Contrats d'affaires

L'article 1124, alinéa 3, du Code civil, qui constitue une codification de la jurisprudence par la réforme du droit des contrats, dispose : “Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul”.

Ainsi, est nulle la vente d'un appartement réalisée par la levée d'option du bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, qui, alors qu'il a reçu la notification de l'assignation du promettant en réalisation forcée d'une promesse antérieurement consentie sur le même bien à une autre personne, lève tout de même l’option en vue d’acquérir l’appartement litigieux en fraude des droits de cette dernière, agissant de mauvaise foi et se rendant complice des agissements dolosifs du promettant . Lorsqu'il vend à un tiers le bien, objet d'une promesse unilatérale de vente qu'il avait antérieurement consentie, le promettant manque à la parole donnée au bénéficiaire et lui doit réparation de la perte de chance d'acquérir la propriété litigieuse . En outre, le bénéficiaire est fondé à invoquer contre le tiers à la promesse, soit la faute à laquelle celui-ci se serait associé, soit la faute dont il se serait rendu coupable en acceptant d’acquérir l’immeuble dont il savait qu’il était l’objet d'une promesse unilatérale de vente antérieurement consentie . Le tiers de bonne foi, c'est-à-dire qui ignorait l'existence d'une promesse antérieure, ne saurait en revanche être condamné à réparation. En outre, le sort de la vente conclue par le tiers de bonne foi a suscité débat.

Cass. 3e civ., 10 mai 1972, LawLex202300003175JBJ.

Cass. 3e civ., 20 février 1979, LawLex202300003070JBJ, JCP G 1980, II, 19376, obs. DAGOT ; Defrénois 1981, 689, obs. FOURNIER ; D. 1980, 613, obs. DE LA MARNIERRE ; Dr. prat. com. int. 1979, 4, 533, obs. MERCADAL ; Rev. Sociétés 1979, 856, obs. BISMUTH.

Cass. 3e civ., 8 juillet 1975, LawLex202200001071JBJ, Gaz. Pal. 1975, 781, obs. PLANCQUEEL ; Journ. not. et av. 1976, 964, obs. VIATTE, censurant un arrêt d'appel, qui, pour débouter le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente de sa demande en paiement de dommages-intérêts dirigée contre le tiers acquéreur de l'immeuble sur lequel portait ladite promesse, avait retenu que, si ce tiers avait été informé de l’existence de la promesse de vente, le promettant lui avait affirmé qu’il se trouvait dégagé à l’égard du bénéficiaire, lui déclarant en faire son affaire personnelle, et que la preuve d’une collusion frauduleuse entre le tiers et le promettant n’étant pas rapportée, la responsabilité du tiers ne pouvait être engagée, alors que ledit tiers avait eu connaissance de la promesse de vente, qu’il avait été informé par lettre de notaire des difficultés qui pouvaient se révéler en raison de l’existence d’une telle promesse, et qu’il avait lui-même indiqué à ce même notaire qu’il le dégageait de toute responsabilité, réunissant ainsi tous les éléments constitutifs d’une faute.

Sanction de la violation.

MOREL, La violation d'une promesse de vente, Étude de jurisprudence, Études de droit civil à la mémoire de Henri Capitant, D. 1939, 541 ; ATIAS, La promesse unilatérale de vente et la vente ultérieure à un tiers de mauvaise foi, JCP N, 1978, 291 ; MAZEAUD, Exécution des contrats préparatoires, RDC 2005, 61 ; DELAVAQUERIE, Clair-obscur sur la sanction de la révocation de la promesse unilatérale de contrat, Le nouvel article 1124 du Code civil, JCP N 2019, 1153.

88. Sanction de la violation.