Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La vente est fréquemment précédée d'une promesse de vente. Celle-ci peut être synallagmatique ou unilatérale. Dès lors que l’accord contient dès l’origine des engagements réciproques, il s’agit d’une convention synallagmatique et non d’une promesse unilatérale .

La promesse synallagmatique vaut en principe vente. Encore faut-il que les parties se soient accordées sur la chose et sur le prix. Lorsque le vendeur d’un fonds de commerce n’a émis aucune offre exposant les éléments essentiels de la vente et que l’intention de l’acheteur est subordonnée à la délimitation de la contenance du fonds, aucun accord ne s’est matérialisé, le contenu du fonds d’activité restant discuté, et la vente n’est pas formée . La promesse peut comporter des clauses retardant la perfection de la vente. Ainsi, les parties peuvent subordonner l'existence du contrat de vente à la signature d'un acte authentique . Le bail commercial et le fonds de commerce étant intimement liés, la clause du bail qui soumet toute cession du fonds incluant la cession du droit au bail à la conclusion d'un acte authentique en présence du bailleur dûment appelé s'impose aux parties .

La promesse unilatérale obéit au formalisme imposé par les dispositions du Code civil. Ainsi, l’article 1589-2 impose la signature d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation, pour toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce. L'article 1589-1 déclare nul tout engagement unilatéral pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme. Le versement d’une indemnité d’immobilisation importante afin d’obliger le bénéficiaire à lever l’option implique le requalification en promesse synallagmatique. 

L’article 1124 prévoit que la révocation de la promesse, définie comme le contrat par lequel le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion du contrat pendant le temps laissé à ce dernier pour opter, n’empêche pas la formation du contrat promis. Auparavant, la rétractation du promettant avant la levée d’option faisait obstacle à la perfection de la vente . 

La promesse peut être soumise à des conditions suspensives. Elle peut être subordonnée à l'obtention d'un prêt ou au renouvellement du bail commercial. Lorsque la promesse est assortie d’une condition suspensive de prêt, l’acquéreur doit solliciter un financement strictement conforme en tous ses éléments. Une demande non conforme, même inspirée par l’idée d’augmenter les chances d’obtention du financement, caractérise une faute, fait défaillir la condition et permet l’application de la clause pénale . De même, La proposition du bailleur de renouveler le bail à son terme, vingt et un mois plus tard, ne correspond pas à la conclusion effective d'un nouveau bail, au plus tard à la date de signature de l'acte de cession du fonds de commerce, de sorte que la condition suspensive de l’obtention d’un nouveau bail ne peut être réputée réalisée .

Cass. 3e civ., 5 juillet 1995, LawLex202500006789JBJ.

Cass. com., 15 octobre 2025, LawLex202500009751JBJ.

Cass. com., 25 septembre 2012, LawLex202500006788JBJ.

Cass. 3e civ., 13 mars 2025, LawLex202500001773JBJ.

Cass. com., 13 septembre 2011, LawLex202300004036JBJ ; Cass. 3e civ., 11 mai 2011, LawLex202100005974JBJ ;  27 mars 2008, LawLex202300004523JBJ ; 15 décembre 1993, LawLex202300002503JBJ.

Cass. 3e civ., 19 janvier 2017, LawLex202500006780JBJ.

Cass. com., 22 novembre 2017, LawLex202500006787JBJ.

Promesse de vente

Jusqu’à l’adoption de la loi 2019-744 du 19 juillet 2019 qui l'a abrogé, l'article L. 141-1 du Code de commerce imposait l'insertion d'un certain nombre de mentions destinées à renseigner l’acquéreur sur la valeur réelle du fonds, telles que le nom du précédent vendeur, la date et la nature de son acte d’acquisition et le prix avec décomposition de ses trois éléments ou l'état des privilèges et nantissement. 

L'abrogation du texte n'empêche pas le vendeur de fournir un certain nombre d'informations essentielles. En effet, il doit respecter les dispositions de l'article 1112-1 impose à “celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre” de “l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant”. Sont considérées comme déterminantes les informations en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il en est assurément ainsi des dispositions de l’ancien article L. 141-1. Les négociations précontractuelles doivent impérativement être menées de bonne foi. 

Si le non-respect de ces dispositions engage la responsabilité de leur auteur et peut entraîner l’annulation du contrat pour vice du consentement, la Cour de cassation a retenu que la rupture abusive des pourparlers engagés pour la vente d’un fonds de commerce ne justifie pas l’indemnisation de la perte de chance d’acheter le fonds à des conditions économiques satisfaisantes pour s’implanter dans un quartier commerçant réputé . En effet, selon l'article 1112 du Code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Cass. com., 5 juin 2024, LawLex202400004980JBJ, BRDA 14/24, inf. 8,

Baux commerciaux/Fonds de commerce

374. Promesse de vente

375. Information précontractuelle