Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La cession du fonds de commerce et celle du bail ne doivent pas être confondues, même si l'une ne va pas sans l'autre. Ainsi, il peut être tentant de dissimuler une cession de bail sous une cession de fonds de commerce ou inversement, pour échapper soit aux dispositions de l’article L. 141-14 du Code de commerce qui permettent aux créanciers du propriétaire du fonds de former opposition au paiement du prix, soit à l’interdiction de céder le bail seul. Ces cessions sont néanmoins distinctes dans leur objet. La cession du fonds de commerce comprend, en effet, tous les éléments indispensables du fonds. Si le bail en constitue un élément essentiel, la cession ne peut être qualifiée de cession de fonds de commerce si elle n'est pas accompagnée d'une cession de clientèle . Par conséquent, en l’absence d’une clientèle attachée au fonds et d’une activité dans les locaux , le contrat de cession constitue une simple cession du droit au bail. En revanche, lorsque la cession porte sur une branche autonome d’activité à laquelle est rattachée une clientèle propre, la cession est constitutive d’une cession de fonds de commerce . En outre, la cession d’un fonds exploité dans un local essentiel à son exploitation, et pris à bail emporte nécessairement cession de ce bail . Toutefois, le seul fait qu’un cessionnaire insiste sur l’importance de l’emplacement ne suffit pas à en déduire qu’il ne voulait acquérir qu’un droit au bail . Ces cessions se distinguent également par leur mise en œuvre dans la mesure où les formalités de publicité, exigées pour toute vente de fonds de commerce, ne s’appliquent pas à la cession du droit au bail .

La mise en location-gérance du fonds ne constitue pas, non plus, une cession du droit au bail, sauf dans l’hypothèse d’une cession déguisée de celui-ci , ou lorsque l’acte de location-gérance présente un caractère fictif .

Cass. 1re civ., 11 décembre 2001, LawLex202300013020JBJ, Bull. civ. I, n° 311 ; D. 2002, AJ 488, obs. ROUQUET ; AJDI 2002, 157, obs. TOMASIN ; RTD com. 2002, 264, obs. SAINTOURENS ; JCP G 2002, IV, 1142 ; JCP E 2002, n° 5, 196 ; Gaz. Pal. 2002, somm. 424 ; Rev. loyers 2002, 170, note AZEMA, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que la cession du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, entre dans les prévisions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 applicable à toute opération relative à l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.

Cass. com., 27 février 1996, LawLex202300012791JBJ, D. Aff. 1996, 448 ; Ann. loyers 1996, 579 ; 12 décembre 1989, LawLex202200007043JBJ. – V. égal. Reims, 12 juillet 2011, LawLex202300013578JBJ, qui retient qu'il est indispensable qu’une clientèle figure parmi les éléments cédés lorsqu'une clause du contrat de bail subordonne la cession du droit au bail à la condition qu’il y ait eu cession réelle du fonds de commerce et non pas seulement de certains des éléments de celui-ci.

Cass. com., 14 avril 1992, LawLex202200007511JBJ, Bull. civ. IV, n° 161 ; D. 1994, Somm. 53, obs. ROZES ; RTD com. 1993, 82, n° 2, obs. DERRUPPE.

Cass. com., 26 octobre 1993, LawLex202200008146JBJ, Bull. civ. IV, n° 362 ; D. 1993, IR 251 ; D. 1994, Somm. 54, obs. ROZES ; RTD com. 1994, 37, obs. DERRUPPE ; JCP N 1994, II, 65, note DESTAME ; JCP E 1993, pan. 1451 ; Gaz. Pal. 1994, 1, Somm. 139, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1994, comm. 76 : en l’espèce, l’accès de la clientèle à l’entreprise se faisait par le terrain litigieux, objet du bail, et le fonds ne pouvait être exploité sans celui-ci.

Toulouse, 5 mars 2024, LawLex202400002114JBJ.

Cass. com., 6 décembre 1982, LawLex202200007042JBJ, Bull. civ. IV, n° 396 ; JCP G 1984, II, 20158, note COHEN ; JCP N 1985, II, 81, note COHEN.

Rouen, 8 septembre 2011, LawLex202300012956JBJ, AJDI 2012, 595 ; Paris, 14 décembre 2011, LawLex202300012957JBJ, qui rejette l’hypothèse d’un contrat de cession de bail déguisé au motif que l’existence de liens étroits entre locataire-gérant et locataire principal ne permettent pas de démontrer le caractère fictif de la location gérance.

Paris, 3 novembre 1989, n° 88/06564 : dans la mesure où l’acte de location-gérance présente un caractère fictif et apparaît en réalité comme un acte réalisant la transformation d’un commerce, exercé par une personne physique, en un commerce dévolu à une société, une telle opération s’analyse en une véritable cession du droit au bail, le cédant étant le propriétaire initial, personne physique, et le cessionnaire la société ayant pour gérant l’épouse de ce dernier. 

294. Cessions de fonds de commerce/Location-gérance