Contrats d'affaires

En application de l'article 1124, alinéa 3, le contrat de vente conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence, est nul. A contrario, la vente réalisée avec un tiers à la promesse, de bonne foi, demeure valable, et opposable au bénéficiaire de la promesse antérieure, tiers à ladite vente.

Ainsi, la vente à un second acquéreur d’un immeuble qui a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie, est opposable au bénéficiaire dès lors qu’il n’est pas établi que l'acquéreur se soit associé aux agissements du promettant et ait acquis la propriété litigieuse en connaissance de l’existence de ladite promesse et que la publicité facultative de la promesse, simple mesure d’information des usagers, ne saurait l'emporter sur la publicité obligatoire, même ultérieure, de l'acte de vente . La Cour de cassation a récemment réitéré la solution en énonçant que la levée de l'option ne constitue pas un acte soumis à publicité en application de l'article 28, 1°, du décret du 4 janvier 1955 qui rend la promesse unilatérale de vente opposable aux tiers . Dès lors, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente concernant une parcelle de terrain ne peut opposer la mutation dont il se prévaut aux créanciers du vendeur, qui ont valablement pris inscription de leur hypothèque sur leur débiteur postérieurement à la publication de la promesse de vente et à la levée d’option, mais antérieurement à la publication de l’acte authentique constatant la réalisation de la promesse de vente, dès lors qu’il n’a pas usé de la faculté prévue par l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 en publiant, soit la demande en justice tendant à obtenir la réalisation en la forme authentique de la vente parfaite entre les parties, soit un procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du promettant de procéder à ladite réalisation, soit une déclaration, par acte notarié, de sa volonté d’exiger la réalisation de la promesse .

Cass. 3e civ., 20 février 1979, LawLex202300003070JBJ, JCP G 1980, II, 19376, obs. DAGOT ; Defrénois 1981, 689, obs. FOURNIER ; D. 1980, 613, obs. DE LA MARNIERRE ; Dr. prat. com. int. 1979, 4, 533, obs. MERCADAL ; Rev. sociétés 1979, 856, obs. BISMUTH, précisant qu'il ne peut être fait application, à la promesse unilatérale de vente litigieuse, des articles 28-2 et 30-1 alinéa 3 du décret du 4 janvier 1955 qui  prévoient d'une part, la publicité obligatoire des actes constatant des restrictions au droit de disposer et, d'autre part, en cas de publicité, leur opposabilité à l’acquéreur du bien dont l’acte d’acquisition a été publié ultérieurement, dès lors que l’article 37-1, alinéa 1er, du même décret dispose que la publicité des promesses de vente n’est que facultative, de sorte que la vente à un second acquéreur d’un immeuble qui a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie, est opposable au bénéficiaire, en tant que tiers à ladite vente.

Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, LawLex202300004861JBJ.

Cass. 3e civ., 22 février 1977, LawLex202300003071JBJ, Defrénois 1977, 1263, obs. AUBERT ; D. 1978, 165, obs. MALAURIE ; RTD civ. 1977, 794, obs. GIVERDON ; JCP N 1980, II, 33, obs. DAGOT; JCP G 1979, II, 19223, obs. DAGOT ; Journ. not. et av. 1978, 732, obs. DE LA MARNIERRE.

Opposabilité de la vente.

DAGOT, Nouvelles réflexions sur la publicité des pactes de préférence et des promesses unilatérales, JCP G ,1980, 2986 ; MAURY, La protection du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, ou d'un pacte de préférence publié (à propos de l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 mars 1994, JCP N, 1994, 341 ;

89. Opposabilité de la vente.