Contrats d'affaires

Lorsque la vente porte sur un immeuble, le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après la publication du titre au fichier immobilier . L'information des tiers est assurée par la publicité foncière dont le régime est prévu par le décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, lequel énonce, en son article 30, que les actes et décisions judiciaires soumis à pu …

Vente immobilière ou mobilière

SCHMIDT-SZALEWSKI, Le rôle de l'acte authentique dans la vente immobilière, RDI, 1989, 147 ; EMY, A propos de l'opposabilité d'une cession de créance, D. 2008, 2886.

Lorsque la vente porte sur un immeuble, le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après la publication du titre au fichier immobilier . L'information des tiers est assurée par la publicité foncière dont le régime est prévu par le décret 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, lequel énonce, en son article 30, que les actes et décisions judiciaires soumis à publicité, s'ils n'ont pas été publiés, sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s'ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés .  Ce principe est assorti d’une exception. Les tiers ne peuvent s’en prévaloir s’ils étaient eux-mêmes chargés de faire publier les droits concurrents.

Initialement, la Cour de cassation considérait que le fait d’acquérir un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers constituait une faute et excluait que le second acquéreur invoque à son profit les règles de la publicité foncière . La Cour estimait en effet que l’acquéreur en second faisait preuve de mauvaise foi en acquérant le bien en connaissance de cause . Elle retenait cependant qu’un acte de vente sous seing privé, qui n’est pas susceptible d’être publié, ne pouvait être valablement opposé à l’acquéreur du même bien ayant produit un acte authentique d’acquisition postérieur émanant du même auteur , le conflit entre les acquéreurs successifs devant se régler, en vertu des principes de la publicité foncière, par la priorité de publication de l’acte d’acquisition, à moins qu’il ne soit prouvé que le second acquéreur ait eu connaissance de la première vente . Les juges étaient tenus de rechercher si l’acte authentique de la seconde vente ne réalisait pas une vente parfaite et si, à la date de cet acte authentique, le second acquéreur était au courant de la première vente . En effet, faute de connaître la seconde vente, sa mauvaise foi était écartée . La Cour de cassation est, ensuite, revenue sur l'incidence de la mauvaise foi. Elle a posé le principe selon lequel une promesse synallagmatique de vente non publiée n'est pas opposable au second acquéreur du même bien ayant fait publier son titre de vente, même s'il avait eu connaissance de celle-ci . La mauvaise foi du second acquéreur est sans incidence puisque la promesse, non publiée, lui est inopposable . 

L'article 1198, alinéa 2, du Code civil, dans sa version issue de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, met, au contraire, au cœur du dispositif la bonne foi de l'acquéreur. Il dispose que lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d'une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d'acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier, est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi. Dans ces derniers arrêt, la Cour ne semble, cependant, pas se conformer au texte puisqu’elle persiste à déclarer inopposable aux tiers, et notamment à l'acheteur en second, la vente d'un terrain non publiée, sans qu'il soit nécessaire de rechercher s'il était informé de l'existence de droits concurrents  .

Lorsque les ventes successives portent sur un meuble corporel, celui qui a pris possession de ce meuble en premier est préféré, aux termes de l’article 1198, alinéa 1er,  du Code civil, même si son droit est postérieur, à condition qu'il soit de bonne foi . A défaut, l'adage prior tempore, potior jure, trouvera à s'appliquer. La solution est également consacrée à l'article 2276 selon lequel, en fait de meubles, la possession vaut titre, et qui autorise celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose de la revendiquer pendant trois ans à compter du jour de la perte ou du vol, contre celui dans les mains duquel il la trouve. Seule une possession exempte de vices par le sous-acquéreur lui-même ou par autrui confère à celui-ci un titre faisant obstacle à la revendication .

Pour les meubles incorporels comme les droits de propriété industrielle , la cession n’est opposable qu'après publication auprès de l'Institut national de la propriété industrielle. La cession de parts sociales n’est, en vertu de l'article 1865 du Code civil, opposable aux tiers qu'après accomplissement de formalités spécifiques et après publication au registre du commerce et des sociétés . En revanche, certains biens incorporels comme la cession de créance , échappent à toute formalité de publicité.

Pour un ex. récent, Cass. 3e civ., 8 février 2023, LawLex202300008420JBJ.

Versailles, 8 mars 2022, LawLex202300008759JBJ.

Cass. 3e civ., 4 octobre 2018, LawLex202200002716JBJ, D. 2019, 279, obs. MEKKI.

Cet article reprend, dans une formulation différente la solution de l'ancien article 1141 du Code civil qui disposait que “Si la chose qu'on s'est obligé de donner ou de livrer à deux personnes successivement est purement mobilière, celle des deux qui en a été mise en possession réelle est préférée et en demeure propriétaire, encore que son titre soit postérieur en date, pourvu toutefois que la possession soit de bonne foi”.

Cass. com., 11 mai 1993, LawLex202200000593JBJ, JCP E 1993, 277, n° 15, obs. CABRILLAC et PETEL, retenant que l’opposabilité d’une clause de réserve de propriété aux tiers n’est pas subordonnée à une formalité de publicité ; 5 mars 1996, LawLex202100001721JBJ, RTD civ. 1997, 472, obs. CROCQ ; JCP E 1996, I. n° 12, 584, obs. CABRILLAC ; D. 2000, 74, obs. PEROCHON et MAINGUY ; RTD com, 1996, 705, obs. BOULOC ; RTD civ. 1998, 408, obs. ZENATI.

V. not. art. L. 714-7, al. 1, CPI, pour la cession d'une marque, qui précise qu'elle est opposable, avant son inscription, aux tiers qui ont acquis des droits après la date de la cession et qui avaient connaissance de celle-ci lors de l’acquisition de ces droits ou art. L. 613-9, al. 1, CPI, pour le brevet, qui prévoit aussi que la cession est opposable aux tiers qui ont acquis des droits après la date de cet acte mais en avaient connaissance lors de l’acquisition de ces droits.

C. civ., art. 1865 : " La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés ; ce dépôt peut être effectué par voie électronique".

C. civ., art. 1323 : “ Entre les parties, le transfert de la créance, présente ou future, s'opère à la date de l'acte. Il est opposable aux tiers dès ce moment. En cas de contestation, la preuve de la date de la cession incombe au cessionnaire, qui peut la rapporter par tout moyen”.

Cass. 3e civ., 30 janvier 1974, LawLex202200000150JBJ, Journ. not. 1975, 732, obs. VIATTE ; RTD civ. 1975, 569, obs. GIVERDON ; Defrénois 1974, 637, obs. GOUBEAUX ; Gaz. Pal. 1974, 566, PLANCQUEEL ; JCP G 1975, II, 18001, obs. DAGOT ; D. 1975, 427, obs. PENNEAU ; Rouen, 12 janvier 2011, n° 09/04254

Cass. 3e civ., 10 novembre 1982, LawLex202300003174JBJ, qui souligne que lorsque la vente d’un immeuble avait été réalisée en fraude des droits du bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente antérieurement conclue, il y avait lieu d’écarter les règles de la publicité foncière qui la rendent opposable aux tiers et de faire droit à l’action du bénéficiaire en annulation de la vente litigieuse et en réalisation de la promesse.

Cass. 3e civ., 13 mars 1974, LawLex202300008418JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mai 1979, LawLex202200002715JBJ.

Cass. 3e civ., 22 mai 1990, LawLex202200000913JBJ, D. 1991, 326, obs. FOURNIER ; RTD civ. 1990, 530, obs. BANDRAC ; RDI 1992, 104, obs. DELEBECQUE et SIMLER.

Cass. 3e civ., 4 janvier 2006, LawLex202200002724JBJ.

Cass. 3e civ., 10 février 2010, LawLex202200000148JBJ, JCP N 2010, 1146, obs. LAMIAUX ; Defrénois 2010, 1073, art. 39116, obs. GRAVILLOU ; RDC 2010, 895, obs. PIMONT ; Defrénois 2010, 1169, art. 39123, obs. PIEDELIEVRE.

Cass. 3e civ., 19 juin 2012, LawLex202200002570JBJ ; 12 janvier 2011, LawLex202200000149JBJ, D. 2011, 851, obs. AYNES ; RTD civ. 2011, 158, obs. CROCQ ; RTD civ. 2011, 369, obs. REVET ; Dr. et patr. juin 2011, 88, obs. SEUBE ; Defrénois 2011, 479, obs. GRIMALDI ; D. 2011, 2298, obs. MALLET-BRICOUT et REBOUL-MAUPIN.

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148. Vente immobilière ou mobilière(1)

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