Le Droit européen des affaires, quatrième tome du Traité de droit économique, montre comment, simultanément, les autorités européennes suppriment les restrictions à l’accès et à l’exercice des activités économiques (libre circulation des marchandises, des personnes et des services, des capitaux) et édifient positivement le marché intérieur, soit en harmonisant les législations internes, soit en édictant de véritables règles unifiées.

Droit européen des affaires

Tout litige se rattachant à un contrat de location d'un bien immobilier relève de l'article 24, paragraphe 1, du règlement 1215-2012, que l'action soit fondée sur un droit réel ou personnel . Tel est le cas des litiges portant sur les obligations contractuelles du bailleur et du locataire ainsi que sur l'existence ou l'interprétation des baux immobiliers, leur durée, la restitution de la possessio …

Baux immobiliers.

V. LAGARDE, Les locations de vacances dans les Conventions européennes, Études offertes à Pierre Bellet, Litec, 1991, 281.

Tout litige se rattachant à un contrat de location d'un bien immobilier relève de l'article 24, paragraphe 1, du règlement 1215-2012, que l'action soit fondée sur un droit réel ou personnel . Tel est le cas des litiges portant sur les obligations contractuelles du bailleur et du locataire ainsi que sur l'existence ou l'interprétation des baux immobiliers, leur durée, la restitution de la possession de l'immeuble au bailleur, la réparation des dégâts causés par le locataire, le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires . La compétence exclusive en matière de baux immobiliers du tribunal du lieu de situation se justifie par la complexité du rapport propriétaire-locataire, qui comporte une série de droits et d’obligations, outre celle afférente au loyer et qui est régi par des législations particulières, dont certaines à caractère impératif, ressortissant à l’État où l’immeuble qui fait l’objet du bail est situé .

L'article 24, paragraphe 1, vise à “assurer une répartition rationnelle des compétences, en donnant sa préférence à la juridiction compétente en raison de sa proximité avec la situation de l'immeuble” qui est la mieux à même d'avoir une connaissance directe des situations de fait liées à la conclusion et à l'exécution des baux immobiliers. Aussi, un litige portant sur un contrat de bail relatif à une propriété immobilière située dans plusieurs États membres relève-t-il, en principe, de la compétence respective des tribunaux de chacun de ces États pour la partie des biens localisée sur leur territoire, sauf si la propriété immobilière présente des particularités telles qu'il est plus approprié de la regarder comme une unité et de la considérer comme entièrement située dans l'un de ces États . 

L'article 24, paragraphe 1, ne s'applique pas aux litiges qui ne se rapportent qu'indirectement à l'usage de la propriété louée, tels que les litiges concernant la perte du bénéfice des vacances et les frais de voyages , ou ayant trait à l'exploitation d'un fonds de commerce, bien mobilier par nature , les contestations relatives à un contrat qui ne porte pas seulement sur le droit d'utilisation d'un immeuble à temps partiel, mais également sur la fourniture de services distincts d'une valeur supérieure à celle du droit d'utilisation du bien immobilier  ou celles concernant un contrat complexe conclu par un organisateur professionnel de voyage et son client, proposant l'usage temporaire d'un immeuble loué, entre autres services, moyennant le paiement d'un prix global . En revanche, le litige relatif à un contrat conclu entre un voyagiste et son client, portant sur l'usage temporaire d'un logement de vacances dont le voyagiste n'est pas le propriétaire, dans lequel figurent des clauses relatives à l'assurance en cas de résiliation et à la garantie du prix par le client, relève de l'article 24, paragraphe 1, dès lors que ces clauses ne constituent que des dispositions accessoires insusceptibles d'altérer la qualification de bail du contrat auquel elles se rattachent . 

Enfin, en matière de baux d'immeubles conclus en vue d'un usage personnel temporaire pour une période maximale de six mois consécutifs, outre les tribunaux de l'État membre où l'immeuble est situé, la compétence peut revenir aux tribunaux de l'État membre dans lequel le défendeur est domicilié, “à condition que le locataire soit une personne physique et que le propriétaire et le locataire soient domiciliés dans le même État membre (…)” .

CJCE, 27 janvier 2000, Dansommer, aff. C-8-98, LawLex200600002025JBJ, D., 2000, 417, obs. BOULANGER ; Rev. crit. DIP, 2000, 264, obs. MUIR-WATT ; JDI, 2000, 550, obs. HUET ; JCP G, 2000, II, 10432, obs. BRUNEAU. Pour rappel, pour que l'article 24, paragraphe 1, s'applique à un litige en matière de droits réels immobiliers, il ne suffit pas qu'un droit réel immobilier soit concerné par l'action ou que celle-ci ait un lien avec un immeuble, il faut encore que le fondement de l'action repose sur un droit réel, et non sur un droit personnel, V. CJCE, 17 mai 1994, George Lawrence Webb c. Lawrence Desmond Webb, aff. C-294-92, LawLex200600002022JBJ, Rev. crit. DIP, 1995, 130, obs. BERAUDO ; JDI, 1995, 477, obs. BISCHOFF ; Europe, 1994, nº 297, obs. IDOT ; Cah. dr. eur., 1995, 202, obs. TAGARAS.

CJCE, 15 janvier 1985, Rösler c. Rottwinkel, aff. 241-83, LawLex200600002127JBJ.

CJUE, 16 novembre 2023, aff. C-497/22, LawLex202300013633JBJ, Europe 2024, n° 42, obs. IDOT.

CJCE, 6 juillet 1988, Scherrens c. Maenhout, Van Poucke, aff. 158-87, LawLex200600002126JBJ, Rev. crit. DIP, 1989, 548, obs. GAUDEMET-TALLON ; Gaz. Pal., 1988, 423, obs. MAURO ; JDI, 1989, 454, obs. HUET : une propriété immobilière composée de biens immobiliers contigus et situés dans deux États membres distincts, faisant l'objet d'un seul contrat de bail, peut, par exemple, selon la Cour, être regardée comme une unité dans l'État où elle est presque entièrement située. 

CJCE, 14 décembre 1977, Theodorus Engelbertus Sanders c. Ronald van der Putte, aff. 73-77, LawLex200600002110JBJ, JDI, 1978, 388, obs. BISCHOFF.

CJCE, 13 octobre 2005, Klein c. Rhodos Management, aff. C-73-04, LawLex200800001030JBJ.

CJCE, 26 février 1992, Hacker c. Euro-Relais GmbH, aff. C-280-90, LawLex200600002020JBJ, Rev. crit. DIP, 1993, 78, obs. DROZ ; D., 1992, 454, obs. OSMAN ; JDI, 1992, 505, obs. HUET ; Cah. dr. eur., 1992, 684, obs. TAGARAS : ne constitue pas un bail commercial le contrat complexe qui porte à la fois sur l'usage pour une courte durée d'une maison de vacances dont l'organisateur n'est pas le propriétaire, et sur d'autres prestations, telles les informations et conseils par lesquels l'organisateur de voyages propose à son client un éventail de choix pour les vacances, la réservation d'un logement ainsi que des places pour le transport, l'accueil sur place et une assurance-annulation ; CJUE, 16 novembre 2023, aff. C-497/22, LawLex202300013633JBJ : ne relève pas de la notion de baux d’immeubles un contrat conclu entre un particulier et un professionnel du tourisme par lequel ce dernier met à disposition un logement de vacances pour un usage personnel de courte durée, situé dans un parc de vacances exploité par ce professionnel, et qui comporte, en sus de la cession de l’usage de ce logement, un ensemble de prestations de services fournies contre un prix global..

CJCE, 27 janvier 2000, Dansommer, aff. C-8-98, LawLex200600002025JBJ : une action en dommages et intérêts pour mauvais entretien des lieux et dégâts causés à une location de vacances relève de la compétence exclusive prévue en matière de baux d'immeubles, même si elle est intentée par l'organisateur de voyages auprès duquel le défendeur a loué le logement, dès lors que le demandeur n'agit pas en tant que voyagiste, mais en tant que subrogé dans les droits du propriétaire.

La compétence concurrente au profit des tribunaux de l'État du domicile du défendeur est issue de la Convention de Saint-Sébastien du 26 mai 1989, relative à l'adhésion de l'Espagne et du Portugal (JO L 285 du 31 octobre 1989, 1). Auparavant, la Cour de justice avait déjà considéré que l'article [24, paragraphe 1] était applicable à un contrat de location de propriété immobilière, quelles que soient ses caractéristiques, y compris lorsqu'il s'agit d'un contrat souscrit pour une durée limitée et portant sur une cession d'usage d'une maison de vacances, V. CJCE, 15 janvier 1985, Rösler c. Rottwinkel, aff. 241-83, LawLex200600002127JBJ, Gaz. Pal., 1985, 156, obs. MAURO ; JDI, 1986, 439, obs. HUET ; Rev. crit. DIP, 1986, 135, obs. DROZ. 

Droit européen des affaires

349. Baux immobiliers.(1)

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