Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce prévoyaient, jusqu’en 2014, que, quels que soient la personne qui donnait congé et le moment auquel il était délivré, à la fin du bail ou de manière anticipée , il ne pouvait être notifié valablement que par acte extrajudiciaire . Si les parties pouvaient prévoir contractuellement la possibilité de donner congé avant la durée minimale de neuf a …

Forme du congé

Les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce prévoyaient, jusqu’en 2014, que, quels que soient la personne qui donnait congé et le moment auquel il était délivré, à la fin du bail ou de manière anticipée , il ne pouvait être notifié valablement que par acte extrajudiciaire . Si les parties pouvaient prévoir contractuellement la possibilité de donner congé avant la durée minimale de neuf ans, le recours à cette forme demeurait obligatoire. Ainsi, la convention des parties, stipulant une faculté de résiliation triennale par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ne pouvait pas faire échec aux prescriptions légales, d’ordre public, prévoyant uniquement la possibilité de procéder par acte extrajudiciaire .

La loi 2014-626 du 18 juin 2014  avait laissé aux parties le libre choix de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, quel que soit son objet. Toutefois, la loi du 6 août 2015  est revenue sur cette faculté. Le bailleur doit, de nouveau, dans tous les cas, obligatoirement donner congé par acte extrajudiciaire (art. L. 145-4, al. 3, et L. 145-9, al. 5, C. com.) . Ainsi, un bailleur, qui s’abstient de procéder par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte signifié par un commissaire de justice, ne donne pas valablement congé au preneur . Le preneur est, également, tenu de procéder par acte extrajudiciaire, lorsque le congé est donné pour la fin du bail . En revanche il conserve le choix entre acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour le congé à l’expiration d’une période triennale (art. L. 145-4, al. 2, C. com.) , ainsi que lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou lorsqu’il est admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social (art. L. 145-4, al. 4, C. com).

Le non-respect de la forme du congé entraîne plusieurs conséquences. Tout d'abord, la Cour de cassation considère qu'en s’abstenant d’attirer l’attention du preneur sur l’irrégularité du congé donné, le bailleur, tenu d'une obligation de conseil en qualité de professionnel de l'immobilier, commet une faute, puisque, par son activité, il a nécessairement connaissance de la législation en la matière . Ensuite, le congé qui n'est pas valablement notifié s'expose à la nullité. La nullité sanctionnant la forme irrégulière du congé constitue une nullité relative, qui peut être invoquée exclusivement par le destinataire du congé , qui doit démontrer le grief que lui cause l’irrégularité de forme de la signification du congé . Le bailleur peut couvrir l'irrégularité et accepter ses conséquences, en renonçant à se prévaloir de la nullité, par des actes positifs, dénoués d’équivoque, tels que le fait de réclamer des loyers, proposer un rendez-vous pour la restitution des clés et l’état des lieux de sortie , ou réaliser effectivement un état des lieux de sortie et reprendre possession des lieux et des clés . De même, si un preneur conserve la faculté de se prévaloir de la nullité relative d’un congé avec refus de renouvellement du bail en optant pour la poursuite du bail, celui-ci peut également y renoncer en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux dans l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du Code de commerce .

Congé donné par le preneur à l’issue d’une période triennale par LRAR : Cass. 3e civ., 8 juin 1982, LawLex202200003222JBJ ; 4 mars 1992, LawLex202200003010JBJ ; 24 janvier 1996, LawLex202200003021JBJ ; Bordeaux, 6 février 2019, LawLex202200003016JBJ.

Cass. ass. plén., 17 mai 2002, LawLex202100002970JBJ.

Cass. 3e civ., 20 décembre 1982, LawLex202200003017JBJ ; 19 mai 1993, LawLex202200003155JBJ ; 18 mai 1994, LawLex202200003156JBJ ; 13 janvier 1999, LawLex202200002924JBJ ; 27 juin 2001, LawLex202200003018JBJ.

Rennes, 7 septembre 2022, LawLex202200007359JBJ.

Cass. 3e civ., 6 octobre 2016, LawLex202300001266JBJ.

Cass. 3e civ., 16 décembre 2014, LawLex202200002883JBJ.

Rennes, 12 juin 2024, LawLex202400004503JBJ.

Cass. 3e civ., 24 janvier 1996, LawLex202200003021JBJ ; 30 mai 1996, LawLex202100003787JBJ ; 4 mai 2000, LawLex202200003020JBJ; 13 décembre 2000, LawLex202100003788JBJ.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014.

L. 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, JO du 7 août 2015.

Pour un congé donné en période de tacite prolongation : Grenoble, 9 septembre 2021, LawLex202200003009JBJ.

Cass. 3e civ., 9 mars 2005, LawLex202200003153JBJ.

Cass. 3e civ., 18 juin 2014, LawLex202300009669JBJ.

Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, LawLex202200003015JBJ.

Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, LawLex202100004626JBJ. - Comp., Bordeaux, 6 février 2019, LawLex202200003016JBJ, qui écarte la responsabilité du bailleur qui n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier.

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202. Forme du congé

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Les décisions de justice citées dans ce paragraphe :

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