Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Si, aux termes de l’article L. 145-38, alinéa 1, du Code de commerce, “la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé”, l’alinéa 2 prévoit que « de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable", étant précisé que “la r …

Date

Si, aux termes de l’article L. 145-38, alinéa 1, du Code de commerce, “la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé”, l’alinéa 2 prévoit que « de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable", étant précisé que “la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision” (art. L. 145-38, al. 1, C. com.). Les trois années doivent être révolues . Toutefois, les juges du fond n'ont pas à relever d'office la fin de non-recevoir tirée du caractère prématuré de la demande .

L’article L. 145-38 distingue selon qu’il s’agit d’une première révision ou d’une révision ultérieure. Lors de la première révision du loyer, le point de départ du délai de trois ans s’entend de la date d’entrée en jouissance dans les lieux loués, telle que convenue entre les parties et stipulée dans le contrat de bail , sans qu'il y ait à tenir compte du fait que le preneur aurait pris possession des lieux antérieurement à cette date . En cas de renouvellement du bail commercial, le point de départ du délai triennal se situe à la date d'effet du bail renouvelé et non à celle de son exigibilité, même si cette dernière est reportée en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer . Les mêmes règles sont applicables au bail à paliers . Pour les révisions ultérieures, le point de départ du délai de trois ans est la date de prise d’effet du loyer révisé . Lorsque les parties ont, par l’intermédiaire d’un avenant au bail commercial, révisé conventionnellement le loyer, une nouvelle demande en révision ne peut être formée que trois ans après le jour où le prix convenu est entré en application . Dès l’expiration du délai triennal, les parties n’ont pas l’obligation de réviser le loyer, aucun texte n’imposant de date limite. Toutefois, si la révision est retardée, un nouveau délai de trois ans prendra naissance et décalera la révision suivante.

Les dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce ne s'appliquent qu'aux révisions triennales et en aucun cas à la fixation du prix du bail renouvelé , soumis à un régime juridique propre. Aussi, aucune demande en révision ne peut-elle être effectuée l’année du renouvellement, dont la fixation du nouveau loyer obéit aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. Dans un cas où un bailleur a régulièrement donné congé à son preneur en se déclarant prêt à discuter, avec celui-ci, des conditions d’un nouveau bail et d’un nouveau loyer, la Cour de cassation a censuré la décision des juges du fond pour avoir décidé que le loyer litigieux devait être ramené à une somme moindre, conformément aux dispositions de l'article L. 145-38 du Code de commerce, au motif qu'il s'agit d'un bail tacitement reconduit . Toutefois, le droit à révision du loyer n’est pas subordonné à la solution de l'instance en cours relative à la fixation du prix du bail renouvelé , la demande en révision pouvant être introduite même en l'absence de fixation de ce dernier .

Enfin, concernant la computation du délai triennal de l’article L. 145-38 du Code de commerce, il est soumis aux dispositions de l’article 641, alinéa 2, du Code de procédure civile . Il en résulte que la demande en révision ne peut être valablement formée que le jour suivant la date d’expiration du délai de trois ans . Lorsque la demande en révision est effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date à prendre en considération est celle de l’expédition de la lettre, et non celle de l’avis de réception . 

Cass. 3e civ., 11 juin 1985, LawLex202300008000JBJ, Bull. civ. III, n° 92, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour déclarer recevable la demande en révision du prix d'un bail commercial, que l’article L. 145-38 du Code de commerce n'impose pas que la demande soit formée au jour près au moment du départ de la période triennale, et qu'il faut autoriser les propriétaires, pour qu'ils ne soient pas lésés par un formalisme excessif, à demander l'augmentation de loyer dans un délai raisonnable avant l'échéance à partir de laquelle elle est due.

Cass. 3e civ., 24 juin 1998, LawLex202300008001JBJ, Bull. civ. III, n° 131 ; RJDA 8-9/98, n° 959.

Cass. 3e civ., 10 novembre 1982, LawLex202300008016JBJ, Bull. civ. III, n° 217.

Cass. 3e civ., 25 novembre 1987, LawLex202300008017JBJ, D. 1987, IR 247 ; Gaz. Pal. Rec. 1988, 1, pan. jur., 5.

Art. 641, al. 2, CPC : “Lorsqu'un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois”.

Cass. 3e civ., 23 février 1994, LawLex202300008003JBJ, Bull. civ. III, n° 31 ; D. 1995, 149, note ROZES ; AJPI 1994, 356, note BLATTER ; RDI 1994, 510, obs. BRIERE DE L'ISLE et DERRUPPE ; JCP G 1994, II, 22328, note BOCCARA ; JCP N 1995, 386, note BOCCARA ; Loyers et copropr. 1994, comm. 297, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 22 avril 1980, LawLex202100006360JBJ, Rev. loyers 1980, 314 ; 13 février 2002, LawLex202300008013JBJ, Bull. civ. III, n° 39 ; AJDI 2002, 90, obs. DUMONT ; RJDA 5/02, n° 483 ; Gaz. Pal. 2002, 2, 963, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2002, comm. 150, note BRAULT et PEREIRA-OSOUF ; Administrer juill. 2002, 11, note BARBIER, qui précise que la prescription biennale, à laquelle est soumise l'action en révision du loyer d'un bail commercial, ne commence à courir que du jour où est expédiée la lettre contenant la demande en révision. - V. Cep. Paris, 2 février 2011, LawLex202300007227JBJ, affirmant, de manière critiquable, que c’est la date de la lettre recommandée, et non celle de l'expédition ou de la réception, qui doit être prise en compte.

Cass. com., 27 décembre 1960, LawLex202100006358JBJ, Bull. civ. III, n° 433.

Cass. com., 28 juin 1960, LawLex202300008002JBJ, Bull. civ. III, n° 259.

Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, LawLex202100001390JBJ, D. 2016, Actu. 1815, obs. ROUQUET ; D. 2017, pan. baux commerciaux, 1578, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2017, 113, obs. BLATTER ; JCP N 2016, 1032 ; JCP E 2016, 719 ; JCP E 2016, 1513 ; JCP E 2016, 1548, note BRIGNON ; RJDA 2016, n° 846 ; Gaz. Pal. 15 nov. 2016, 66, note BRAULT ; Rev. loyers 2016, 425, obs. CHAOUI ; Loyers et copropr. 2016, comm. 217, note CHAVANCE ; Administrer 10/2016, 35, obs. BARBIER.

Cass. 3e civ., 14 mai 1980, LawLex202100005092JBJ, Bull. civ. III, n° 98 ; RTD com. 1984, 71, obs. PEDAMON ; Rev. Loyers 1980, 377, note VIATTE.

Cass. 3e civ., 11 juin 1985, LawLex202300008000JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 21 janvier 1981, LawLex202100006356JBJ, Bull. civ. III, n° 18 : en l’espèce, la révision conventionnelle était intervenue moins de trois ans après l’entrée en jouissance du preneur par la conclusion, entre les parties, d’un avenant au bail originaire ayant modifié le loyer pour tenir compte de travaux exécutés par le bailleur. – V. aussi Cass. 3e civ., 26 novembre 1986, LawLex202300008370JBJ, Bull. civ. III, n° 167, qui précise que lorsque le loyer a été conventionnellement réévalué par le bailleur et le preneur, dans le cadre d’un avenant ayant autorisé la sous-location partielle des lieux loués, une demande ultérieure en révision du loyer est irrecevable puisque formée moins de trois ans après la date de prise d'effet du loyer révisé précédemment.

Cass. 3e civ., 13 juin 1973, LawLex202300008014JBJ.

Cass. 3e civ., 8 février 1972, LawLex202300008015JBJ.

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