Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Lors de la conclusion du bail commercial, les parties sont libres de fixer la périodicité de la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile, même s’il est fréquent, en pratique, qu’elles conviennent d’une indexation annuelle, évitant l’achèvement de la période triennale légale prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce. Le loyer varie donc à chaque parution de l’indice selon une certaine pér …

Périodicité de l’indexation

Lors de la conclusion du bail commercial, les parties sont libres de fixer la périodicité de la mise en œuvre de la clause d’échelle mobile, même s’il est fréquent, en pratique, qu’elles conviennent d’une indexation annuelle, évitant l’achèvement de la période triennale légale prévue à l’article L. 145-38 du Code de commerce. Le loyer varie donc à chaque parution de l’indice selon une certaine période convenue entre les parties. L’ambiguïté des termes de la clause peut toutefois amener les juges du fond à devoir l’interpréter. C’est ainsi qu’une cour d’appel a pu déduire d’une clause d’échelle mobile, selon laquelle les parties sont convenues que le loyer serait susceptible d'être révisé au début de chaque période triennale, que celle-ci ne peut être mise en œuvre par le bailleur au cours de cette période .

Il existe deux méthodes de calcul différentes pour le loyer indexé, dans le cadre d’une indexation annuelle :

   - la première consiste à appliquer le nouvel indice du trimestre, tel que convenu dans la clause, au loyer de l’année précédente, l’indice de base devenant l’indice du même trimestre correspondant à l’année antérieure ;

   - la seconde permet de conserver l’indice de base convenu dans le bail initial et d’appliquer au loyer initial le nouvel indice du même trimestre correspondant à l’année de révision.

Cette dernière méthode a suscité quelques interrogations dans la mesure où l’article L. 112-1, alinéa 2, du Code monétaire et financier répute non écrite “toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision”. La Cour de cassation y a répondu en posant le principe selon lequel si l'application d'un indice de référence fixe n'a pas conduit lors des indexations successives à une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions, la clause contractuelle d'indexation se référant à un indice de base fixe est valable . Les juges du fond n’ont pas le pouvoir d’apprécier la gravité d’une distorsion relative à l’indexation, même si ses effets sont minimes . Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite et non la clause d’indexation en son entier . Une clause d’indexation ne peut toutefois pas être réputée non écrite lorsque la distorsion relevée ne résulte pas de la clause d’indexation elle-même, mais du décalage entre la date de renouvellement du bail et celle prévue pour l’indexation annuelle du loyer . Par ailleurs, lorsqu’une clause d’échelle mobile stipulée au bail comporte un indice de base fixe, l'indice multiplicateur doit correspondre au même trimestre que celui de l'indice de référence au regard du risque de distorsion temporelle entre ces deux indices .

Ainsi, doit être réputée non écrite, la clause d'indexation du bail initial reproduite dans un avenant qui engendre une distorsion en appliquant au nouveau loyer de base l'indice de référence du 4e trimestre prévu dans le bail initial  ou la clause d'indexation stipulant que la première révision interviendra au 1er janvier suivant la date de livraison du local sur la base du dernier indice connu du coût de la construction et les suivantes, au 1er janvier de chaque année, sur la base de l'indice de comparaison pris en compte lors du précédent réajustement et l'indice du même trimestre de l'année précédant la date d'indexation, qui comporte en elle-même une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'étant écoulée entre deux révisions . En revanche, n’est pas illicite, la clause d’indexation qui dispose, d’une part, que le loyer sera indexé tous les ans sur l'indice du coût de la construction et, d’autre part, que si le loyer révisé à venir était fixé à une date différente de celle prévue par la clause, le juge devrait adapter le jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative, la révision du loyer ne pouvant organiser elle-même la distorsion prohibée par la loi .

Cass. 3e civ., 30 octobre 2002, LawLex202100004797JBJ.

Cass. 3e civ., 16 octobre 2013, LawLex202100005695JBJ, Bull. civ. III, n° 129 ; D. 2013, 2464, obs. ROUQUET ; D. 2014, 1000, obs. PIC ; AJDI 2014, 36, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; JCP E 2014, 1108, note KENFACK ; RJDA 2014, n° 12 ; Gaz. Pal. 24-26 nov. 2013, n° 328-330, 23, note BARBIER ; Gaz. Pal. 2014, 3849, obs. BARBIER ; Rev. loyers 2013, 491, note VAISSIE et CHAOUI ; Loyers et copropr. 2014, comm. 39, obs. VIAL-PEDROLETTI ; Ann. loyers 2013, 1996, note BRIGNON ; Administrer déc. 2013, 40, note SAINTURAT. – V. aussi Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, LawLex202100004795JBJ, Bull. civ. III, n° 159 ; D. 2014, Actu. 6, obs. ROUQUET ; D. 2014, 344, note BRIGNON ; D. 2014, 1000, spéc. 1003, chron. COLLOMP, PIC, GEORGET et GUILLAUDIER ; D. 2014, 1659, spéc. 1665, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2014, 1, point de vue BLATTER ; AJDI 2014, 136, note PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; JCP E 2014, 1108, note KENFACK ; RJDA 3/14, n° 204 ; BRDA 1/14, inf. n° 20 et 22 ; Gaz. Pal. 10 avr. 2014, n° 174e4, obs. HOUTCIEFF ; Gaz. Pal. 2014, 1157, obs. BRAULT ; Lexbase Hebdo, éd. aff. n° 363, 19 déc. 2013, note PRIGENT ; Rev. loyers 2014, 8, obs. CHAOUI et VAISSIE ; Loyers et copropr. 2014, repère 1, MONEGER ; Loyers et copropr. 2014, comm. 48, obs. CHAVANCE ; Administrer févr. 2014, 31, obs. BARBIER. – V. égal. Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, LawLex202100004778JBJ, AJDI 2020, 287 ; Loyers et copropr. 2020, Comm. 23, note CHAVANCE, qui casse l’arrêt d’appel qui rejette la demande du preneur tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause d'indexation stipulée dans le bail, alors que cette clause comportait en elle-même une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'étant écoulée entre la date de prise d'effet du bail et la date de révision du loyer.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, LawLex202100004784JBJ, D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; Loyers et copropr. 2018, comm. 175, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, LawLex202100004780JBJ, D. 2018, 2359 ; D. 2019, 1358, chron. COLLOMP, CORBEL, JARIEL et GEORGET ; AJDI 2019, 531, obs. BLATTER ; RTD civ. 2020, 373, obs. BARBIER ; JCP N 2018, n° 51-52, Act. 960, obs. QUEMENT ; JCP N 2019, act. 960 ; JCP E 2018, act. 906 ; JCP E 2019, 1011 ; JCP E 2019, 1167, n° 33, obs. REGNAULT ; RJDA 2019, n° 76 ; Loyers et copropr. 2019, comm. 8, obs. CHAVANCE ; Administrer janv. 2019, 27, obs. BARBIER, selon laquelle la clause, qui prévoit un premier ajustement, illicite mais ponctuel, tenant à la prise d'effet du bail en cours d'année civile, tandis que les périodes de référence suivantes ont la même durée, ne peut être dite non écrite.

Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, LawLex202100004781JBJ, D. 2018, 1805 ; D. 2019, Chron. C. cass. 2019, 1361, obs. CORBEL ; AJDI 2019, 286, obs. BLATTER ; JCP G 2018, 1017 ; JCP E 2018, act. 691 ; JCP E 2018, n° 1599, note LEMAY ; JCP E 2019, 1167, n° 32, obs. REGNAULT ; RJDA 2018, n° 806 ; Defrénois 2018, n° 44, 22, obs. RUET ; Lexbase Hebdo édition affaires n° 568, 11 oct. 2018, note BRIGNON ; Loyers et copropr. 2018, comm. 226, BRAULT.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, LawLex202100004789JBJ, Bull. civ. III, n° 21 ; Dalloz actualité, 14 mars 2017, obs. CAYOL ; D. 2017, 405 ; AJDI 2017, 430, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; JCP E 2017, act. 130 ; JCP E 2017, 1173, note BRIGNON ; Lexbase, Le Quotidien, 24 févr. 2017, obs. PRIGENT ; Rev. Loyers 2572, 164, note PRIGENT ; Loyers et copropr. 2017, comm. 110, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 7 mai 2014, LawLex202100004794JBJ, AJDI 2014, 783, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; AJDI 2015, 118, obs. HALLARD ; Lexbase Hebdo éd. aff. n° 381, 15 mai 2014, note PRIGENT ; Loyers et copropr. 2014, comm. 212, obs. BRAULT ; Administrer juin 2014, 6, obs. LIPMAN-W. BOCCARA. – V. égal. Cass. 3e civ., 25 février 2016, LawLex202100004790JBJ, D. 2016, chron. 1033, obs. COLLOMP ; JCP E 2016, 1228, obs. BRIGNON ; RJDA 2016, n° 424 : lorsque l’avenant reproduit la clause d’indexation contenue dans le bail initial et reprend l’indice de référence relatif à la signature du bail initial, l’application consécutive qui en a été faite pour calculer les indexations annuelles postérieures entraîne une distorsion entre l'intervalle de variation indiciaire et la durée s'écoulant entre deux révisions annuelles dans la mesure où le loyer de base pris en compte est celui applicable à la date de l’avenant.

Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, LawLex202100004787JBJ, AJDI 2017, 778 : en l’espèce, la période de variation avait été de vingt-sept mois alors que la durée du bail de seulement neuf mois et vingt-huit jours.

Cass. 3e civ., 17 mai 2018, LawLex202100004783JBJ, Dalloz actualité, 13 juin 2018, note GHIGLINO ; D. 2018, 1070 ; D. 2019, Chron. C. cass. 2019, 1361, chron. COLLOMP, CORBEL, JARIEL et GEORGET ; AJDI 2019, 59, obs. BLATTER ; JCP G 2018, 647 ; JCP N 2018, act. 486 ; JCP E 2018, act. 391 ; JCP E 2018, 1321 ; RJDA 2018, n° 559 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 177, note BRAULT : en l’espèce, aucune distorsion n'ayant été constatée entre l'indice de base fixe et l'indice multiplicateur qui a été, lors des révisions successives, celui du 4e trimestre précédant la date de révision.

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