Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, lorsque la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité n'est pas apportée, la variation du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (art. L. 145-38, al. 3, C. com.).

La loi 2001-1168 du 11 décembre 2001, dite loi MURCEF , qui a complété l’article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce par les mots “par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce”, a mis un terme à la solution Privilèges  selon laquelle le prix du bail révisé en application de l'article L. 145-38 ne pouvait, en aucun cas, excéder la valeur locative. En application de cette décision, le loyer révisé devait être fixé dans la double limite de la valeur locative, mentionnée à l'article L. 145-33, et du prix résultant de l'indexation prévue à l'article L. 145-38, les juges du fond devant retenir la moins élevée de ces deux sommes . Depuis l’entrée en vigueur de la loi MURCEF, il n’est plus possible de réviser le loyer à la baisse lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours, qui constitue le loyer plancher . Toutefois, le loyer révisé peut être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice .

Par ailleurs, si l’indice du coût de la construction (ICC) peut toujours figurer dans une clause d’échelle mobile, il ne peut plus constituer l'indice de référence, depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , en cas de révision triennale légale (art. L. 145-38 C. com.) ou de fixation du loyer du bail renouvelé (art. L. 145-34 C. com.) s’agissant des baux conclus ou renouvelés après le 1er septembre 2014 . L’article D. 112-2 du Code monétaire et financier précise que l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) s’applique lorsque le preneur exploite une activité commerciale ou artisanale, alors que l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) concerne les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales recouvrant notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques.

Le calcul de la révision légale s'effectue en tenant compte des indices, d'une part, du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, et, d'autre part, du trimestre au cours duquel est intervenue la dernière fixation du loyer, ou celui en vigueur lors de la signature du bail, s’il s’agit d’une première révision . Il n’est, en revanche, pas possible d'organiser contractuellement un mode de calcul différent qui contreviendrait aux dispositions d'ordre public de la révision visant à contenir la révision des loyers . Cependant, la clause du bail, qui stipule une variation du loyer inférieure à celle de l'indice du coût de la construction, n'est pas contraire aux dispositions de l'article L. 145-38 du Code de commerce, qui ont pour objet de prohiber les modifications excédant la variation de l'indice . Enfin, pour calculer le loyer révisé, il suffit d’appliquer le nouvel indice du trimestre au loyer à réviser et de prendre comme indice de base celui du trimestre correspondant, tel que convenu dans le bail ou ayant été utilisé lors de la précédente révision.

L. 2001-1168 du 11 décembre 2001 portant mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier, JO du 12 décembre 2001, art. 26.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202300008247JBJ, Bull. civ. III, n° 24 ; D. 1996, 46 ; AJDI 1998, 715 ; AJDI 1998, 694, étude BLATTER ; RDI 1996, 295, obs. DERRUPPE ; JCP 1998, II, 10008, note BOCCARA ; JCP E 1996, II, 821, note AUQUE ; Gaz. Pal. 1996, 1, 258, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1996, comm. 4.

Cass. 3e civ., 30 mai 2001, LawLex202300008248JBJ, qui approuve les juges du fond en avaient exactement d'avoir, indépendamment de toute variation des facteurs locaux de commercialité, fixé le loyer à la valeur locative dès lors que celle-ci se trouvait inférieure au prix du loyer.

Cass. 3e civ., 11 juillet 2007, LawLex202300008249JBJ, Bull. civ. III, n° 128 ; D. 2007, 2168, obs. FOREST ; AJDI 2008, 383, obs. DENIZOT ; RJDA 11/07, n° 1065 ; Loyers et copropr. 2007, Comm. 198, obs. BRAULT ; Administrer oct. 2007, 80, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour dire que le loyer révisé ne peut être supérieur à la valeur locative et fixer le loyer à un montant inférieur à celui résultant de la dernière fixation, que les termes “par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33” introduit à l'article L. 145-38 du Code de commerce par la loi 2001-1168 du 11 décembre 2001, ne peuvent s'entendre comme privant le juge des loyers de l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer, et que ceci aurait pour conséquence d'interdire toute révision à la baisse.

Cass. 3e civ., 6 février 2008, LawLex202200000135JBJ, Bull. civ. III, n° 23 ; D. 2008, 479, obs. ROUQUET ; AJDI 2008, 345, obs. BLATTER ; AJDI 2008, 383, obs. DENIZOT ; Gaz. Pal. 8 juill. 2008, 16, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2008, comm. 59, obs. BRAULT ; Rev. Administrer avr. 2008, 30, obs. BARBIER ; Rev. Administrer avr. 2008, 33, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014, art. 9.

Paris, 6 février 2008, LawLex202300007359JBJ, qui estime que c’est très exactement en se référant aux indices du coût de la construction publiés par l'INSEE lors de la signature du bail et lors de la demande en révision que des juges du fond ont déterminé le loyer révisé.

Paris, 31 octobre 2012, LawLex202300008360JBJ, AJDI 2013, 116, obs. PLANCKEEL ; Loyers et copropr. 2012, 329, comm. CHAVANCE, qui précise que la seule référence faite dans le bail renouvelé à un indice contractuel à prendre en considération lors de la révision qui soit antérieur à celui existant à la date d'effet du bail ne peut être considéré comme exprimant la volonté non équivoque du preneur de renoncer aux dispositions protectrices de l'article L. 145-38 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 18 décembre 1985, LawLex202300007225JBJ, Bull. civ. III, n° 168 ; D. 1986, 44 ; Rev. loyers 1986, 381.

166. Variation indiciaire