Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lorsque la clause d’échelle mobile est stipulée dans le bail en des termes imprécis, il appartient aux juges du fond, par une interprétation souveraine, de s’assurer de l’existence de la clause d’indexation  et de la commune intention des parties sur ce point . L’existence d’une clause d’échelle mobile est établie lorsque la stipulation du bail prévoit que la révision du loyer se fera en fonction de l'indice du coût de la construction et que le preneur accepte des révisions triennales, qui implique une automaticité du montant des majorations ou diminutions du loyer qui doivent être pratiquées lors des révisions  ou les termes clairs et précis de la clause qui impliquent une variation automatique du loyer en fonction de l'indice du coût de la construction, manifestent la volonté des parties d'instituer une indexation distincte de la révision légale . Tel n’est en revanche pas le cas de la clause du bail, selon laquelle “le loyer est fixé pour la première période triennale seulement et sera susceptible d'être révisé au début de chacune des autres périodes, dans les conditions prévues par la législation en vigueur”, qui ne fait à aucun moment référence à une indexation du loyer , ou de celle, qui se contente de rappeler la possibilité de révision triennale du loyer conformément à l'article L. 145-38 du Code de commerce en fixant l'indice de référence .

Cass. 3e civ., 26 janvier 1994, LawLex202300004517JBJ, Bull. civ. III, n° 11 ; AJDI 1994, 360, obs. BLATTER ; JCP N 1994, pan. 460 : en l’espèce, les parties ont convenu de la révision du loyer, chaque année, à la date anniversaire du contrat, en fonction d'une évolution de l'indice sur une année, la référence à l'indice du quatrième trimestre n'étant que l'illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu'à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d'évolution des indices retenus.

Cass. 3e civ., 28 octobre 1987, LawLex202100004824JBJ, Gaz. Pal. 1988, jur. 445 ; Loyers et copropr. 1987, n° 458 ; Ann. loyers 1988, 712, selon laquelle les termes clairs et précis de la clause qui impliquent une variation automatique du loyer en fonction de l'indice du coût de la construction, manifestent la volonté des parties d'instituer une indexation distincte de la révision légale.

Cass. 3e civ., 20 juillet 1994, LawLex202100004826JBJ, Gaz. Pal. 1995, 382.

Cass. 3e civ., 28 octobre 1987, LawLex202100004824JBJ, préc.

Colmar, 12 novembre 2014, LawLex202300004518JBJ.

Douai, 6 décembre 2018, LawLex202300004524JBJ, qui ajoute que la clause litigieuse est manifestement incompatible avec la stipulation d'une clause d'indexation, laquelle opère automatiquement sans autre condition que la variation de l'indice de référence.

139. Existence