Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

L'article L. 144-1 du Code de commerce définit la location-gérance comme le contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce en concède la location. Dans cette hypothèse, le bail ne porte pas sur des locaux, mais sur un fonds de commerce . Ainsi, un fonds peut être partiellement mis en location-gérance dès lors qu'une clientèle est attachée à l'exploitation concédée et mise à la disposition du preneur . De même, la concession d'un point de vente au sein d'une grande surface exploitée pendant au moins deux ans s'analyse en une location-gérance si le contrat met à la disposition du concessionnaire la clientèle préexistante de la grande surface et lui assure une autonomie dans l'exploitation du fonds . En revanche, le contrat qui autorise l'exploitation d'une activité de snack-bar dans l'enceinte d'un camping ne peut être qualifié de contrat de location-gérance en l'absence de clientèle propre .

Deux éléments caractérisent traditionnellement le bail : la jouissance d'une chose et l'existence d'un prix (C. civ., art. 1709). Le terme “location” utilisé par l'article L. 144-1 laisse supposer la nécessité d'une contrepartie pécuniaire à la jouissance des lieux. Cependant, le texte n'exige pas expressément le versement d'un loyer pour soumettre le bail du fonds de commerce aux dispositions relatives à la location-gérance . Selon la Cour de cassation, même en l'absence de redevance convenue, l'exploitation à ses risques et périls d'un fonds de commerce par une société juridiquement distincte du propriétaire du fonds, et dans leur intérêt commun, constitue un contrat de location-gérance. En pratique, les parties prévoient dans la majeure partie des cas le versement d'un loyer ou d'une redevance sous forme d'un pourcentage à valoir sur le chiffre d'affaires ou les bénéfices.

La location-gérance doit être distinguée non seulement de la gérance-mandat ou de la gérance salariée, mais aussi de contrats voisins comme le bail commercial, la sous-location, ou la vente de fonds de commerce .

Cass. com., 5 octobre 2004, LawLex200400002407JBJ ; Paris, 5 décembre 2001, LawLex200200004971JBJ, qui précise qu'un contrat de location-gérance est un bail de fonds de commerce consenti à une personne qui exploite le fonds pour son compte et à ses risques et périls en contrepartie du versement d'un loyer au propriétaire.

Cass. com., 14 décembre 1993, LawLex200200005360JBJ, qui approuve Aix-en-Provence, 9 octobre 1991, LawLex200200005860JBJ.

Paris, 31 mars 1994, LawLex200200005385JBJ.

Cass. com., 10 février 2021, LawLex202100001573JBJ, RJDA 2021, n° 562, qui retient que les locaux mis à disposition du preneur étaient exclusivement accessibles à la clientèle du camping, et que ce dernier, tenu d'assurer son activité selon des horaires et des types de prestations définis par un cahier des charges, ainsi que de se plier aux impératifs d'animation du camping, ne bénéficiait d'aucune autonomie de fonctionnement.

Contra, Nîmes, 20 mars 1997, LawLex200200005553JBJ ; Paris, 5 décembre 2001, LawLex200200004971JBJ, qui définit le contrat de location-gérance comme le bail de fonds de commerce consenti à une personne qui exploite le fonds pour son compte et à ses risques et périls en contrepartie du versement d'un loyer au propriétaire.

V. égal. pour un contrat de location-gérance requalifié en convention d'exploitation précaire du fonds de commerce : Cass. com., 20 novembre 2001, LawLex200200004665JBJ, qui approuve Poitiers, 25 novembre 1998, LawLex200200004642JBJ.

388. Location d'un fonds de commerce