Contrats d'affaires

Selon la jurisprudence, le mandataire professionnel doit donner au mandant tout renseignement utile, dans le cadre d'une obligation d'information, fondée sur la relation de confiance qui doit exister entre les parties dans un tel contrat . Il entre ainsi dans les obligations de l'agence de voyages, en tant que professionnel mandataire de son client à qui elle vend un billet d'avion, de l'informer  …

Obligation d'information.

Selon la jurisprudence, le mandataire professionnel doit donner au mandant tout renseignement utile, dans le cadre d'une obligation d'information, fondée sur la relation de confiance qui doit exister entre les parties dans un tel contrat . Il entre ainsi dans les obligations de l'agence de voyages, en tant que professionnel mandataire de son client à qui elle vend un billet d'avion, de l'informer des conditions précises d'utilisation du billet, parmi lesquelles figurent les formalités d'entrée sur le territoire de  l'État de destination . Le notaire, mandaté par l’Etat afin d’organiser la vente sur adjudication d’un immeuble lui appartenant, se doit de diffuser par le cahier des charges une information loyale, complète, circonstanciée et de s’assurer que chacun des candidats acquéreurs ait une position équivalente . L'avocat mandaté pour se constituer partie civile à l'occasion d'une poursuite pénale a l'obligation de tenir son mandant informé du jugement rendu sur cette poursuite . De même, l'existence d'un mandat général de gestion de terres agricoles données à bail fait obligation au mandataire d'informer le mandant sur les conditions de mise en conformité du bail rural et les règles d'ordre public de fixation du fermage . 

Dans le cadre de son obligation d'information, le mandataire doit aviser spontanément le mandant des difficultés imprévues qui se présentent, afin que celui-ci puisse apprécier la situation en  connaissance de cause et adapter au besoin ses instructions aux éléments  nouveaux. Dès lors, manque à son obligation d’information le syndic de copropriété, qui, ayant reçu mandat de transmettre les factures d'eau qui lui sont adressées pour le compte de son mandant en procédant, avant cette transmission, à leur paiement, s'est abstenu à deux reprises, de l'informer d'une surconsommation anormale, avant de régler les factures . Engage également sa responsabilité le commissionnaire de transport, qui, alors qu’il n’était pas investi d’un mandat limité, s'est abstenu d'informer en temps utile son mandant des difficultés sérieuses survenues lors de la livraison des marchandises transportées .

L'obligation d'information du mandataire professionnel se double d'une obligation de renseignement à l'égard du mandant consistant à lui fournir des informations objectives qui lui permettent d'opérer un choix éclairé ainsi que d'un devoir de conseil qui consiste à attirer son attention sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et à lui indiquer le choix le plus opportun   . Le gestionnaire d’un contrat d'assurance vie doit, en tant que mandataire, informer son client de l'évolution défavorable d'un placement, des arbitrages opérés pour y remédier et des stratégies s'offrant à lui . En sa qualité de mandataire, le  commissionnaire en douane doit conseiller à son mandant, quand bien même celui-ci serait également agréé en qualité de commissionnaire en douane, de faire modifier un document afin que l'importateur puisse bénéficier d'un avantage prévu par la  réglementation . Une banque, qui a reçu mandat de gérer un portefeuille de titres, ne peut négliger de demander au mandant la couverture requise pour les opérations à terme, dont l'exigence  constitue, pour le client, l'occasion de recevoir un renseignement  nécessaire, voire une mise en garde, sans manquer à son devoir de conseil  . Commet ainsi des manquements, l'établissement bancaire qui, lors de la conclusion de son mandat de gestion, ne conseille pas à son client un placement adapté à ses  objectifs ni ne l'informe des risques encourus concernant les  opérations envisagées, et, qui, au cours de l'exécution du mandat, s'abstient de lui prodiguer des conseils et de lui proposer de modifier le mode de gestion “dynamique” en une gestion “équilibre” ou  “sécurité” . 

Mandataire professionnel par excellence, l'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil dont le contenu varie selon la mission qui lui a été confiée. L’agent immobilier qui s'entremet habituellement dans des opérations  immobilières de placement est tenu d’informer et de conseiller les acquéreurs éventuels sur les caractéristiques essentielles de  l’investissement qu’il lui propose, même les moins favorables . Lorsqu'il est mandaté pour la vente d'un bien immobilier, l'agent immobilier se doit de conseiller les vendeurs de prendre des garanties ou de les mettre en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur  . Manque à son obligation de conseil, le mandataire des vendeurs d’un fonds de commerce, qui, alors qu’il n'ignorait pas que la garantie essentielle qu'il convenait de leur assurer portait sur le paiement du  prix et, plus spécialement, sur la solvabilité des acheteurs, ne s'est, en fait, assuré que du paiement de sa propre commission . S'agissant de la vente d'un terrain à bâtir, la Cour de cassation estime que l'agent immobilier est tenu, dans le cadre de son mandat d'entremise, d'une obligation de renseignement et conseil, qui implique la vérification du caractère constructible du terrain. Toutefois, cette obligation de vérification ne va pas jusqu'à contraindre l'agent à procéder lui-même au mesurage du terrain . Selon la Haute juridiction, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de conseil à l'occasion des opérations réalisées par son entremise , notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l'opération ; cette obligation, de moyen, s'apprécie en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties . Aussi, le mandataire professionnel est-il tenu d'un  devoir de conseil allégé lorsque le mandant est lui-même particulièrement compétent . Lorsqu'il est mandaté pour la gestion locative d'un bien, il appartient également à l'agent immobilier de se renseigner sur la solvabilité des locataires qu'il propose, à l'aide de vérifications sérieuses, et ce, quelle que soit l'étendue de sa mission . Manque ainsi à son obligation d’information et de conseil, le mandataire qui se contente d'informer son mandant de la résiliation de l'assurance garantissant les risques locatifs, sans l'avertir de l'impossibilité, compte tenu des  carences des locataires dans le paiement du loyer, de trouver un autre assureur , ou celui qui procède à des actes de substitution de caution, dénués d'efficacité juridique, sans informer son mandant de cette modification de situation du bien confié en gestion, susceptible d'avoir des conséquences en cas d'impayés . 

Enfin, le devoir de conseil dont le mandataire est tenu envers le mandant, s'il consiste en principe à lui indiquer le choix le plus opportun, peut parfois consister à le dissuader d'agir. L'avocat, s'il doit s'acquitter de son obligation d'information de  manière complète et objective, a ainsi pour devoir de  déconseiller l'exercice d'une voie de droit vouée à l'échec ou, à plus  forte raison, abusive, de sorte qu'il ne peut être tenu de délivrer une information, qui aurait  eu pour seule justification de permettre au client d'engager un recours  abusivement, à des fins purement dilatoires  .

Lyon, 12 septembre 2019, LawLex202300007550JBJ.

Cass. 1re civ., 7 février 2006, LawLex202300012380JBJ, D. 2006, 1807, obs. DAGORNE-LABBE ; Saint-Denis de la Réunion, 13 mai 2022, LawLex202400008119JBJ : il entre dans les obligations de l’agence de voyage, en tant que professionnel mandataire de son client à qui elle vend un billet d’avion, celle de l’informer des conditions précises d’utilisation de ce billet, parmi lesquelles figurent les formalités sanitaires d’entrée sur le territoire de destination.

Cass. com., 23 octobre 1990, LawLex202300012538JBJ, D. 1992, 29, obs. VASSEUR ; RTD com. 1991, 274, obs. CABRLLAC et TEYSSIÉ.

Cass. com., 14 janvier 2014, LawLex202300012411JBJ ; Papeete, 12 octobre 2023, LawLex202400008079JBJ : le devoir de conseil auquel est tenu le commissionnaire en douane ne peut s'exercer que s'il dispose d'informations utiles et n'est pas tenu d'interroger son mandant pour s'assurer de l'exactitude de la composition de la marchandise.

Cass. 1re civ., 2 octobre 2013, LawLex202200009394JBJ, RDI 2014, 161, obs. HEUGAS-DARRASPEN ; RTD civ. 2013, 855, obs. GAUTIER.

Cass. 1re civ., 11 décembre 2019, LawLex202200008451JBJ, estimant qu'une cour d'appel ne peut rejeter l’action des vendeurs contre l’agent immobilier qu’ils ont mandaté pour vendre leur bien et par l’intermédiaire duquel ils ont signé une promesse synallagmatique de  vente, demeurée inexécutée, au motif notamment que l’agent ne dispose  pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur, alors même que l’agent n’a pas  justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les  avoir mis en garde contre le risque d'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté.

Cass. com., 27 juin 1977, LawLex202300012537JBJ.

Cass. 1re civ., 5 janvier 1985, LawLex202300012408JBJ, RTD civ. 1986, 146, obs. REMY ; JCP N 1985, II, 209, obs. ATIAS, précisant que l’agent immobilier qui a reçu mandat de vendre un terrain de 771 mètres  carrés à bâtir, et, qui, dès lors, est tenu d’en vérifier la constructibilité, satisfait à son obligation de conseil, en se faisant communiquer les documents cadastraux qui en mentionnent la surface, et en accomplissant les démarches nécessaires à la délivrance du certificat d'urbanisme départemental et communal, sans avoir à procéder lui-même au mesurage du terrain et à l'examen des titres de propriété  des riverains.

Versailles, 19 février 2024, LawLex202400008131JBJ : l’agent immobilier a le devoir de fournir à son client une information aussi exacte et complète que possible et de le mettre en garde contre toute éventualité qui être, pour ce dernier, source d’un préjudice.

Cass. 1re civ., 10 février 1987, LawLex202300007571JBJ.

Chambéry, 13 juin 2017, LawLex202300007506JBJ.

Cass. 1re civ., 11 mars 2020, LawLex202200009331JBJ, relevant qu'une cour d'appel ne peut, pour rejeter l’action en responsabilité du mandant contre son agent immobilier, retenir que les éléments versés au  débat ne lui permettaient pas de s'assurer qu’il avait donné à son  mandataire des instructions concernant les justificatifs à fournir par  le locataire qu'il souhaitait voir entrer dans son appartement, alors  qu'il appartient à l'agent immobilier de vérifier de manière sérieuse la  solvabilité du locataire.

Toulouse, 8 novembre 2021, LawLex202300007576JBJ, précisant que le notaire, chargé de l'organisation de la vente par adjudication d'un  ensemble immobilier, qui n’a pas eu la faculté de vérifier l’information  transmise à la veille de la vente, selon laquelle les logements  collectifs et groupés n'étaient pas admis, pas plus que des divisions de  terrain en vue de construire, et que l’information émanait d’un  candidat acquéreur qui pouvait avoir un intérêt personnel à le faire  diffuser pour minimiser les enchères, n’a pas commis de faute en ne  transmettant pas ce document aux candidats acquéreurs à la vente ;  Caen, 8 octobre 2024, LawLex202400007654JBJ : le notaire, tenu d'un devoir de conseil l'obligeant à fournir à son client les informations utiles et efficaces pour lui permettre de faire, en connaissance de cause, les choix appropriés à l'objectif affiché de l'opération à laquelle le professionnel prête son concours, a rempli cette obligation dès lors qu’il a informé l’acquéreuse du cadre juridique de la vente, des obligations du vendeur, de ses déclarations et des conséquences en résultant, et par suite, l'a mise en mesure grâce à ces informations, d'exercer le cas échéant son droit de rétractation à la suite de la signature du compromis de vente et de ne pas réitérer son consentement.- Pau, 19 mars 2024, LawLex202400008133JBJ, précisant que l'existence d'une incertitude juridique ne dispense pas le notaire de son devoir de conseil qui doit le conduire à avertir son client de cette incertitude ainsi que de ses possibles conséquences.

Versailles, 19 mars 2020, LawLex202300007573JBJ.

Versailles, 10 novembre 2022, LawLex202300007579JBJ.

Cass. 1re civ., 23 novembre 2004, LawLex202300000929JBJ, D. 2005. 2857, obs. MORET-BAILLY ; RTD civ. 2005, 371, obs. HAUSER ; D. 2006, 266, obs. BLANCHARD ; JCP 2005, I, 10058, obs. LAMARCHE.

Cass. 1re civ., 11 juillet 1983, LawLex202300012427JBJ. 

Cass. 3e civ., 28 septembre 2011, LawLex202300007570JBJ.

Cass. com., 13 décembre 1982, LawLex202300012410JBJ.

Bordeaux, 24 septembre 2024, LawLex202400006941JBJ.

Cass. com., 18 décembre 2012, LawLex202200010005JBJ, D. 2013, AJ 76, obs. DELPECH ; RTD com. 2013, 388, obs. DELEBECQUE.

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