Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Les parties peuvent convenir d’insérer dans l’acte de cession du droit au bail une clause de garantie solidaire, selon laquelle le locataire cédant s’engage à rester garant et à répondre solidairement du cessionnaire, à l’égard du bailleur, pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail. L’insertion de cette clause peut parfois être imposée par le bailleur dans le bail commercial objet de la cession. Il est également possible d’insérer une clause dite “ inversée ” par laquelle le cessionnaire se porte garant solidaire du cédant pour les loyers dus avant la cession. En l’absence de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire, lorsque la cession du bail est régulière, le cédant est déchargé des obligations tirées du bail. En particulier, le bailleur ne peut plus exiger de lui le paiement des loyers échus postérieurement à la cession .

Si, par le passé, la Cour de cassation a assimilé l’engagement du cédant de demeurer garant solidaire de son cessionnaire, comme une caution solidaire , tel n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, selon la jurisprudence, cette obligation caractérise un engagement de garantie solidaire  et non un cautionnement , le cédant revêtant la qualité de codébiteur solidaire du cessionnaire . Il s’ensuit que le garant solidaire ne peut se prévaloir de l’absence de certaines mentions écrites obligatoires dans l’acte et applicables à l’engagement de caution (art. 1376 et 2297 C. civ.), ni opposer au bailleur toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au cessionnaire (art. 2298 C. civ.). Le cédant est également irrecevable à se prévaloir des dispositions de l’article 2314 du Code civil lui permettant de se décharger de son obligation en cas de perte du bénéfice des sûretés ou des actions dont le bailleur jouit .

Les parties peuvent aussi convenir de garanties spécifiques. Ainsi, lorsque, d’une part, une clause du contrat de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, stipule que le cédant prendra à sa charge toute augmentation rétroactive du loyer jusqu’au jour de l’entrée en jouissance, et que, d’autre part, le cessionnaire et le bailleur se sont mis d’accord sur un nouveau loyer, aux termes d’une transaction mettant fin au litige relatif à son prix, le cédant est tenu par les stipulations de cette transaction dont il s’est engagé à exécuter les dispositions pour le loyer antérieur à la cession .

Cass. 3e civ., 12 juillet 1988, LawLex202200008142JBJ, Bull. civ. III, n° 125 ; RTD civ. 1990, 677, obs. REMY ; RTD com. 1989, 217, n° 2, obs. PEDAMON ; Loyers et copropr. 1988, comm. 453 ; GADI 2001, 1re éd., n° 70 ; 15 janvier 1992, LawLex202300014395JBJ, JCP E 1993, I, 234, n° 18, obs. IZORCHE ; Gaz. Pal. 4-5 nov. 1992, 7, note BARBIER ; Gaz. Pal. 1992, 2, 564, note BARBIER ; Gaz. Pal. 1992, 2, 654, obs. BARBIER ; Rev. loyers 1992, 191, qui casse l’arrêt qui retient, pour accueillir la demande en paiement des loyers, formée par le bailleur à l’encontre du cédant, que ce dernier demeure légalement tenu, avec le cessionnaire, des obligations qui découlent du bail, sauf manifestation expresse de la volonté du bailleur de décharger le preneur précédent de la garantie à laquelle il est tenu avec le cessionnaire, tout en constatant que le bail ne comporte pas de clause de solidarité entre cédant et cessionnaire pour le paiement des loyers postérieurs à la cession.

Cass. 3e civ., 20 juillet 1993, LawLex202300014299JBJ.

Cass. 3e civ., 26 novembre 1997, LawLex202200009064JBJ, RJDA 1998, n° 23.

Cass. 3e civ., 28 octobre 2003, LawLex202300014301JBJ.

Cass. 3e civ., 15 novembre 2000, LawLex202300014300JBJ, Rev. huissiers 2001, 87, SCHUTZ ; Administrer janv. 2001, 31, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 15 novembre 2000, LawLex202300014300JBJ, préc. ; 28 octobre 2003, LawLex202300014301JBJ, préc.

Cass. 1re civ., 6 mai 1997, LawLex202300014396JBJ, RJDA 11/97, n° 1332.

318. Principe