Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-47, alinéa 2, du Code de commerce, la notification, par le preneur, d’une demande de déspécialisation partielle “vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités” .
Le bailleur n’est pas tenu d’exprimer son opposition sous une forme particuli …

Réponse du bailleur

Aux termes de l’article L. 145-47, alinéa 2, du Code de commerce, la notification, par le preneur, d’une demande de déspécialisation partielle “vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités” .

Le bailleur n’est pas tenu d’exprimer son opposition sous une forme particulière  ni de préciser les motifs qui l'ont déterminé . Il doit toutefois l’avoir manifestée de façon non équivoque . Ainsi le bailleur peut répondre par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception  ou d’une simple lettre . A ce titre, l’article R. 145-38 du Code de commerce précise que lorsqu’en application de l’article L. 145-47, le bailleur a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à son égard est celle de l'expédition de la lettre et, à l'égard du preneur, la date de première présentation de la lettre.

Si le bailleur n'a pas à motiver son opposition , il a l'obligation, lorsqu'il s'oppose, de contester la connexité ou la complémentarité de l’activité envisagée , à l’exclusion de tout autre motif . Il ne peut notamment pas opposer une exclusivité accordée, en vertu d’un titre locatif, à un autre locataire dans le même immeuble .

Enfin, s’il revient au preneur d’établir que le bailleur lui a accordé l’autorisation d’ajouter l’activité nouvellement envisagée à celles prévues au bail , l’accord du bailleur ou sa renonciation à tout recours ne peut résulter que d'actes positifs manifestant clairement sa volonté . L'accord du bailleur ne peut résulter d’une simple attitude passive , qui ne peut impliquer à elle seule acceptation du changement de destination des lieux . La simple tolérance du bailleur vis-à-vis d'une adjonction par le preneur d’une activité à son commerce initial, ne vaut pas autorisation implicite . Ainsi, lorsque l'activité de petite restauration a seulement été envisagée dans un projet de bail faisant suite à des négociations n'ayant pas abouti, la connaissance de l'adjonction de cette activité par le bailleur et son absence d'opposition ne valent que simple tolérance . De même, le fait qu’un preneur ait appelé son commerce “Supérette” sans opposition de la part de son bailleur et la circonstance que ce dernier ait visité le commerce, ne suffisent pas à démontrer qu'il a accepté tacitement l’extension de la destination des lieux telle que prévue au bail . La présence d’un bailleur au jugement autorisant la cession du fonds de commerce du cédant au cessionnaire, et la lecture de l’acte de cession du fonds, n’emportent pas non plus connaissance par le bailleur des projets de transformation destinés à permettre l’activité de bar musical, à l’initiative du preneur, et encore moins autorisation de les réaliser .

Cass. 3e civ., 1ermars 1995, LawLex202200001113JBJ, Bull. civ. III, n° 64 ; D. 1995, inf rap. 79 ; RDI 1995, 604, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; JCP E 1995, pan. 524 ; Loyers et copropr. 1995, Comm. 283, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour accueillir une demande en résiliation du bail commercial, que le preneur ne peut, à défaut d'accord du bailleur, invoquer une lettre faisant connaître son intention d'adjoindre des activités nouvelles, alors que le bailleur n'a pas, dans le délai de deux mois, contesté le caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Cass. 3e civ., 23 avril 1974, LawLex202200001115JBJ, Bull. civ. III, n° 158 ; Gaz. Pal. 1974, Somm. 176, n° 2, qui retient que l'expression de son désaccord formel au preneur auquel il a consenti le renouvellement du bail, en s’opposant à toute extension ou adjonction d'autres commerces ou activités commerciales, est suffisant.

Cass. 3e civ., 16 février 1983, LawLex202200000679JBJ.

Douai, 2 novembre 2011, LawLex202200000884JBJ, qui précise que la simple connaissance de ce que l’activité envisagée ait été adjointe est à elle seule insuffisante.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202200000966JBJ.

Cass. 3e civ., 4 février 1997, LawLex202200000672JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1991, LawLex202200001106JBJ, Loyers et copropr. 1992, n° 69, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 12 mai 2016, LawLex202300000511JBJ, D. 2016, 1613, obs. DUMONT-LEFRAND.

Rennes, 23 novembre 2011, LawLex202200001140JBJ.

Toulouse, 13 avril 2006, LawLex202200000887JBJ, JCP E 2006, 2587.

Cass. 3e civ., 6 mars 1973, LawLex202200001114JBJ, Bull. civ. III, n° 165.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, LawLex202200001116JBJ, Dalloz act., 27 févr. 2017, ROUQUET ; RTD com. 2017, 293, obs. CHAVANCE ; JCP E 2017, act. 131 ; Loyers et copropr. 2017, comm. 141, obs. CHAVANCE ; Administrer mars 2017, 30, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 6 mars 1973, LawLex202200001114JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 9 février 2017, LawLex202200001116JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 11 février 1971, LawLex202200001117JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour refuser à un preneur de locaux à usage d'atelier l’autorisation d’y adjoindre l’activité de vente au détail, que l’article L. 145-47 du Code de commerce permet d'adjoindre à l'activité exercée conformément au bail des activités connexes ou complémentaires, mais non d'y créer un fonds nouveau ou d'en modifier la destination contractuelle, et que le texte étant inapplicable à une telle demande, il importe peu que le bailleur n’ait pas contesté la connexité ou la complémentarité de l’activité envisagée, alors que le preneur a prétendu que les activités qu'il voulait adjoindre à la sienne étaient connexes ou complémentaires, et que le propriétaire avait, s'il le jugeait utile, l'obligation de contester ce caractère dans le délai légal suivant la demande.

Cass. 3e civ., 1er février 1978, LawLex202200001118JBJ, Bull. civ. III, n° 63.

Cass. 3e civ., 1er février 1978, LawLex202200001118JBJ, préc.

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182. Réponse du bailleur

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