Le Droit européen des affaires, quatrième tome du Traité de droit économique, montre comment, simultanément, les autorités européennes suppriment les restrictions à l’accès et à l’exercice des activités économiques (libre circulation des marchandises, des personnes et des services, des capitaux) et édifient positivement le marché intérieur, soit en harmonisant les législations internes, soit en édictant de véritables règles unifiées.

Droit européen des affaires

L'article 24, paragraphe 1, du règlement 1215-2012 attribue compétence exclusive “en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles”, aux tribunaux de l'État membre où l'immeuble est situé. 
L'attribution d'une compétence exclusive aux tribunaux de l'État membre où est situé l'immeuble répond à l'intérêt d'une bonne administration de la justice, dès lors que, dans ce type de litige, le …

Droits réels immobiliers.

L'article 24, paragraphe 1, du règlement 1215-2012 attribue compétence exclusive “en matière de droits réels immobiliers et de baux d'immeubles”, aux tribunaux de l'État membre où l'immeuble est situé. 

L'attribution d'une compétence exclusive aux tribunaux de l'État membre où est situé l'immeuble répond à l'intérêt d'une bonne administration de la justice, dès lors que, dans ce type de litige, les contestations entraînent fréquemment des vérifications, des enquêtes et des expertises qui doivent être faites sur place et où, les baux étant généralement régis par des dispositions particulières, il est préférable que l'application de ces règles, souvent complexes, relève des juges du pays où elles sont en vigueur .

La notion de “droits réels immobiliers” n'englobe pas l'ensemble des actions concernant des droits réels immobiliers, mais seulement celles qui entrent dans le champ d'application du règlement et tendent à déterminer l'étendue, la consistance, la propriété, la possession d'un bien immobilier ou l'existence d'autres droits réels sur ces biens, et à assurer aux titulaires de ces droits la protection des prérogatives qui sont attachées à leur titre . Il ne suffit pas qu'un droit réel immobilier soit concerné par l'action ou que celle-ci ait un lien avec un immeuble, encore faut-il que le fondement de l'action repose sur un droit réel, et non sur un droit personnel .  Ainsi, ne relève pas de la compétence exclusive des juridictions de l’État membre où l’immeuble est situé l’action d’un créancier en contestation de l’état de distribution du produit d’une adjudication judiciaire d’un immeuble tendant, d’une part, à la constatation de l’extinction par compensation d’une créance concurrente, et, d’autre part, à l’inopposabilité de la sûreté réelle garantissant l’exécution de cette dernière créance dès lors qu'elle n'est pas fondée sur un droit réel. Les actions personnelles - excepté en matière de baux d'immeuble -, mais aussi les actions mixtes , fondées sur un droit personnel et visant à obtenir un droit réel, sont en effet exclues du champ d'application de l'article 24, paragraphe 1. Ainsi, l'action paulienne visant à rendre inopposable au créancier une donation d'immeuble effectuée par le débiteur en fraude de ses droits , l'action tendant à faire constater qu'une personne détient un bien immobilier en qualité de trustee , l'action en résolution d'un contrat de vente portant sur un immeuble et en paiement de dommages et intérêts suite à la résolution , l'action visant à faire cesser les nuisances causées à des biens fonciers par une centrale nucléaire , ne relèvent pas de ce texte. En revanche, une demande de dissolution d'une copropriété sur des biens immeubles , une action en radiation du registre foncier des mentions relatives au droit de propriété du donataire  ou de l'hypothèque qui grève un immeuble   ou une action par laquelle un copropriétaire demande à un autre copropriétaire qu'il cesse d'utiliser un appartement à des fins touristiques en violation du contrat de copropriété , relève de la compétence exclusive des tribunaux de l'État membre où l'immeuble est situé, car une telle demande produit un effet erga omnes.

CJCE, 14 décembre 1977, Theodorus Engelbertus Sanders c. Ronald van der Putte, aff. 73-77, LawLex200600002110JBJ, JDI, 1978, 388, obs. BISCHOFF.

CJCE, 10 janvier 1990, Mario Reichert c. Dresdner Bank (Sté), aff. C-115-88, LawLex200600002026JBJ, Rev. crit. DIP, 1991, 154, obs. ANCEL ; JDI, 1990, 503, obs. BISCHOFF.

CJUE, 16 novembre 2016, Schmidt c. Schmidt, aff. C-417-15, LawLex201600001894JBJ, RJDA 2017, n° 147 ; JDE 2017, 406, obs. NUYTS.

CJUE, 14 février 2019, Anica Milivojevic c. Raiffeisenbank St. Stefan-Jagerberg-Wolfsberg eGen, aff. C-630-17, LawLex201900000974JBJ, ajoutant que tel n'est pas le cas d'une action en déclaration de la nullité d'un contrat de crédit et d'un acte notarié relatif à la création d'une hypothèque souscrite en garantie de la créance née de ce contrat, qui se fonde sur un droit personnel qui ne peut être invoqué que contre le débiteur.

CJUE, 11 novembre 2020, Ellmes Property Services Limited, aff. C-433/19, LawLex202000003078JBJ.

CJCE, 17 mai 1994, George Lawrence Webb c. Lawrence Desmond Webb, aff. C-294-92, LawLex200600002022JBJ, Rev. crit. DIP, 1995, 130, obs. BERAUDO ; JDI, 1995, 477, obs. BISCHOFF ; Europe, 1994, nº 297, obs. IDOT ; Cah. dr. eur., 1995, 202, obs. TAGARAS. La différence entre un droit réel et un droit personnel réside dans le fait qu'un droit réel grève un bien corporel et produit ses effets à l'égard de tous, alors qu'un droit personnel ne peut être invoqué que contre le débiteur, V. CJCE, 9 juin 1994, Lieber c. Göbel, aff. C-292-93, LawLex200600002021JBJ, JDI, 1995, 477, obs. BISCHOFF ; Rev. crit. DIP, 1995, 130, obs. BERAUDO ; Cah. dr. eur., 1995, 216, obs. TAGARAS.

CJUE, Norbert Reitbauer, Dolinschek GmbH, B.T.S. Trendfloor Raumausstattungs-GmbH, Elektrounternehmen K. Maschke GmbH, Klaus Egger, Architekt DI Klaus Egger Ziviltechniker GmbH c. Enrico Casamassima, aff. C-722-17, LawLex202000000348JBJ.

CJUE, 16 novembre 2016, Schmidt c. Schmidt, aff. C. 417-15, LawLex201600000194JBJ : pour une action en annulation d'un acte de donation d'un immeuble pour incapacité de contracter du donateur ne relève pas de la compétence exclusive de la juridiction de l'État membre où l'immeuble est situé, mais de la compétence spéciale du juge du lieu d'exécution de l'obligation qui sert de base à la demande - à savoir l'obligation consistant dans la transmission de la propriété de l'immeuble, laquelle a été exécutée en Autriche.

CJCE, 10 janvier 1990, Mario Reichert c. Dresdner Bank (Sté), aff. C-115-88, LawLex200600002026JBJ.

CJCE, 17 mai 1994, George Lawrence Webb c. Lawrence Desmond Webb, aff. C-294-92, LawLex200600002022JBJ.

CJCE, 5 avril 2001, Gaillard c. Chekili, aff. C-518-99, LawLex200800000633JBJ, JCP G, 2001, II, 10638, obs. BRUNEAU ; JDI, 2002, 621, obs. HUET ; RTD com. 2002, 207, obs. MARMISSE.

CJCE, 18 mai 2006, Land Oberösterreich c. CEZ as, aff. C-343-04, LawLex200800000628JBJ : une action visant à faire cesser les nuisances causées à des biens fonciers par une centrale nucléaire ne relève pas de la compétence exclusive prévue en matière de droits réels immobiliers, même si son fondement réside dans l'atteinte portée à un droit réel immobilier - en l'occurrence la propriété -, car la nature réelle et immobilière de ce droit n'a dans ce contexte qu'une importance incidente.

CJUE, 17 décembre 2015, Virpi Komu, Hanna Ruotsalainen, Ritva Komu c. Pekka Komu, Jelena Komu, aff. C-605-14, LawLex201600000663JBJ.

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348. Droits réels immobiliers.

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