Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 1, du Code de commerce, la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf années . Cette disposition, qui est d’ordre public , n’est applicable ni au bail dérogatoire, ni à la convention d’occupation précaire.

S’il comporte une durée minimale légale, le bail commercial peut en revanche être conclu pour une durée supérieure à neuf ans, sans toute …

Durée minimale

Aux termes de l’article L. 145-4, alinéa 1, du Code de commerce, la durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à neuf années . Cette disposition, qui est d’ordre public , n’est applicable ni au bail dérogatoire, ni à la convention d’occupation précaire.

S’il comporte une durée minimale légale, le bail commercial peut en revanche être conclu pour une durée supérieure à neuf ans, sans toutefois qu’il présente un caractère perpétuel . Dans ce cas, l’article L. 145-34, alinéa 1, du Code de commerce prévoit que la règle du plafonnement n’est pas applicable pour le calcul du loyer du bail renouvelé . Lorsqu’un bail est consenti pour une durée supérieure à douze années, celui-ci doit nécessairement revêtir la forme authentique et être publié au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble donné à bail .

Enfin, lorsque, aux termes de l’article L. 145-9, alinéa 3, du Code de commerce, la durée du bail commercial “est subordonnée à un évènement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation”, celle-ci ne peut intervenir avant une durée minimum légale de neuf ans. Au-delà, et sous réserve de la réalisation de l’évènement, le bailleur est autorisé à notifier la résiliation du bail, six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, en mentionnant l’évènement réalisé prévu au contrat.

Cass. 3e civ., 21 juin 1995, LawLex202100003786JBJ, Bull. civ. III, n° 149 ; D. 1997, 302, ROZES ; RDI 1995, 806, DERRUPPE ; JCP G 1995, II, 22521, AUQUE.

En effet, l’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 19 février 1992, LawLex202100003775JBJ, Bull. civ. 1992, III, n° 46 ; D. 1994, 52, obs. ROZES ; RTD com. 1993, 278, obs. PEDAMON ; JCP G 1992, IV, 1146 ; JCP E 1993, II, 105, obs. MONEGER ; JCP N 1993, II, 67 ; BRDA 6/1992, 19 ; Contrats, conc. consom. 1992, comm. 96, note LEVENEUR, selon laquelle un bail, qui stipule qu’il sera renouvelé dans tous ses effets à son expiration sur simple demande du preneur, présente un caractère perpétuel. – V. aussi Cass. 3e civ., 13 mars 2002, LawLex202100003779JBJ, Bull. civ. III, n° 61 ; D. 2002, 1758, note ROUQUET ; Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, jurispr. 456, note BARBIER ; Rev. loyers 2002, 828, note QUEMENT ; Loyers et copr. 2002, n° 149, obs. BRAULT et PEREIRA, en l’espèce, le terme du bail dépendait de la volonté du seul preneur.

Cass. 3e civ., 18 mars 1998, LawLex202200003896JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; D. Affaires 1998, 834, obs. Y. R. ; RDI 1998, 430, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal. Rec. 1998, 2, som. 619, note BRAULT ; Administrer juin 1998, 28, note BARBIER : Lorsque la durée effective du bail expiré est supérieure à douze ans, il n’y a pas lieu d’appliquer la règle du plafonnement pour le calcul du loyer du bail renouvelé.

Décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, art. 4 et 28, 1° - b.

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88. Durée minimale

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