Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article R. 145-7, alinéa 1, du Code de commerce, il est permis de se référer, pour la détermination de la valeur locative, aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, qui “ concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ”. Toutefois, le seul constat d’une évolution notable, au cours du bai …

Prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes de l’article R. 145-7, alinéa 1, du Code de commerce, il est permis de se référer, pour la détermination de la valeur locative, aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, qui “ concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ”. Toutefois, le seul constat d’une évolution notable, au cours du bail, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ne suffit pas à autoriser le déplafonnement du loyer . En effet, l’article L. 145-34 du Code de commerce ne fait référence qu’à une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Pour déterminer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, il convient de retenir les loyers fixés pour des commerces qui bénéficient de facteurs de commercialité similaires. Dès lors, les locaux destinés à une activité commerciale identique et situés dans une même zone de chalandise doivent être privilégiés . Cependant, lorsque le voisinage proche comprend un nombre très faible de commerces, il peut être nécessaire, pour déterminer un prix de marché ayant une réelle signification économique, de prendre en considération les loyers pratiqués à proximité du commerce concerné, quelle que soit la destination des lieux . Lorsque le local se situe dans un centre commercial, qui constitue une unité propre de marché, il doit être tenu compte des seules références trouvées dans celui-ci . A ce titre, le bailleur est tenu, en tant que propriétaire de l’ensemble des locaux d’un centre commercial, de fournir la totalité des éléments de référence sous peine de se voir refuser l’organisation d’une mesure d’expertise, laquelle n’est pas destinée à pallier sa carence dans l’administration de la preuve .

Les prix couramment pratiqués par le voisinage doivent concerner des locaux équivalents  eu égard à la situation de l'immeuble, aux surfaces disponibles, à leur distribution, à l'état de vétusté, à leurs caractéristiques, à la destination des lieux, ainsi qu’aux facteurs locaux de commercialité . Le fait que des locaux voisins subissent la même configuration des lieux que le local en cause (boutique en profondeur ayant une prise réduite sur la rue) constitue une composante à prendre en considération pour l'évaluation des prix couramment pratiqués . S’il est possible d’exclure les loyers extrêmes sur l'ensemble des références retenues, à savoir le plus élevé et le plus bas , la référence à un commerce voisin ne peut être exclue au seul motif que sa surface est plus petite et que ce magasin bénéficie d’un meilleur emplacement que le commerce concerné puisque le local reste un élément de comparaison à prendre en considération bien qu'il se situe en fourchette haute compte tenu de son emplacement . En principe, il n’y a pas lieu de recourir à la méthode de comparaison sur la base du critère des prix couramment pratiqués par le voisinage pour déterminer s'il convient ou non de déduire la taxe foncière de la valeur locative, le transfert sur le preneur d'obligations incombant normalement au bailleur et constituant à lui seul un facteur de diminution de la valeur locative . Toutefois, il n’est pas interdit à l’expert de corriger les prix retenus en tenant compte de ce facteur lorsque celui-ci exerce une influence sur le loyer de référence . En revanche, la référence à un commerce dont le loyer est binaire, et dépend pour partie du chiffre d’affaires ne peut être retenue, puisqu’il s'agit d'une véritable différence qui empêche une réelle comparaison .

Par ailleurs, si les sommes versées au propriétaire cédant du fonds de commerce, correspondant au prix d’acquisition du droit au bail, ne doivent en aucun cas être intégrées dans le calcul de la valeur locative , la jurisprudence considère qu’il n’est pas illégitime de décapitaliser les sommes versées au bailleur sous forme de pas-de-porte, pour apprécier la valeur locative réelle du local loué avec cette particularité. Aucun impératif logique ne commandant de ne retenir que les locations nouvelles ou avec pas-de-porte décapitalisé , la question relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui peuvent notamment se fonder sur l’estimation donnée par un expert judiciaire, laquelle correspond à une valeur locative comprenant des loyers périodiques et des loyers avec décapitalisation du pas-de-porte sur neuf ans, seule susceptible d’approcher une valeur du marché en incluant cependant dans les prix pratiqués dans le voisinage le coût locatif d'un nouvel exploitant à la date de référence . Toutefois, le bailleur qui cite des références de valeurs locatives reposant sur une méthode intégrant la décapitalisation du droit au bail, doit apporter la preuve que la somme versée correspond à un supplément de loyer, lequel constitue la contrepartie d’un loyer anormalement bas au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage .

En aucun cas, la valeur locative ne peut résulter de la moyenne arithmétique des loyers unitaires sélectionnés . Elle doit être déterminée à partir du rapprochement des éléments de comparaison, analysés séparément, lesquels tiennent compte non seulement des locations nouvelles mais également des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, outre les autres éléments visés par le Code de commerce . De plus, si la référence à un bail, qui n’est plus en cours, peut être pertinente, elle ne suffit cependant pas, à elle seule, pour déterminer le montant du loyer, qui doit résulter d’un panel de références .

A défaut d’équivalence, l’article R. 145-7, alinéa 2, du Code de commerce indique que les prix référencés dans le voisinage “ peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ”, tout en tenant compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé . L’alinéa 3 précise, à ce titre, que si les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte, celles-ci “ sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ”.

Enfin, l’article R. 145-11, alinéa 1, du Code de commerce précise que “ le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ”, et dans ce cas, les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont applicables (art. R. 145-11, al. 2, C. com.). Il convient alors d'examiner, s'agissant d'un local en nature de boutique, non seulement les loyers des locaux qui ont la même destination et dans lesquels est exploitée la même activité mais aussi les loyers des boutiques . Ainsi, pour les agences bancaires, qui, à l'inverse des bureaux traditionnellement implantés en étages des immeubles, exercent leur activité de bureau en boutiques, il convient de rechercher les références tant parmi les autres agences bancaires dans des secteurs comparables que sur le marché des boutiques en tenant compte cependant des différences d'activité .

Cass. 3e civ., 19 mars 2003, LawLex202100006367JBJ, Bull. civ. III, n° 68 ; D. 2004, 561, note GRARE ; RD rur. 2004, 463, obs. CREVEL.

Angers, 30 juin 2020, LawLex202100006006JBJ ; Orléans, 2 avril 2020, LawLex202100006467JBJ, qui précise que la valeur locative doit être fixée en référence à des prix couramment pratiqués dans le voisinage s’agissant de locaux dans lesquels est exercée une activité relativement comparable à celle du commerce considéré.

Poitiers, 18 décembre 2018, LawLex202100006484JBJ.

Toulouse, 5 juin 2019, LawLex202100006245JBJ.

Orléans, 15 avril 2021, LawLex202100006482JBJ.

Cass. 3e civ., 5 juin 2002, LawLex202100005863JBJ, Bull. civ. III, n° 125, qui casse l’arrêt d’appel, qui, pour apprécier la valeur locative de la partie des locaux loués à usage commercial, retient comme facteur de minoration de cette valeur le versement d'une certaine somme à titre de droit d'entrée, tout en constatant que cette somme a été versée au propriétaire cédant du fonds, et non au bailleur.

Paris, 27 juin 2007, LawLex202300007055JBJ, Administrer nov. 2007, 32, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 11 octobre 2011, LawLex202100005995JBJ, AJDI 2011, 788, obs. DUMUR ; Administrer déc. 2011, 40, obs. SAINTURAT.

Cass. 3e civ., 31 mai 2011, LawLex202100006089JBJ, AJDI 2011, 699.

Versailles, 6 octobre 2015, LawLex202300007057JBJ.

Paris, 9 juin 2021, LawLex202300007056JBJ.

Paris, 29 septembre 2021, LawLex202100006003JBJ.

Grenoble, 8 décembre 2011, LawLex202300007046JBJ, Gaz. Pal. 18 févr. 2012, 45, qui indique que l'article R. 145-7 du Code de commerce, s’il exige que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux, n'exclut pas qu'ils puissent abriter des commerces de nature différente.

Aix-en-Provence, 20 janvier 2011, LawLex202100004659JBJ.

Paris, 12 septembre 2018, LawLex202100006005JBJ.

Paris, 6 avril 2011, LawLex202300007053JBJ.

Versailles, 25 novembre 2021, LawLex202300007047JBJ.

Paris, 17 juin 2015, LawLex202300007048JBJ.

Lyon, 4 juillet 2024, LawLex202400005173JBJ.

Limoges, 14 mars 2024, LawLex202400002493JBJ, selon laquelle, pour fixer le prix couramment pratiqué dans le voisinage, il convient de tenir compte du point fort du local qui réside dans sa situation dans une zone commerciale et industrielle dynamique où le chaland s'est développé de façon importante au cours des dernières années, facilement accessible par les axes routiers, mais aussi de son point faible, qui résulte de l'impact resté limité en termes d'apport de clientèle dans le domaine du contrôle technique automobile, exercé par le preneur, et de sa vétusté, des travaux de structures devant être réalisés par le bailleur.

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157. Prix couramment pratiqués dans le voisinage

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