Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La procédure devant le juge des loyers commerciaux revêt une forme écrite, les parties ne pouvant développer oralement, à l'audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires (art. R. 145-29 C. com.). Il n'est cependant pas interdit aux parties de modifier leurs écritures pour invoquer de nouveaux moyens en cours d'instance . En effet, l'interdiction faite aux parties devant le juge des loyers commerciaux de développer d'autres moyens et conclusions que ceux de leurs mémoires ne concerne que le déroulement des débats . La Cour de cassation a également admis que le bailleur puisse faire valoir en cause d'appel un moyen nouveau à l'appui de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé soumise au premier juge .

Se substituant aux parties, le juge fixe le nouveau montant du prix du bail révisé ou renouvelé. En revanche, il n'entre pas dans son office de statuer sur l'application  du dispositif du dernier alinéa de l'article L. 145-34 du Code de commerce, qui n’instaure, dans les cas qu'il détermine, qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative . En outre, la compétence du juge des loyers commerciaux, qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire, est exclusive du prononcé d'une condamnation . 

La fixation judiciaire du loyer, en considération de la valeur locative, doit conduire à préciser les critères de l'article L. 145-33 du Code de commerce utilisés sans qu'aucune méthode de calcul ne soit imposée . Cependant, le prix judiciairement fixé ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l'offre et de la demande en révision ou en renouvellement, sauf si, depuis lors, les parties ont varié dans leurs prétentions (art. R. 145-21 C. com.). Le prix ne peut, ainsi, prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu'à dater de la notification des nouvelles prétentions . Durant l'instance, le locataire reste tenu du paiement des loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer (art. L. 145-57 C. com.). Le juge fixe également le point de départ du nouveau loyer qui correspond en règle générale à la date d'effet du bail renouvelé. Le preneur peut, compte tenu des délais de procédure, se trouver redevable d'intérêts, dans la mesure où le nouveau loyer est applicable rétroactivement. Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix . En cas de fixation d'un loyer provisionnel, les intérêts courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque le juge a été saisi par le preneur . Depuis le 1er janvier 2020 , la décision du juge des loyers commerciaux est exécutoire de plein droit (art. 514 CPC).

Les parties sont tenues, dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive, de dresser un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire ou le bailleur n'exerce son droit d'option et renonce au renouvellement. La partie qui exerce le droit d’option est tenue de supporter tous les frais, lesquels sont exclusivement ceux exposés avant l'exercice du droit d’option . Si le bailleur n'a pas, dans ce délai, envoyé au preneur un projet de bail conforme à la décision, ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail (art. L. 145-57). 

Enfin, l’article R. 145-29-1 du Code de commerce, issu du décret 2024-673 du 3 juillet 2024  dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er septembre 2024 , prévoit désormais la faculté pour le juge de décider que les parties soient convoquées à une audience de règlement amiable en application des articles 774-1 à 774-4 du Code de procédure civile. Le texte indique que “cette décision, prise par mention au dossier, constitue une mesure d’administration judiciaire”. 

Cass. 3e civ., 10 juillet 2002, LawLex202400000114JBJ ; 30 novembre 1982, LawLex202400000243JBJ.

Paris, 4 octobre 2017, LawLex202300011374JBJ.

D. 2024-673 du 3 juillet 2024 portant diverses mesures de simplification de la procédure civile et relatif aux professions réglementées, JO du 5 juillet 2024, art. 3.

Cass. 3e civ., 10 novembre 2010, LawLex202100005939JBJ.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, LawLex202300001547JBJ.

Cass. 3e civ., 11 mai 2022, LawLex202200004357JBJ.

Saint-Denis de La Réunion, 2 novembre 2022, LawLex202300006002JBJ.

Cass. 3e civ., 23 février 1994, LawLex202300008876JBJ.

Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, LawLex202100005935JBJ ; 12 avril 2018, LawLex202200000467JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 150, obs. CHAVANCE ; Gaz. Pal. 17 juill. 2018, 59, note BRAULT ; Administrer, oct. 2018, 40 , note BARBIER.

Cass. 3e civ., 18 juin 2014, LawLex202400000237JBJ.

Date d'entrée en vigueur du décret du 2019-1333 du 11 décembre 2019, dont l'article 3 précise que le nouvel article 514 s'applique aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janv. 2020.

352. Jugement