Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-5 du Code de commerce, il se forme un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux lorsqu’à l’expiration du bail dérogatoire, “et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession” des lieux, et “en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d …

Nouveau bail

Aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-5 du Code de commerce, il se forme un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux lorsqu’à l’expiration du bail dérogatoire, “et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession” des lieux, et “en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local” . Une réponse ministérielle, en date du 4 juillet 1994, a précisé que, dans ce cas, “la durée de ce bail ne peut être inférieure à neuf ans et le preneur est admis au bénéfice de la propriété commerciale” .

La naissance d’un nouveau bail soulève la question de la réunion des conditions d’application énoncées à l’article L. 145-1 du Code de commerce, notamment celle relative à l’exploitation du fonds de commerce. En effet, la Cour de cassation estime que, si à l’expiration d’un bail dérogatoire, un preneur reste et est laissé en possession des lieux et qu’il s’opère un nouveau bail dont l'effet est régi par les dispositions relatives aux baux commerciaux, ce n’est qu’à la condition que le preneur exploite un fonds de commerce dans les lieux loués . Tel n’est pas le cas des locaux qui ne constituent pas le lieu d’exploitation du fonds ou ne sont pas indispensables à l’exploitation d’un tel fonds . En cas de pluralité de preneurs, tous les cotitulaires du bail dérogatoire, qui se maintiennent dans les locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, sont liés par le nouveau bail, qu’ils soient ou non personnellement exploitants du fonds , sauf le copreneur qui n’est pas resté en possession des lieux à l’expiration du bail . Par ailleurs, la condition liée au local doit également être remplie. Aussi, une aire de stationnement, qui n’est pas un local au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce, ne peut-elle faire l’objet, lorsque le preneur est laissé en possession, d’un nouveau bail statutaire dès lors que le bailleur n’a pas renoncé, de manière non équivoque, à cette cause d’inapplicabilité du statut . Enfin, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n’étant une condition d’application du statut que lors du renouvellement du bail commercial au sens de l’article L. 145-8 du Code de commerce, un preneur non immatriculé peut devenir titulaire d’un nouveau bail de neuf ans, soumis au statut des baux commerciaux, lorsqu’il est laissé en possession du local commercial à l’expiration du bail dérogatoire .

Les règles statutaires étant applicables, le nouveau bail est soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré , à condition toutefois qu’elles ne soient pas contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux . Ainsi, un bail commercial qui a pris naissance à l’expiration d’un précédent bail dérogatoire, et dont les charges et conditions sont conformes à ce dernier, ne peut pas comporter une clause stipulant une durée inférieure à neuf années . Concernant le loyer, par un arrêt du 14 décembre 2005 , la Cour de cassation a consacré la solution jurisprudentielle selon laquelle “le loyer du nouveau bail, prenant effet au terme du bail dérogatoire, doit correspondre, à défaut d’accord entre les parties, à la valeur locative” des lieux loués, de sorte que l’article L. 145-11 du Code de commerce ne s'applique pas .

En matière de cautionnement, l’obligation de couverture de la caution est limitée à l’exécution du bail dérogatoire et ne s’étend pas, à l’expiration de ce dernier, au nouveau bail lorsque les parties n’en ont pas décidé autrement , et notamment faute de volonté claire et non équivoque des cautions d’étendre leur engagement .

Enfin, si la prescription biennale, telle que prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce, s’applique à l’action en fixation du loyer , celle-ci n’est pas applicable à la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue du bail dérogatoire, résultant de l’article L. 145-5 du Code de commerce .

Cass. 3e civ., 8 juin 2017, LawLex202100003004JBJ, Bull. civ. III, n° 69 ; Dalloz actualité, 15 juin 2017, obs. ROUQUET ; D. 2017, 1248, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; D. 2017, 2321, chron. COLLOMP et MEANO ; D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 771, obs. PLANCKEEL ; RTD com. 2017, 573, obs. KENDERIAN ; RJ com. 2018, 345, obs. KENFACK ; JCP E 2017, Actu. 449 ; JCP E 2017, n° 1483, note BRIGNON ; JCP E 2018, 1041, n° 7, obs. MONEGER ; JCP E 2020, 1269, § 18, obs. MBOTAINGAR ; RJDA 8-9/17, n° 534 ; Defrénois 16 nov. 2017, 31, obs. RUET ; LPA 3 nov. 2017, note HISQUIN ; Lexbase Hebdo - éd. affaires, n° 514, 22 juin 2017, obs. PRIGENT ; Rev. loyers 2017, 322, obs. LEBEL ; Loyers et copr. 2017, n° 165, obs. CHAVANCE ; Administrer 2017, 28, n° 511, obs. BARBIER ; V. aussi Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, LawLex202100001388JBJ, D. actu. 19 nov. 2018, obs. GHIGLINO ; D. 2018, Actu. 2134 ; RTD com. 2018, 913, obs. KENDERIAN ; JCP E 2018, Actu. 827 ; JCP E 2019, n° 1009, note CHAVANCE ; JCP E 2019, 1167, n° 8, obs. MONEGER ; RJDA 2019, n° 2 ; RLDA déc. 2018, 7 ; Gaz. Pal. 19 mars 2019, n° 345v6, 66, obs. BARBIER ; Lexbase hebdo-éd. affaires, n° 571, 8 nov. 2018 ; Loyers et copr. 2018, comm. 253, note CHAVANCE ; Rev. loyers 2018, 526, note LEBEL ; Ann. loyers 2018, 119, obs. BRIGNON.

Rép. min. n° 16358 : JOAN Q 22 août 1994, p. 4312.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1977, LawLex202200002029JBJ, Bull. civ. III, n° 456 ; Rev. loyers 1978, 211, note J.-Cl. B.

Cass. 3e civ., 14 décembre 2005, LawLex202200002048JBJ, Bull. civ. III, n° 246 ; D. 2006, AJ 230, obs. ROUQUET ; D. 2006, Pan. 929, obs. ROZES ; AJDI 2006, 465, note DUMONT ; JCP N 2006, 1073, note LAFOND ; JCP G 2006, II, 10043 ; JCP E 2006, act. 10 ; JCP E 2006, 1157 ; JCP E 2006, 1802, n° 16, obs. KENFACK ; RJDA 4/06, n° 388 ; Gaz. Pal., 16-17 juin 2006, 18, obs. BRAULT ; Defrénois 2006, art. 38347, 446, n° 7, obs. RUET ; Loyers et copr. 2006, Comm. 35, note BRAULT ; Ann. loyers 2006, 28, obs. DEBEAURAIN ; Administrer févr. 2006, 28, note BARBIER ; Administrer mars 2006, 38, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-W BOCCARA.

Paris, 22 février 2024, LawLex202400001798JBJ.

Cass. 3e civ., 28 novembre 2012, LawLex202200002049JBJ, AJDI 2013, 434, obs. DENIZOT ; RJDA 4/13, n° 301, en l’espèce, l’engagement des cautions ne pouvait être étendu au nouveau bail issu du maintien dans les lieux des preneurs, à l’expiration du bail dérogatoire, dès lors que la mention manuscrite recopiée par les cautions, dans chaque acte de cautionnement, indiquait la durée de leur engagement correspondant à la durée du bail dérogatoire et à son éventuel renouvellement ; V. égal. Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, LawLex202200002050JBJ, JCP E 2017, 1320, n° 7 ; JCP N 2017, n° 7, 1220, obs. KENDERIAN ; RJDA 3/17, n° 159 ; Administrer janv. 2017, 46, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, LawLex202100002999JBJ, Bull. civ. III, n° 60 ; D. 2013, Actu. 1345, obs. ROUQUET ; D. 2013, Pan. 1795, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 758, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RTD com. 2013, 463, obs. KENDERIAN ; RD bancaire et fin. 2013, comm. 129, obs. LEGEAIS ; JCP G 2013, 1256, n° 5, obs. SIMLER ; JCP E 2013, 1410, n° 5, obs. MONEGER ; RJDA 8-9/13, n° 693 ; Rev. loyers 2013, 322, note GIANETTI et RACLET ; Lexbase Hebdo - éd. affaires n° 343, 20 juin 2013, n° A9221KDU, obs. BRIGNON ; Administrer juill. 2013, 36, comm. BARBIER ; LEDC 2013, n° 7, 3, obs. LEBLOND, en l’espèce, les juges avaient relevé que l’acte de cautionnement visait précisément en caractères gras, le bail dérogatoire et les cessions éventuelles de ce bail, ainsi que le renouvellement exprès ou tacite dudit bail et les conventions d'occupation qui lui succéderaient, et avaient déduit l’absence de volonté des cautions du défaut de mention expresse quant à l’extension de leur engagement au bail commercial susceptible de faire suite au bail dérogatoire, et du fait que les cautions, non professionnelles du droit, n’étaient pas nécessairement informées qu’un bail d'une durée de neuf ans se substituerait au bail dérogatoire, à son expiration, en cas de maintien dans les lieux du preneur.

Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, LawLex202200002051JBJ, Bull. civ. III, n° 91 ; D. 2016, 1560, obs. ROUQUET ; D. 2016, 2237, chron. MEANO, GEORGET et COLLOMP ; D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 111, obs. BLATTER ; RDC 2016, 676, obs. BOFFA ; JCP E 2016, 1483 ; JCP E 2016, n° 1512, note BRIGNON ; JCP E 2016, act. 640 et act. 612 ; JCP N 2016, 901 ; JCP G 2016, 855, note CHAVANCE ; RJDA 11/16, n° 767 ; Navis affaires, actu. 25 juill. 2016 ; Lexbase Hebdo, éd. aff., 2016, n° 475, note PRIGENT ; Gaz. Pal. 15 nov. 2016, 69, note BRAULT ; Rev. loyers 2016, 370, obs. DE LACGER ; Loyers et copr. 2016, comm. 216, obs. BRAULT ; Loyers et copr. 2016, n° 202, obs. CHAVANCE ; Administrer, août sept. 2016, n° 501, 51, note LIPMAN-W. BOCCARA ; Journ. des sociétés, sept. 2016, 47, obs. CERATI-GAUTHIER, le délai de prescription biennale ayant pour point de départ, la date à laquelle la demande d'application du statut est formée par l'une ou l'autre des parties.

Cass. 3e civ., 1er octobre 2014, LawLex202100001444JBJ, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2014, 2565, obs. ROUQUET, note Aubin-Brouté ; D. 2015, 1615, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2014, 773, obs. KENDERIAN ; RDC 2015, 275, obs. BOFFA ; JCP G 2014, n° 1146, note LEBEL ; JCP E 2014, 1557 ; JCP E 2015, n° 1130, § 19 s., obs. KENFACK ; JCP N 2014, n° 45-46, act. 1164 ; JCP N 2015, 1142, obs. MONEGER et KENFACK, n° 20 ; RJDA 3/15, n° 162 ; Gaz. Pal. 25 nov. 2014, 30, note BRAULT ; Rev. loyers 2014, 513, obs. PRIGENT ; Loyers et copr. 2014, n° 272, obs. BRAULT ; V. aussi Cass. 3e civ., 13 mai 2015, LawLex202100003523JBJ, AJDI 2015, 202 ; Ann. loyers 2015, 139, obs. CERATI-GAUTHIER. – V. encore Aix-en-Provence, 22 février 2024, LawLex202400001809JBJ, qui précise que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, n’est pas soumise à la prescription.

Cass. 3e civ., 16 juin 2004, LawLex202100001348JBJ, Bull. civ. III, n° 121 ; D. 2004, AJ 2047, obs. ROUQUET ; D. 2005, Pan. 1092, obs. ROZES ; AJDI 2004, 885, note DUMONT ; ibid. 853, Point de vue de BLATTER ; JCP G 2004, IV, 2671 ; JCP N 2004, 180 ; JCP E 2005, 826, n° 14, obs. KENFACK ; RJDA 10/04, n° 1092 ; Defrénois 2005, 242, obs. HUET ; Loyers et copr 2004, Comm. 185, note BRAULT ; Dr. et patr. 10/2004, 115, n° 3547, obs. CHAUVEL ; Rev. loyers 2004, 485, note QUEMENT ; Administrer oct. 2004, 61, obs. B. BOCCARA et D. LIPMAN-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 24 juin 2009, LawLex202100002993JBJ, Loyers et copr. 2009, comm. 293, BRAULT : Dès lors que les locaux loués ne constituent pas le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce ou ne sont pas indispensables à l’exploitation d’un tel fonds, le nouveau bail qui s’est opéré à l’expiration du bail dérogatoire, et portant sur les locaux, ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, LawLex202100002999JBJ, Bull. civ. III, n° 60 ; D. 2013, Actu. 1345, obs. ROUQUET ; D. 2013, Pan. 1795, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2013, 758, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RTD com. 2013, 463, obs. KENDERIAN ; RD bancaire et fin. 2013, comm. 129, obs. LEGEAIS ; JCP G 2013, 1256, n° 5, obs. SIMLER ; JCP E 2013, 1410, n° 5, obs. MONEGER ; RJDA 8-9/13, n° 693 ; Rev. loyers 2013, 322, note GIANETTI et RACLET ; Lexbase Hebdo - éd. affaires n° 343, 20 juin 2013, n° A9221KDU, obs. BRIGNON ; Administrer juill. 2013, 36, comm. BARBIER ; LEDC 2013, n° 7, 3, obs. LEBLOND.

Cass. 3e civ., 6 avril 2011, LawLex202200001981JBJ, Bull. civ. III, n° 56 ; D. 2011, Actu. 1217, obs. ROUQUET ; D. 2012, Pan. 1845, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 7-8/2011, 526 ; RTD com. 2011, 511, obs. KENDÉRIAN ; Dr. et proc. juin 2011, suppl. Droit des baux immobiliers, 20, § 17 s., obs. SCHÜTZ ; Loyers et copr. 2011, comm. 245, CHAVANCE ; Administrer juin 2011, 28, obs. BARBIER : Le bail soumis au statut des baux commerciaux qui s'opère à l'expiration d'un bail dérogatoire ne peut lier que les preneurs effectivement restés et laissés en possession, et non l'ensemble des preneurs au bail dérogatoire.

Cass. 3e civ., 6 avril 2011, LawLex202200001982JBJ, Dalloz actualité, 29 avr. 2011, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 526, obs. ROUQUET ; JCP E 2012, 1094, n° 6, obs. KENFACK ; Rev. loyers 2011, 244, note LEBEL ; Administrer juin 2011, 32, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, en l’espèce, la renonciation du bailleur à une cause d’inapplicabilité du statut ne peut résulter sans équivoque de la conclusion d’un bail dérogatoire.

Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, LawLex202100001388JBJ, D. actu. 19 nov. 2018, obs. GHIGLINO ; D. 2018, Actu. 2134 ; RTD com. 2018, 913, obs. KENDERIAN ; JCP E 2018, Actu. 827 ; JCP E 2019, n° 1009, note CHAVANCE ; JCP E 2019, 1167, n° 8, obs. MONEGER ; RJDA 2019, n° 2 ; RLDA déc. 2018, 7 ; Gaz. Pal. 19 mars 2019, n° 345v6, 66, obs. BARBIER ; Lexbase hebdo-éd. affaires, n° 571, 8 nov. 2018 ; Loyers et copr. 2018, comm. 253, note CHAVANCE ; Rev. loyers 2018, 526, note LEBEL ; Ann. loyers 2018, 119, obs. BRIGNON.

Cass. 3e civ., 6 novembre 2001, LawLex202200002027JBJ : Faute pour les parties d’avoir conclu une nouvelle convention, un nouveau bail de neuf ans prend effet à l’expiration du bail dérogatoire aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré dès lors que le preneur s’est maintenu en possession des lieux.

Nîmes, 17 septembre 1996, n° 95/1325 : Dès lors que, si, à l’expiration d’un bail dérogatoire, le preneur reste dans les lieux laissés en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par le dispositif de protection des baux commerciaux, les clauses du bail originaire survivent si elles ne sont pas en contradiction avec les dispositions légales d’ordre public ; V. égal. Cass. 3e civ., 23 mars 2011, LawLex202200002028JBJ, Bull. civ. III, n° 45 ; D. 2011, Actu. 1007, obs. ROUQUET ; D. 2011, Pan. 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; RTD com. 2011, 511, obs. KENDERIAN ; JCP E 2011, n° 1356 ; JCP E 2012, 1094, n° 7, obs. KENFACK ; RJDA 2011, n° 607 ; RJDA 2/12, n° 133 ; BRDA 8/11, n° 15 ; RLDA mai 2011, 25, n° 3418, obs. CERATI-GAUTHIER ; Dr. et proc. juin 2011, suppl. Droit des baux immobiliers, 19, § 13 s., obs. SCHÜTZ ; LPA 23-24 août 2011, 11, note RAFFI ; Rev. loyers 2011, 196, n° 1293, note LEBEL ; Loyers et copr. 2011, Comm. 146, note CHAVANCE ; Administrer mai 2011, 35, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, selon laquelle une cour d’appel qui retient qu’à l’expiration du bail dérogatoire, un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux, s’est opéré, en déduit justement que le congé doit, conformément aux dispositions impératives du statut avant la loi 2014-626 du 18 juin 2014, être donné par acte extrajudiciaire à peine de nullité, et non par lettre recommandée avec avis de réception telle que stipulée dans le bail initial ; Riom, 5 juin 2024, LawLex202400004245JBJ, qui précise que le contrat de bail se poursuit aux mêmes conditions et clauses prévues, sauf pour celles qui seraient incompatibles, de sorte que la désignation des locaux loués reste la même que celle prévue initialement.

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63. Nouveau bail

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