERIN ; Administrer 3/2005, 29, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ; Administrer mai 2005, 25, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2005, 241, note DE MAILLARD.

Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, LawLex202100001365JBJ ; AJDI 2005, 128, note DENIZOT, préc. cité ; Cass. civ. 3e, 15 octobre 2014, LawLex202100001327JBJ, D. 2015, 1615, note DUMONT-LEFRANC ; AJDI 2015, 359, obs. HALLARD ; JCP N 2015, chron. 1142, n° 18, obs. BRIGNON ; JCP E 2015, 1130, obs. KENFACK ; JCP E 2015, chron. 1350, n° 6 ; Administrer juin 2014, 24, obs. BARBIER ; Administrer déc. 2014, 36 ; 19 novembre 2015, LawLex202100001365JBJ, D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2016, 47, obs. KENDERIAN ; Gaz. Pal. 1er mars 2016, 76, note BARBIER ; JCP E 2016, 1273, n° 11.

Cass. 3e civ., 5 septembre 2012, LawLex202100001363JBJ, D. 2013, 1796, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 272, obs. BLATTER ; RTD com. 2013, 62, note KENDERIAN ; RTDI n° 1/2003, 64, obs. KENFACK ; RJDA 2012, n° 1048.

Cass. 3e civ., 19 mars 2003, LawLex202100001430JBJ, Bull. civ. III, n° 66 ; D. 2003, 2749, note KENFACK ; D. 2003, Somm. 973, obs. ROUQUET ; RTD com. 2003, 275, obs. MONEGER ; JCP G 2003, II, 10143, obs. CLAMOUR et TOSI ; JCP E 2003, 1115, obs. KEITA ; JCP N 2004, 1020, obs. REZEK ; RJDA 2003, n° 572 ; Loyers et copr. 2003, n° 110, obs. BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Rev. loyers 2003, 353, obs. VAISSIE ; Administrer mai 2003, 27, obs. BOCCARA et LIPMAN-BOCCARA ; Administrer 7/2003, 29, note BARBIER, à propos de l’exploitation d’un chalet destiné à la vente de “ casse-croûte ” et boissons dont la clientèle se compose, en dehors de celle de la régie mécanique, des amateurs de ski de fond, des randonneurs, des promeneurs en raquette et des amateurs d’équitation.

30. Commerce intégré.