Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce, le loyer initial demeure le même durant les trois premières années, période à l’issue de laquelle chacune des parties dispose de la faculté d’en demander la révision, même en l’absence de disposition contractuelle en ce sens. La révision triennale concerne toutes les locations soumises au statut des baux commerciaux, y compris au bail à paliers , à l’exclusion, toutefois, du bail assorti d’une clause-recette . 

Les dispositions des articles L. 145-37 et L. 145-38 sont d’ordre public. En effet, l’article L. 145-15 répute non écrites, depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec à ces dispositions. Il en va ainsi de la stipulation qui prévoit une révision biennale du loyer , ou une variation du loyer exclusivement à la hausse suivant celle de l’indice du coût de la construction , ou qu’en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du preneur, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement . Aucune clause du bail ne pouvant faire obstacle à la révision légale , les parties, même si elles ont valablement décidé de fixer par avance et forfaitairement le prix du bail, conservent la faculté de demander sa révision triennale . En revanche, la clause qui fixe une variation du loyer inférieure à celle de l'indice du coût de la construction n'est pas contraire à l'article L. 145-38 du Code de commerce, qui ne prohibe que les modifications excédant la variation de l'indice .

Si, en raison du caractère d’ordre public des articles L. 145-37 et L. 145-38, les parties ne peuvent renoncer par avance à toute révision du prix , elles peuvent le faire dès que le droit à la révision triennale est né et acquis . En effet, l’article L. 145-15 n’interdit pas, une fois les conditions de la révision légale réunies, que les parties décident d'un commun accord d'y procéder sans tenir compte des règles de l'article L. 145-38 . La renonciation au mécanisme légal de révision nécessite un accord amiable entre les parties, qui peut, notamment, résulter d'une transaction librement conclue entre ces dernières, en présence du tribunal, établissant le consentement du preneur à la fixation du prix du bail et sa renonciation expresse à se prévaloir des règles de l’article L. 145-38 . En revanche, sont illégales les deux révisions de prix à huit mois d’intervalle imposées par le bailleur au preneur, qui avait renoncé par exception aux règles applicables à la révision légale .

Enfin, la révision triennale ne doit en aucun cas intervenir unilatéralement. Aussi, un bailleur ne peut-il procéder à une saisie-arrêt sur le compte bancaire du preneur pour obtenir paiement d’un arriéré de loyers, calculé sur la base d’une révision triennale qu’il a unilatéralement proposée au preneur .

Paris, 2 février 2011, LawLex202300007227JBJ, selon laquelle le bail à paliers constitue un contrat dont l’évolution du montant du loyer, généralement progressif, est prévu d'avance pour le montant et la date à laquelle l'évolution doit se produire, cette évolution étant indépendante des règles de révision triennale.

Cass. 3e civ., 2 octobre 1984, LawLex202100004802JBJ, Bull. civ. III, n° 156. – V. aussi Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, LawLex202100004813JBJ, D. 2003, AJ 348, obs. ROUQUET ; Loyers et copropr. 2003, comm. 135.

Cass. 3e civ., 6 novembre 1991, LawLex202300007223JBJ, Rev. loyers 1992, 107 et 158 ; Loyers et copropr. 1992, comm. 302, obs. BRAULT et MUTELET : en l’espèce, le nouveau loyer avait fait l’objet d'un accord entre le bailleur et le preneur, sans la moindre réserve de la part de ce dernier pendant plus de trois ans jusqu'à l'opposition au commandement. – V. cep. Cass. 3e civ., 7 mars 2001, LawLex202300007224JBJ, Bull. civ. III, n° 30 ; D. 2001, AJ 2303, obs. ROUQUET ; ADJI 2001, 423, obs. BLATTER ; Gaz. Pal. 8/9 août 2001, 24, obs. BARBIER ; Loyers et copropr. 2001, comm. 151, BRAULT, où la Cour de cassation décide que les parties peuvent s'affranchir des règles de l'article L. 145-38 en cours de bail alors que la période triennale n'était pas encore expirée au moment de l'avenant en cause.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1979, LawLex202300005999JBJ, Bull. civ. III, n° 189 ; D. 1980, IR 106 ; 26 mai 2016, LawLex202300007226JBJ.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1979, LawLex202300005999JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 29 mars 1995, LawLex202300007350JBJ.

Cass. 3e civ., 12 avril 1995, LawLex202100004019JBJ, Bull. civ. III, n° 103 ; AJPI sept. 1995, 683, obs. BLATTER ; Defrénois 1995, 1459, obs. ATIAS ; Administrer 11/1995, 33, obs. BOCCARA, LIPMAN-BOCCARA et SAINTURAT, qui précise qu'en l'absence d'accord des parties, ils leur incombent de saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du loyer révisé.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014, art. 6. – Etant précisé que dans le régime antérieur à la loi 2014-626, ces types de clauses, stipulations et arrangements étaient déclarés nuls et de nul effet. – V. par ailleurs Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, LawLex202200009544JBJ, D. 2020, 2342 ; D. actu. 4 janv. 2021, obs. CAYOL ; D. 2021, 310, obs. BOFFA et MEKKI ; D. 2021, 983, obs. COLLOMP, GEORGET, JARIEL ; D. 2021, 1397, obs. DUMONT ; AJDI 2021, 513, obs. BLATTER ; RTD civ. 2021, 124, obs. BARBIER ; RDC 2021/1, 22, note LATINA ; RDC 2021/1, 72, note SEUBE ; JCP 2021, doctr. 240, obs. HOUTCIEFF ; JCP E 2020, act. 809 ; JCP E 2021, 1168, n° 8, obs. MONEGER ; RJDA 2021, n° 82 ; LEDC janv. 2021, 2, obs. LEBLOND ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; Loyers et copropr. 2021, comm. 10, obs. MARCET ; BPAT 1/21, inf. 23, qui précise que si la loi 2014-626 du 18 juin 2014, en ce qu'elle a modifié l'article L. 145-15 du Code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, c’est à bon droit que les juges du fond ont retenu que ce texte est applicable aux baux en cours et ont déduit que l'action tendant à voir réputer non écrite la clause du bail relative à la révision du loyer, formée le 13 janvier 2016, soit après l'entrée en vigueur de la loi précitée, qui n'est pas soumise à prescription, est recevable.

Cass. com., 20 novembre 1961, LawLex202300007346JBJ, Bull. civ. III, n° 417.

Paris, 28 mars 2003, n° 2002/08349, préc.

Paris, 2 octobre 2008, LawLex202300008411JBJ.

Paris, 28 mars 2003, n° 2002/08349, Loyers et copropr. 2003, comm. 158.

Cass. 3e civ., 30 janvier 2002, LawLex202100004775JBJ, Bull. civ. 2002, III, n° 21 ; AJDI 2002, 288, obs. DUMONT ; JCP E 2002, n° 11, 446 ; Administrer avr. 2002, 26.

Cass. 3e civ., 18 décembre 1985, LawLex202300007225JBJ, Bull. civ. III, n° 168 ; D. 1986, 44 ; Rev. loyers 1986, 381.

159. Principe