Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La mise en œuvre de la clause d’échelle mobile revêt un caractère automatique, à la différence de la révision triennale légale prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui suppose l’accomplissement d’un certain nombre de formalités. Si le fait qu’un avenant au bail commercial, dans lequel les parties ont convenu que la variation de loyer ne prendra effet qu'après une notification préala …

Caractère automatique

La mise en œuvre de la clause d’échelle mobile revêt un caractère automatique, à la différence de la révision triennale légale prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce, qui suppose l’accomplissement d’un certain nombre de formalités. Si le fait qu’un avenant au bail commercial, dans lequel les parties ont convenu que la variation de loyer ne prendra effet qu'après une notification préalable du bailleur, n'enlève rien à l'automaticité de la révision, laquelle est de plein droit et dispense le bailleur de toute demande, le bail initial ne contient en revanche pas de clause d'échelle mobile lorsqu’aucune périodicité pour la variation n'a été arrêtée entre les parties, faute de l'un des paramètres nécessaires pour une variation automatique  ou lorsque la clause prévoit seulement une “révision du loyer” sans adaptation automatique de ce dernier .

En raison du caractère automatique de la clause, le silence ou l’oubli observé, même durablement, ne vaut pas, à lui seul, manifestation non équivoque de la volonté du bailleur de renoncer au bénéfice de l'indexation triennale du loyer qui n'a pas été réclamée au preneur depuis l'origine . Toutefois, l’action en paiement de sommes représentant l'indexation des loyers, déterminables par application des stipulations contractuelles, se prescrit dans la limite de cinq ans . Il a en outre été jugé que la brusque demande de plusieurs années d'indexation représentant l'équivalent de plus de treize mois du loyer jusqu'alors accepté sans réserve, sans même une proposition d'échelonnement dans le temps et sous la menace d'une résiliation quasi immédiate d'un bail exécuté sans incident depuis dix ans, revêt un caractère brutal incompatible avec la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions . Enfin, le bailleur, qui assigne son locataire en paiement du solde restant dû sur les loyers après application de la clause d'indexation, doit former non pas une demande en révision du loyer indexé, mais une demande en paiement d'un arriéré de loyer automatiquement réactualisé suivant la clause d'indexation mobile stipulée au bail .

Nancy, 9 avril 2014, LawLex202100004672JBJ, JCP E 2014, 1372, note BRIGNON.

Douai, 27 juin 2024, LawLex202400005046JBJ.

Angers, 28 février 2017, LawLex202300004409JBJ.

Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, LawLex202300004410JBJ, AJDI 2010, 797 ; Gaz. Pal. 12 mars 2011, pan. 45 ; Loyers et copropr. 2011, comm. 51, BRAULT ; Administrer nov. 2010, 43, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Angers, 28 février 2017, LawLex202300004409JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 28 novembre 2019, LawLex202100004779JBJ, Loyers et copropr. févr. 2020, n° 24.

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140. Caractère automatique

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