Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article R. 145-23, alinéa 1, du Code de commerce, “les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace” . En cas de désaccord des parties, le président du tribunal judiciaire, appelé également le juge des loyers commerciaux, est compétent  …

Compétence du président du tribunal judiciaire

Aux termes de l’article R. 145-23, alinéa 1, du Code de commerce, “les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace” . En cas de désaccord des parties, le président du tribunal judiciaire, appelé également le juge des loyers commerciaux, est compétent pour fixer le loyer du bail renouvelé ou révisé , y compris en application d’une clause d’échelle mobile. En revanche, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux, mais dans celui des parties, d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par l’article L. 145-34 du Code de commerce . En cas de litige sur les modalités de cet échéancier, seul le tribunal judiciaire est compétent pour statuer en la matière (art. R. 145-23, al. 2, C. com.).

En application de l’article L. 145-31, alinéa 3, du Code de commerce, le président du tribunal judiciaire peut, à défaut d’accord entre les parties, fixer le loyer de la sous-location lorsque celui-ci est supérieur au prix de la location principale, le bailleur ayant la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer du bail principal. Toutefois, la demande d’augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location est distincte de la contestation relative à la fixation du prix du bail renouvelé portée par un preneur devant le juge des loyers commerciaux, et ne peut être valablement formée par le bailleur qu’en notifiant un mémoire, puis en saisissant le juge des loyers dans les conditions prévues par la loi .

En cas de déspécialisation et lorsque le différend porte seulement sur le prix du bail, l’article L. 145-52, alinéa 2, du Code de commerce précise que celui-ci est fixé par le président du tribunal judiciaire “conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés”.

Le juge des loyers commerciaux, qui a compétence exclusive pour fixer le prix du loyer, est juge de la recevabilité et de la régularité de la procédure, dont il est saisi, et a le pouvoir de statuer sur la prescription de l’action introduite . La Cour de cassation estime que le moyen, selon lequel l’une des parties à un bail commercial s’oppose à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable, sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la part fixe ou le minimum garanti à la valeur locative, s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir, de sorte que le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond . En revanche, s’agissant d’une compétence d’exception, le président du tribunal judiciaire doit surseoir à statuer lorsqu’il est saisi d’une action en fixation du prix du bail et qu’une contestation, qui a une incidence sur celle-ci, s’est élevée au cours de l’instance mais ne relève pas de sa compétence. Cette contestation doit, dans ce cas, être renvoyée au tribunal judiciaire. Il ne peut pas prononcer une condamnation .

Dès lors, le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur :

- le principe même du droit au renouvellement du bail commercial , ainsi que sa validité  ;

- une demande tendant à faire juger que l’estimation de la valeur locative, effectuée par le technicien désigné d’un commun accord, s’impose au preneur  ;

- la fixation du loyer renouvelé d’un bail comportant un loyer binaire , sauf si le contrat prévoit le recours au juge des loyers commerciaux  ;

- une demande de modification du montant du loyer stipulé dans le bail en raison d’une erreur de superficie .

V. égal. art. R. 213-2, 1° COJ qui dispose que “ le président du tribunal judiciaire connaît des contestations relatives à la fixation du prix des baux commerciaux dans les cas et conditions prévus par l’article R. 145-23 du Code de commerce ”.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2010, LawLex202300014665JBJ, RJDA 2/11, n° 119 ; Gaz. Pal. 19-20 nov. 2010, 38, note BARBIER ; Loyers et copropr. 2010, comm. 319, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 12 mai 2016, LawLex202400000090JBJ, RJDA 8-9/16, n° 606 : lorsque les parties se sont librement accordées sur chacune des composantes du loyer comportant une partie fixe et une partie variable en fonction d’un pourcentage du revenu brut d’exploitation du preneur, celles-ci formant un tout indivisible, la fixation du loyer renouvelé d’un bail stipulant une telle clause n’est régie que par la convention des parties et échappe aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, LawLex202100004758JBJ, D. actu., 19 déc. 2018, obs. GHIGLINO ; D. 2019, 1511, obs. DUMONT ; AJDI 2019, 1, note DUMUR ; JCP N 2018, act. 941, QUEMENT ; JCP E 2018, act. 905 ; JCP E 2019, 1012 ; JCP E 2019, 1167, n° 37, obs. MONEGER ; RJDA 2/19, n° 77 ; Gaz. Pal. 19 mars 2019, 70, note BRAULT ; Rev. loyers 1er févr. 2019, n° 994, LEBEL ; Loyers et copropr. 2019, comm. 34, obs. BRAULT : la stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Paris, 19 février 2009, LawLex202400000094JBJ, Loyers et copropr. 2009, comm. 125, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, LawLex202400000091JBJ, RJDA 11/16, n° 769.

Cass. civ., avis, 9 mars 2018, LawLex202300011339JBJ, Bull. civ. avis, n° 3 ; D. actu., 16 mars 2018, obs. ROUQUET ; D. 2018, 614 ; D. 2018, 1328, chron. MEANO, GEORGET et COLLOMP ; D. 2018, 1511, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2018, 603, obs. BLATTER ; AJDI 2018, 747, obs. PLANCKEEL et ANTONIUTTI ; RJ com. 2018, 347, obs. KENFACK ; JCP N 2018, act. 329 ; JCP E 2018, act. 212 ; JCP E 2018, n° 1521, note MALASSIGNE ; RJDA 10/18, n° 708 ; Gaz. Pal. 17 juill. 2018, 61, note BRAULT ; Gaz. Pal. 12 nov. 2019, n° 363d6, 41 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 123, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2019, Étude 7, MONEGER, CHAVANCE et REGNAULT ; Administrer juill. 2018, 28, note BARBIER. – V. aussi Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, LawLex202300001547JBJ, D. actu. 30 janv. 2023, obs. ROUQUET ; D. 2023, 173 ; D. 2023, 1331, obs. DUMONT ; D. 2023, Chron. C. cass. 1420, obs. ALDIGE ; AJDI 2023, 269, obs. BLATTER ; RTD civ. 2023, 454, obs. CAYROL ; RJDA 5/23, n° 243 ; Defrénois 2023, n° 10, 32, note RUET ; Loyers et copropr. 2023, comm. 44, obs. MARCET, selon laquelle le dispositif du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce, qui n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application et une cour d’appel, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci.

Cass. 3e civ., 7 février 2007, LawLex202300012906JBJ, Bull. civ. III, n° 19 ; D. 2007, AJ 584, obs. ROUQUET ; D. 2008, 1653, obs. ROZES ; RJDA 5/07, n° 456 ; Rev. loyers 2007, 176, note VAISSIE ; Loyers et copropr. 2007, comm. 152, obs. BRAULT ; Administrer avr. 2007, 27, note BARBIER.

Grenoble, 24 septembre 2015, LawLex202400000087JBJ, Gaz. Pal. 22 nov. 2015, 27, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2016, comm. 12, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 30 mai 2024, LawLex202400003941JBJ, selon laquelle même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Cass. 3e civ., 11 mai 2022, LawLex202200004357JBJ, D. actu. 7 juin 2022, obs. GAIARDO ; D. 2022, Actu. 991 ; JCP E 2022, act. 483 ; RJDA 2022, n° 463 : la compétence se limite à la fixation judiciaire du loyer et à l’arrêté du compte des parties.

Cass. com., 18 juillet 1966, LawLex202400000056JBJ, Bull. civ. III, n° 359 : en l’espèce, le bailleur invoquait l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux en raison notamment de l’absence d’un emplacement, de la précarité de la concession et du caractère non accessoire de la vitrine litigieuse.

Colmar, 19 juin 2024, LawLex202400004828JBJ, qui précise que le juge des loyers commerciaux ne peut, sans outrepasser sa compétence matérielle, apprécier la qualité des arguments développés au sujet de la validité du droit d'option du preneur, pour en tirer une décision.

Cass. 3e civ., 5 février 1997, LawLex202400000089JBJ, Bull. civ. III, n° 30 ; D. 1997, IR 101 ; JCP N 1997, II, 943 ; Procédures 1998, comm. 7, obs. CROZE ; RJDA 4/97, n° 484 ; Gaz. Pal. 17 avr. 2008, 35, LOEPER et MOURY ; Gaz. Pal. Rec. 1999, 2, somm. 529, obs. DU RUSQUEC ; Loyers et copropr. 1997, comm. 141, obs. BRAULT et MUTELET.

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