Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Certaines clauses subordonnent la cession du droit au bail au respect par les parties de certaines conditions. Ces clauses sont valables. Il en est ainsi de la clause qui interdit au preneur de céder son droit au bail tant qu’il n’est pas à jour des loyers échus jusqu’à la date de la cession. Si, contrairement aux stipulations du bail, le preneur n’a pas réglé l’ensemble des loyers dus à la date de la cession, celle-ci est irrégulière et le preneur s’expose à la résiliation du bail, même si toutes les formalités relatives à la cession, telles que prévues au bail, ont été respectées .

De même, une clause du bail peut faire obligation aux preneurs de poursuivre le contrat de concession précédemment conclu par le bailleur et stipuler “qu’en cas de rupture de ce contrat, pour quelque cause que ce soit, imputable ou non aux preneurs, le bail sera résilié purement et simplement sans aucune indemnité”. Dans la mesure où une telle clause détermine les obligations du locataire sans faire obstacle à la poursuite de l’exploitation selon les mêmes conditions, par lui ou par son successeur, au-delà du terme prévu pour le bail, elle n’a pas pour effet d’interdire au preneur de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce .

Le bail peut aussi stipuler que dans tous les cas, les cessions consenties ultérieurement devront être faites par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse devra lui être remise sans frais pour lui. Il a été jugé que la violation de cette clause est suffisamment grave pour motiver la résiliation du bail dès lors que la cession du bail par acte sous seing privé, au lieu d’être formalisée par acte authentique, prive le bailleur d’un titre exécutoire direct à l’encontre du preneur . La Cour d’appel de Paris a en outre précisé que la renonciation tacite du bailleur à exiger le respect des règles de forme prévues au contrat de bail ne saurait résulter de son acceptation de deux cessions antérieures sous seing privé, la tolérance du bailleur n’étant pas créatrice de droit .

Enfin, le bail peut autoriser la cession pour l’exercice de tous commerces, sans restriction. Cependant, la Cour de cassation a estimé que cette clause n’est pas applicable si le cessionnaire du bail n’exerce aucune activité commerciale. En effet, elle ne peut être mise en œuvre par exemple au profit d’une caisse de crédit agricole à caractère coopératif et à forme mutualiste, laquelle est une société civile, dont les opérations à but non lucratif ne relèvent pas du commerce de banque, en ce qu’elle ne tend pas à réaliser des bénéfices par spéculation sur l’argent et sur le crédit .

Cass. 3e civ., 31 mai 1994, LawLex202300013636JBJ.

Cass. 3e civ., 22 juillet 1987, LawLex202300010114JBJ, D. 1987, 184.

Paris, 3 novembre 1992, LawLex202300013698JBJ, JCP N 1993, II, 255 ; JCP E 1993, II, 496, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 1993, comm. 142, obs. BRAULT : en l’espèce, la cession de droit au bail a volontairement été faite par acte sous seing privé rédigé par le mandataire des parties, également rédacteur, en violation de la clause du bail que celui-ci ne pouvait ignorer. 

Paris, 3 novembre 1992, LawLex202300013698JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 26 janvier 1982, LawLex202300009752JBJ, Bull. civ. III, n° 21 ; D. 1983, 185, note VASSEUR ; RTD com. 1956, 395, obs. CHAMOIS ; RTD com. 1982, 397, obs. DERRUPPE ; RTD com. 1982, 593, obs. CABRILLAC et TEYSSIE ; JCP CI 1983, II, 13939, obs. GAVALDA et STOUFFLET ; Gaz. Pal. 1982, Pan. 207, obs. DUPICHOT ; Rev. loyers 1982, 196.

302. Clauses limitatives