Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L'exclusivité accordée à un locataire du même immeuble , ou la clause de non-concurrence stipulée dans le bail commercial , ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur, qui sollicite la déspécialisation partielle, l’adjonction à l’activité prévue au bail d’activités connexes ou complémentaires visées par ces clauses restrictives. L’article L. 145-47 du Code de commerce n’a pas vocation à proté …

Effets à l'égard des tiers

L'exclusivité accordée à un locataire du même immeuble , ou la clause de non-concurrence stipulée dans le bail commercial , ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur, qui sollicite la déspécialisation partielle, l’adjonction à l’activité prévue au bail d’activités connexes ou complémentaires visées par ces clauses restrictives. L’article L. 145-47 du Code de commerce n’a pas vocation à protéger le droit des tiers. Aussi les juges du fond ne peuvent-ils pas faire état du droit éventuel d’un tiers, dont légalement ne peut dépendre leur décision, lors de la détermination de la connexité ou de la complémentarité d’une activité .

Une exclusivité accordée à un autre locataire dans le même immeuble ne peut faire échec à l’application de l’article L. 145-47 du Code de commerce, lequel est d’ordre public  et ne permet au bailleur que de contester le caractère extensif ou complémentaire de l’activité envisagée par le preneur . Si un preneur, bénéficiaire d’une clause d’exclusivité, ne peut pas rechercher la responsabilité du bailleur et réclamer des dommages-intérêts , la somme versée en contrepartie de cette exclusivité doit être restituée au locataire, son obligation de verser cette somme étant dépourvue de cause . En revanche, une clause d’exclusivité continue de produire tous ses effets dès lors que le preneur ne peut invoquer l’article L. 145-47, faute d’avoir fait connaître au bailleur son intention d’étendre son activité commerciale . Dans ce cas, il doit être tenu de garantir le bailleur de l’action intentée par le bénéficiaire de la clause d’exclusivité aux fins d’obtenir le paiement de dommages-intérêts pour violation de la clause .

Le refus du bailleur opposé à la demande de déspécialisation ne peut pas non plus être fondé sur une clause de non-concurrence figurant au bail commercial . L’Assemblée plénière de la Cour de cassation a désapprouvé la position des juges du fond qui, pour refuser à un preneur, exploitant un supermarché, l’autorisation d’exercer l’activité connexe de vente de pain prohibée par le bail, retient la stipulation pour autrui résultant de son engagement de ne pas vendre de pain, pris avec le bailleur antérieurement au bail, et le renouvellement de cet engagement par lettre à un autre locataire, alors que d’une part, l’interdiction découle d’une stipulation inséparable des conventions entre bailleur et locataire, et que, d’autre part, les termes clairs et précis de la lettre ne font que rappeler cette interdiction . En revanche, lorsque le cessionnaire d’un fonds de commerce a pris, à l’égard du cédant et de ses ayants cause, un engagement de non-concurrence, indépendant du bail commercial, il est tenu de le respecter .

Enfin, le preneur qui, au mépris de la clause de non-concurrence insérée dans l'acte de cession du droit au bail, exerce une activité non comprise au bail initial, directement concurrente de celle d'un autre locataire installé dans le même immeuble, engage sa responsabilité délictuelle pour ce manquement contractuel ayant causé un dommage à un tiers .

Cass. 3e civ., 24 octobre 1984, LawLex202200000676JBJ, Bull. civ. III, n° 174 ; JCP G 1985, II, 20474, note BOCCARA.

Cass. 3e civ., 9 janvier 1969, LawLex202200001770JBJ ; 15 février 2012, LawLex202100005600JBJ, D. 2012, 551, obs. ROUQUET ; AJDI 2012, 665, note PLANCKEEL ; RTD com. 2012, 507, obs. MONEGER ; RDC 2012, n° 3, 875, note GRIMALDI ; JCP E 2012, 1400, n° 6, obs. GRIGNON ; Contrats Conc. Consom. 2012, comm. 91, note MALAURIE-VIGNAL ; Rev. loyers 2012, 160, obs. RACLET ; Administrer avr. 2012, 32 , obs. LIPMAN W-BOCCARA.

Cass. Ass. plén., 26 janvier 1973, LawLex202200001771JBJ, AJPI 1973, 704, note VIATTE ; JCP G 1973, II, 17462, note BOCCARA.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1978, LawLex202200001772JBJ, Bull. civ. III, n° 22 ; JCP G 1978, IV, 86.

Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, LawLex201000001178JBJ, JCP E 2011, 1135, BALLOT-LENA ; RLDA 2010, n° 3061.

Cass. 3e civ., 13 février 1969, LawLex202200001122JBJ ; 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ : en l’espèce, les juges du fond n’avaient pas à faire état de la clause d’exclusion stipulée au profit de locataires tiers bénéficiant d’une exclusivité pour le commerce de charcuterie et de conserves alimentaires.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1984, LawLex202200000676JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 1er février 1978, LawLex202200001118JBJ, Bull. civ. III, n° 63.

Cass. 3e civ., 25 octobre 1972, LawLex202300009986JBJ, Bull. civ. III, n° 547, qui précise que la clause d'exclusivité doit s'interpréter de manière restrictive et ne peut s'appliquer qu'au commerce principal autorisé, à l'exclusion des activités connexes, complémentaires et surtout accessoires, sauf accord contraire ou situation particulière.

Cass. com., 5 octobre 1981, LawLex202200001766JBJ, Bull. civ. IV, n° 340 ; D. 1982, 16 ; JCP G 1981, IV, 399.

Cass. 3e civ., 16 novembre 1971, LawLex202200001767JBJ, D. 1972, Somm. 27 : en l’espèce, le preneur ne pouvait vendre des articles de droguerie dans son commerce situé dans un centre commercial en violation de la clause d'exclusivité lui interdisant de faire concurrence à un autre locataire du centre en vendant les mêmes produits que lui, alors qu'il ne pouvait invoquer l’article L. 145-47 du Code de commerce, faute d’avoir fait connaître au bailleur son intention d’étendre son activité commerciale.

Cass. 3e civ., 16 juillet 1974, LawLex202200001768JBJ.

Cass. 3e civ., 15 février 2012, LawLex202100005600JBJ, qui rappelle que sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce ; 9 janvier 1969, LawLex202200001770JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui interdit au preneur d'un commerce de pâtisserie-confiserie, l’exercice de l’activité de vente de pain prohibée par le bail au motif que ce dernier contient une stipulation pour autrui dont peuvent se prévaloir les autres locataires, alors que l’interdiction invoquée découle d’une clause insérée dans le contrat locatif.

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