Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-5, alinéa 1er, du Code de commerce, “ les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions [relatives au statut des baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ”.

Pour bénéficier de ce régime dérogatoire, les parties doivent exprimer, de manière claire et  …

Accord des parties

Aux termes de l’article L. 145-5, alinéa 1er, du Code de commerce, “ les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions [relatives au statut des baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ”.

Pour bénéficier de ce régime dérogatoire, les parties doivent exprimer, de manière claire et non équivoque, leur intention commune d’écarter les règles relatives au dispositif de protection des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce . Cette volonté peut résulter d’une stipulation expresse . Lorsque le bail n’exclut pas expressément les règles statutaires, la volonté des parties de conclure un bail de courte durée ne se présumant pas, il appartient aux juges de rechercher l’intention commune d’opter pour le dispositif dérogatoire de l’article L. 145-5, la fixation de la durée du bail pour une période inférieure à deux ans, trois depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, ne suffisant pas à l'établir . Même si elle est rarement retenue, la volonté tacite peut être admise dans certains cas .

Bien que l’alinéa 1er de l’article L. 145-5 du Code de commerce prévoit la possibilité de conclure un bail dérogatoire “ lors de l’entrée dans les lieux du preneur ”, la Cour de cassation considère qu’il n’est pas nécessaire qu’une telle convention ait été matériellement établie au moment même de l’entrée en jouissance du preneur . L’entrée dans les lieux ne fait pas référence à la première date à laquelle le locataire dispose de la jouissance des locaux. En réalité, l’entrée dans les lieux telle qu'énoncée à l'alinéa 1er de l’article L. 145-5, vise la prise de possession des locaux en exécution du bail dérogatoire, même si le preneur les a occupés antérieurement en vertu d'un titre depuis expiré . Ainsi, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire bien que le locataire ait disposé des locaux auparavant dans le cadre d’un contrat de sous-location , la qualité de sous-locataire ne lui conférant aucun droit au regard du statut des baux commerciaux . Les parties peuvent même valablement conclure un bail dérogatoire alors que les locaux en cause avaient fait l’objet d’un bail commercial antérieur entre les mêmes parties, auquel il avait été mis fin, à la suite de la délivrance d’un congé, par le preneur, lors de la seconde échéance triennale .

Conformément à l’alinéa 1er de l’article L. 145-5 du Code de commerce, bailleur et preneur peuvent conclure un bail dérogatoire “ à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ”. Pour le calcul du délai de trois ans, il n’est pas tenu compte de la période antérieure durant laquelle le preneur a occupé les locaux en vertu d'un autre titre depuis expiré . Si l’article L. 145-5 est inapplicable aux baux d’une durée supérieure à trois ans, il est en revanche possible de prévoir une durée moindre.

Enfin, aucun texte n’impose aux parties à un bail dérogatoire de recourir à une forme particulière, même si l'écrit est conseillé.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202200001959JBJ, D. 2021, 1397, spéc. 1398, obs. DUMONT, en l’espèce, la commune intention des parties était de conclure un bail dérogatoire afin de permettre au preneur, avant la signature d’un bail futur soumis au statut des baux commerciaux, d’aménager l’intérieur d’un local en vue de l'exploitation future d'un bar à bière.

Cass. 3e civ., 8 avril 2021, LawLex202200001959JBJ, préc., en l’espèce, le preneur avait, à titre de clause déterminante, expressément renoncé au statut, en plus de la mise en demeure de restituer les locaux, adressée par le bailleur à l’issue du bail.

Cass. 3e civ., 2 février 2005, LawLex202100002987JBJ, Bull. civ. III, n° 20 ; D. 2005, AJ 713, obs. ROUQUET ; D. 2006, Pan. 927, obs. ROZES ; AJDI 2005, 831, note BLATTER ; JCP E 2005, 826, n° 11, obs. MONEGER et KENFACK ; JCP N 2005, 1387, note ANTOINE-LEMAIRE ; Dr. et patrimoine, juill.-août 2005, 104, n° 3717, obs. CHAUVEL.

Cass. 3e civ., 8 novembre 1972, LawLex202200001747JBJ, Bull. civ. III, n° 588, à propos d’un bail d’une durée de deux ans, assorti d’une clause de non-concurrence interdisant au locataire, à l’expiration de ce délai, d’exploiter un commerce similaire dans un périmètre de cinq cents mètres et pendant cinq ans ; V. égal. Paris, 17 février 2016, LawLex202200001746JBJ, en l’espèce, les parties avaient signé un bail pour une durée limitée d’un an avec la faculté de pouvoir y mettre fin à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un préavis de trois mois, la prorogation par période de trois mois pouvant être demandée, sans qu’il ne puisse être possible d’aller au-delà de quatre prorogations, de telle sorte que la convention expire à l’issue d’un délai maximum de deux ans. Le locataire avait par ailleurs admis que la convention n’était pas régie par les dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, reconnaissant expressément, à l’expiration de la convention ne pas avoir droit à la propriété commerciale, au renouvellement du contrat ou au paiement d’une indemnité d’éviction.

Cass. 3e civ., 9 décembre 2008, LawLex202100002988JBJ, AJDI 2009, 199 ; Rev. loyers 2009, 66 ; V. aussi Cass. 3e civ., 25 juin 1975, LawLex202100002989JBJ, Bull. civ. III, n° 218.

Cass. 3e civ., 2 mars 2017, LawLex202100003000JBJ, D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 512, obs. HAAS ; AJDI 2017, 890, obs. BLATTER ; JCP N 2017, n° 8, 1220, obs. MONEGER ; JCP E 2017, 1320, n° 8 ; JCP E 2018, n° 1041, § 6, obs. MONEGER ; Rev. loyers 2017, 170, obs. LEBEL ; Loyers et copr. 2017, Comm. 111, note BRAULT ; Administrer juin 2017, 30, comm. BARBIER.

Cass. 3e civ., 15 avril 1992, LawLex202100002990JBJ, Bull. civ. III, n° 129 ; RTD com. 1993, 633, obs. PEDAMON ; RDI 1992, 381, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP E 1993, I, 253, obs. MONEGER ; Administrer oct. 1992, 77, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202100003002JBJ, D. 2017, 1572, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 890, BLATTER ; RJDA 2017, n° 392.

Cass. 3e civ., 1er février 2018, LawLex202100003005JBJ, D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2018, 565, BLATTER ; AJDI 2018, 519, obs. HAAS ; RJ com. 2018, obs. KENFACK ; JCP E 2018, n° 1319, § 7, obs. KENDERIAN ; RJDA 2018, n° 301 ; Gaz. pal. 20 mars 2018, 59, obs. BRAULT ; Loyers et copr. 2018, Comm. 63, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 2 mars 2017, LawLex202100003000JBJ, déjà cité ; Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202100003002JBJ, préc. cité ; Cass. 3e civ., 1er février 2018, LawLex202100003005JBJ, préc.

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