Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

En cas de résolution du bail commercial ou de dénégation du statut des baux commerciaux , le preneur qui se maintient indûment dans les lieux devient un occupant sans droit ni titre. Cette occupation caractérise une faute quasi-délictuelle qui justifie le versement d'une indemnité , sauf en cas de tolérance du bailleur . Ainsi, l’indemnité d’occupation, qui, dans ce cas, revêt un caractère mixte, compensatoire et indemnitaire , trouve son fondement, non dans des rapports juridiques d’ordre contractuel, mais dans le fait, pour l’occupant sans droit ni titre, de se maintenir indûment dans les lieux et de porter ainsi préjudice au légitime propriétaire en le privant de la jouissance de son bien . L’obligation par l’occupant sans droit ni titre de verser une indemnité d’occupation cesse lorsqu’il quitte de manière effective les lieux  et restitue les clés , permettant ainsi au bailleur de récupérer la jouissance de son bien. Lorsqu’un bail est assorti d’une clause pénale en cas de retard à restituer les lieux en fin de contrat, mais ne prévoit pas le versement d’une indemnité d’occupation par le preneur resté dans les lieux, l’inexécution de l’obligation de vider les lieux se confond avec le retard justifiant l’application de la clause pénale, de sorte que le bailleur ne peut réclamer, en sus de cette dernière, une indemnité d’occupation .

La demande d’indemnité d’occupation peut être présentée pour la première fois devant la cour d’appel, dans la mesure où elle constitue l’accessoire de la demande en résiliation du bail et expulsion pour manquement soumise aux juges de première instance . En revanche, le juge des référés, qui statue sur une demande d’indemnité d’occupation mensuelle et non de provision, excède ses pouvoirs .

Enfin, la Cour de cassation a émis un avis dans lequel elle considère que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires . Aussi, l’indemnité d’occupation due après l’acquisition de la clause résolutoire, insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu si les juges estiment qu’une telle indexation est justifiée. Dans un cas où le preneur s’est maintenu après la date de la première période triennale du bail pour laquelle il a donné congé, la Cour d'appel de Riom a considéré que la circonstance que l’occupant ait appliqué de lui-même l’indexation sur les sommes qu’il a payées pendant la période ne saurait s’interpréter comme une manifestation de la volonté d’appliquer le bail, mais doit s’analyser comme une intention de se conformer à la pratique habituelle en matière d’indemnité d’occupation, qui consiste à fixer celle-ci au montant exact du loyer, indexation comprise .

Lyon, 21 mars 2024, LawLex202400002742JBJ.

Cass. 3e civ., 21 mai 1969, LawLex202300012799JBJ. – V. aussi Cass. 3e civ., 16 mai 1984, n° 82-16.649, Bull. civ. III, n° 99, rendue à propos d’un bail d’habitation.

Cass. 3e civ., avis, 4 juillet 2017, LawLex202300010942JBJ, D. 2017, Chron. C. cass. 2321, obs. MEANO et COLLOMP ; AJDI 2017, 836, obs. DAMAS ; JCP G 2017, 888, concl. STURLESE, av. gén. ; JCP G 2017, 889, note SEUBE ; Loyers et copropr. 2017, comm. 184, VIAL-PEDROLETTI.

Riom, 29 mai 2024, LawLex202400004014JBJ.

Cass. 3e civ., 21 mai 1969, LawLex202300012799JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1997, LawLex202300012801JBJ, Bull. civ. III, n° 210 ; D. 1999, 146 ; AJDI 1998, 1067, obs. TEILLIAIS ; RDI 1998, 141, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP G 1998, IV, 1060 ; JCP N 1998, 232 ; Loyers et copropr. 1998, comm. 32 ; 10 octobre 2001, LawLex202300012802JBJ ; Lyon, 21 mars 2024, LawLex202400002742JBJ, préc., qui précise qu’en cas de dénégation du statut des baux commerciaux, l’indemnité d’occupation, dont le preneur est redevable sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, revêt un double caractère, compensatoire et indemnitaire, en ce qu’elle constitue la contrepartie de l’occupation des lieux, et doit permettre la réparation du préjudice subi par le propriétaire du bien ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004534JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1974, LawLex202300010941JBJ, Bull. civ. III, n° 440 ; JCP 1975, IV, 15 ; Bordeaux, 12 mars 2024, LawLex202400002287JBJ, considérant qu'il résulte de l’article 1240 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice que l’occupant sans droit ni titre doit réparer l’intégralité du préjudice qu’il cause au propriétaire par son maintien illicite dans les lieux.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2000, LawLex202300012742JBJ.

Cass. 3e civ., 4 avril 1991, LawLex202300012743JBJ, Bull. civ. III, n° 110 ; 17 juillet 1997, LawLex202300012803JBJ, Bull. civ. III, n° 166 ; D. 1997, 206 ; JCP G 1997, IV, 2015 ; RJDA 1998, n° 21 ; Rev. loyers 1998, 400, note GALLET, qui casse l’arrêt qui retient, pour écarter la demande du bailleur en paiement d’une indemnité d’occupation, que ce dernier confond un retard dans la remise des clés dû à une mauvaise coordination des rôles entre le liquidateur et le commissaire-priseur avec une occupation effective des lieux auxquels les clés donnaient accès, tout en constatant que les clés n’ont été remises que plusieurs mois après la mise en demeure de restitution ; Poitiers, 18 juin 2024, LawLex202400004641JBJ, qui précise que l’indemnité d’occupation est due par le preneur à compter de la date de l'arrêt prononçant la résiliation du bail commercial jusqu’à la date de libération des lieux et de remise des clés.

Cass. 3e civ., 28 mars 1977, LawLex202300012800JBJ.

Cass. 3e civ., 13 juin 2001, LawLex202300012804JBJ, Bull. civ. III, n° 73 ; JCP G 2001, IV, 2497 ; Gaz. Pal. 2001, 113 ; Gaz. Pal. 26-27 juill. 2002, 10, obs. DU RUSQUEC ; Rev. Loyers 2001, 439, obs. REMY.

Cass. 3e civ., 23 mai 2012, LawLex202300010677JBJ, RTD civ. 2012, 727, obs. FAGES ; Procédures 2012, n° 213, obs. PERROT ; RJDA 2012, n° 832.

292. Indemnité d'occupation de droit commun