Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Le droit au bail peut appartenir indivisément à des associés, des époux ou plus généralement des personnes en indivision. Lorsque le droit au bail appartient indivisément à des associés de fait, l’attribution du droit au bail à l’un d’eux, par l’effet d’un partage déclaratif, n’est pas constitutive d’une cession de droit au bail . Cette attribution, qui a le caractère prééminent d’un partage, just …

Cession de droits indivis

Le droit au bail peut appartenir indivisément à des associés, des époux ou plus généralement des personnes en indivision. Lorsque le droit au bail appartient indivisément à des associés de fait, l’attribution du droit au bail à l’un d’eux, par l’effet d’un partage déclaratif, n’est pas constitutive d’une cession de droit au bail . Cette attribution, qui a le caractère prééminent d’un partage, justifie l’absence de nécessité de respecter les formalités prévues en cas de cession du bail  et est opposable au bailleur, qui ne peut se prévaloir de la clause du bail fixant les formalités à accomplir afin d’obtenir son agrément en cas de cession à un successeur dans le commerce . En revanche, caractérise une cession de droit au bail, la cession consentie par le preneur coïndivisaire à un tiers de ses droits indivis dans le fonds de commerce .

Dans le cas d’un fonds de commerce commun à deux époux et en l’absence de cotitularité du bail, il a été considéré que l’exploitation du local commercial, par le conjoint, ne peut s’analyser en une cession d’un droit au bail, même si celui-ci n’est pas le titulaire du bail . Il en va de même de l’attribution, lors de la liquidation du régime matrimonial pour cause de divorce, du droit au bail à l’époux qui en était cotitulaire, qui constitue non pas une cession de bail, mais un partage . De même, en cas de décès du preneur, la Cour de cassation n’assimile pas à une cession de bail, la convention régulièrement signifiée au propriétaire des lieux loués par les héritiers lorsque celle-ci a été conclue avec un tiers à titre précaire et essentiellement temporaire pour assurer l’exploitation du fonds et est destinée à être régularisée à l’issue de l’instance en résiliation du bail intentée par le bailleur .

En revanche, la donation-partage du droit au bail doit être considérée comme une cession du bail commercial, sauf si le donateur s’en réserve l’usufruit et en attribue la seule nue-propriété, de son vivant, à un tiers .

Cass. 3e civ., 24 mars 1981, LawLex202300012792JBJ, Bull. civ. III, n° 64 ; Rev. loyers 1981, 296.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2004, LawLex202300013575JBJ, Bull. civ. III, n° 169 ; D. 2004, AJ 2935, obs. ROUQUET ; D. 2005, 1090, obs. ROZES ; D. 2005, Pan. 1093, obs. ROZES ; AJDI 2005, 383, obs. BLATTER ; RDC 2005, 358, obs. SEUBE ; JCP E 2005, 826, n° 4, obs. KENFACK ; Act. Proc. coll. 2005, comm. 4 ; RJDA 1/05, n° 13 ; Defrénois 2005, 1169, obs. ROZES ; Defrénois 2005, 1169, art. 38198, n° 17, obs. RUET ; Rev. loyers 2005, 84 ; Loyers et copropr. 2004, comm. 9, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2004, repère 11, obs. MONEGER.

Cass. 3e civ., 24 mars 1981, LawLex202300012792JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 30 avril 1997, LawLex202300013574JBJ, Bull. civ. III, n° 89 ; D. 1997, 121.

Cass. 3e civ., 24 mars 1993, LawLex202300012233JBJ, Rev. loyers 1993, 252 ; Loyers et copropr. 1993, comm. 352, obs. BRAULT, qui précise en outre que la clause du bail, qui stipule que le preneur ne peut céder ou sous-louer sous peine de résiliation et qu’un exemplaire de la cession doit être remis au propriétaire, n’est pas enfreinte dans ce cas.

Cass. 3e civ., 23 mars 2011, LawLex202100001471JBJ, Bull. civ. III, n° 44 ; BPAT 3/11, inf. 199 ; D. 2011, 1009, obs. ROUQUET ; AJDI 2011, 790, note DUMONT-LEFRAND ; RTD civ. 2011, 518, obs. HAUSER ; JCP N 2011, act. 364 ; JCP E 2011, 1357 ; JCP E 2011, 1482, note SEUBE ; RJDA 2011, n° 610 ; Gaz. Pal. 27 mai 2011, 43, obs. CASEY ; Rev. loyers 2011, 192 , note QUEMENT ; Ann. loyers 2011, 961 , note CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2011, comm. 151.

Cass. com., 16 octobre 1963, LawLex202300012897JBJ, Bull. civ. III, n°420.

Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, LawLex202300012793JBJ, JCP E 1992, pan. 1350 ; Loyers et copropr. 1992, comm. 211.

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