Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L’article L. 145-37 du Code de commerce précise que la révision peut avoir lieu “à la demande de l'une ou de l'autre des parties”, sans distinguer qui du bailleur ou du preneur est recevable à exercer l’action en révision. L'action en révision appartient, donc, pareillement aux deux parties, lorsque la variation de l'indice défini s'est produite, quel que soit le sens de la variation . Ainsi, en f …

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L’article L. 145-37 du Code de commerce précise que la révision peut avoir lieu “à la demande de l'une ou de l'autre des parties”, sans distinguer qui du bailleur ou du preneur est recevable à exercer l’action en révision. L'action en révision appartient, donc, pareillement aux deux parties, lorsque la variation de l'indice défini s'est produite, quel que soit le sens de la variation . Ainsi, en fonction des intérêts de chacun, le loyer sera révisé à la hausse, à la demande du bailleur, ou à la baisse, à l’initiative du preneur.

Les dispositions de l’article L. 145-37 n'imposent aucunement à l'une ou l'autre des parties d'agir personnellement. Aussi, une demande de révision du loyer peut-elle être régulièrement formée par un mandataire dûment habilité, qui a qualité et intérêt à agir, dès lors que celle-ci a été faite au nom et pour le compte du mandant . Elle peut ainsi être présentée par un avocat ou un administrateur de biens ayant dûment reçu mandat d’adresser une demande de révision , voire l’associé d’une société .

La demande en révision du loyer commercial constituant un acte d'administration , le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent former une telle demande, conformément à l’article 815-3 du Code civil, mais devront en informer le ou les autres indivisaires. Face au refus de ses coïndivisaires, l’indivisaire, à l’initiative du projet de révision du loyer de l’immeuble indivis donné à bail, peut toujours obtenir une autorisation judiciaire à cet effet . L’usufruitier peut également demander la révision du loyer, sans le concours du bailleur , dans la mesure où la demande ne porte atteinte ni à la substance de la chose louée ni aux droits du nu-propriétaire .

Cass. com., 8 janvier 1964, LawLex202300007357JBJ ; 22 mars 1966, LawLex202300007358JBJ.

Grenoble, 25 septembre 2014, LawLex202300007360JBJ.

Paris, 6 février 2008, LawLex202300007359JBJ.

Cass. 3e civ., 14 novembre 1968, LawLex202300007361JBJ, Ann. loyers 1969, 602, pour une de construction, a attribué, à l’un de ses associés, la jouissance de locaux précédemment donnés à bail à un tiers par la société elle-même.

Cass. com., 5 février 1963, LawLex202300007432JBJ, selon laquelle l’action en révision d'un loyer commercial constitue un acte d'administration et non un acte conservatoire dès lors qu'elle a pour objet la mise en valeur de l'immeuble et qu'elle n'est pas une simple formalité nécessaire à sa sauvegarde.

Cass. civ. 1re, 13 novembre 1984, LawLex202300007433JBJ, Bull. civ. I, n° 301 ; D. 1985, 104, note BRETON ; RTD civ. 1985, 756, note PATARIN ; Defrénois 1985, 468, art. 33489, obs. CHAMPENOIS, qui précise que si la meilleure rentabilité de l'immeuble indivis, à laquelle sont intéressés tous les indivisaires, est de l'intérêt commun et que l'existence, en la personne de certains indivisaires, d'intérêts divergents nés d'une circonstance étrangère à l'indivision n'implique pas l'absence d'intérêt commun, l’un des indivisaires, qui s’est heurté au refus de ses coïndivisaires, est fondé à demander en justice la désignation d'un administrateur provisoire en vue d'obtenir la révision du loyer d'un immeuble indivis donné à bail à une société.

Par analogie, Cass. 3e civ., 4 mai 1976, LawLex202300007434JBJ, Bull. civ. III, n° 186 ; D. 1976, inf. rap. 235 ; RTD civ. 1976, 801, obs. GIVERDON ; JCP N 1976, IV, 6447 ; Gaz. Pal. 1976, 2, somm. 204 ; Defrénois 1976, art. 31221, 1291, obs. VION, selon laquelle les dispositions de l’article 595 du Code civil ne font pas obstacle à ce que l'usufruitier poursuive, seul, la résiliation du bail.

Cass. 3e civ., 5 mars 1986, LawLex202200002303JBJ, Bull. civ. III, n° 24 ; D. 1987, somm. 17, obs. ROBERT ; Gaz. Pal. 1986, pan. 428, obs. PIEDELIEVRE. – V. égal. Cass. 3e civ., 14 mars 2019, LawLex202100002671JBJ, JCP E 2019, 1426, spéc. §2, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2019, comm. 151, qui a déclaré nul, en application de l’article 595, alinéa 4, du Code civil, l’avenant à un contrat de bail commercial dès lors que l’usufruitier a consenti au preneur à bail, sans l’accord du nu-propriétaire, une réduction de la moitié du montant du loyer.

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