CA Versailles, 12e ch. sect. 2, 8 mars 2001, n° 99/01628

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé en date du 09 décembre 1986, la SA COMPAGNIE INDUSTRIELLE MARITIME - CIM - a consenti à la SARL SOLOTRAT un bail d’un terrain à usage industriel sur lequel sont édifiés des bâtiments a usage de bureaux et d'entrepôts, situe 279 rue des Caboeufs à GENNEVILLIERS (92), pour une durée de 9 ans a effet au 1er janvier 1987, avec faculté de révision triennale au profit du preneur.

Aux termes du contrat de location, le propriétaire s’est engagé pour renouveler le bail sur deux fois neuf ans, sur demande du locataire, la durée maximale de la location étant fixée à 27 années.

Par exploit du 31 mai 1995, la société SOLOTRAT a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 18 ans sur le fondement de I’article L. 145-10 du Code de Commerce à partir du 31 décembre 1995.

Selon actes en date des 23 et 27 juin 1995, la société CIM a délivré congé a la locataire avec refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 1995 au motif que le bail n’était pas soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

La société SOLOTRAT a réitéré sa demande de renouvellement de bail par actes extra judiciaires des 03 juillet et 25 septembre 1995 en se référant successivement a I'article 6 du décret précité et aux dispositions du contrat de location.

La société CIM a signifié le 18 octobre 1995 à la société SOLOTRAT une protestation et sommation de libérer les lieux.

C’est dans ces circonstances, que la société SOLOTRAT a assigné la société CIM devant le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en nullité du congé du 27juin 1995, renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 1996 pour une durée de 18 ans et subsidiairement en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement rendu le 16 décembre 1998, cette juridiction a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société CIM, déclaré nul le congé délivré a la société SOLOTRAT les 23 et 27 juin 1995, dit que le bail s’était renouvelé à compter du 1^er janvier 1996 dans les termes et conditions du décret du 30 septembre 1953, alloue une indemnité de 10.000 francs à la société SOLOTRAT en vertu de I’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et condamne la défenderesse aux dépens.

Appelante de cette décision, la société CIM soutient que les parties ont entendu exclure leur convention du champ d’application du statut des baux commerciaux et la société SOLOTRAT renoncer à ses dispositions relatives à la durée du bail, au droit au renouvellement et a l’indemnité d’éviction tandis que la demande en nullité du congé formée par la locataire ne mettait pas en jeu cette règlementation spécifique.

Elle en déduit que le Tribunal de Grande Instance a retenu à tort sa compétence.

Elle prétend qu’en touts hypothèse, la société SOLOTRAT était forclose à contester tant le congé qui lui a été délivré que sa propre renonciation au droit au renouvellement issu du décret du 30 septembre 1953 en application de l’article L. 145-60 du Code de Commerce.

Elle estime, en tout cas, que la société SOLOTRAT a renoncé au principe du renouvellement indéfini et au droit à une indemnité d’éviction en acceptant un renouvellement limité a deux fois neuf ans et renonce également à la faculté prévue contractuellement en se référant expressément dans ses actes des 31 mai et 03 juillet 1995 aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Elle affirme que la société locataire se livre à une résistance abusive en ne libérant pas les lieux pour ('occupation desquels elle ne détient plus aucun titre.

Encore plus subsidiairement, s’il devait être admis que le bail renouvelé est soumis au statut du décret du 30 septembre 1953, elle ajoute que le terrain faisant l’objet de la convention est loue nu compte tenu de l’acquisition des constructions édifiées par la société preneuse et que le loyer en renouvellement doit être fixe selon les modalités prescrites par I’article 23-7 du décret du 30 septembre 1953 et en tout cas à la valeur locative en faisant état sur ce point d’une expertise amiable diligentée a sa requête par Monsieur PAIN.

Elle revendique aussi la révision triennale du loyer sur la base de révolution de l’indice INSEE de la construction enregistrée depuis le 1er janvier 1996.

Elle allègue aussi le non-respect par le preneur de ses obligations conventionnelles et légales tenant a ('exploitation d’activités illicites car non autorisées ainsi qu’à la nécessité de remise en état du site telles que constatées dans les arrêtés préfectoraux des 09 juillet 1999 et 09 aout 2000 pour rechercher la résiliation, outre la cessation desdites activités et l’expulsion de la société SOLOTRAT.

La société CIM demande, en conséquence, a la Cour de dire que le Tribunal de Grande Instance était incompétent pour se prononcer sur l’action de la société SOLOTRAT, de constater la déchéance du droit de la société SOLOTRAT à agir sur le fondement des dispositions du décret du 30 septembre 1953 et subsidiairement de débouter la société intimée de toutes ses prétentions en la condamnant au versement de 50.000 francs de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives.

A titre très subsidiaire, elle sollicite fa fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 1996 à 600.000 francs hors charges et frais, sa révision triennale à compter du 1er janvier 1999 en application de l’évolution de l’indice INSEE de la construction, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résiliation judiciaire, la condamnation de la société SOLOTRAT a mettre fin aux activités illicites de transit et de tri de déchets industriels et a procéder a ses frais aux travaux de remise en état selon un rapport et un devis établi par la société ICF Environnement ou toute autre société compétente choisie par la Cour en application des arrêtés préfectoraux concernes ainsi que s’agissant de l’exploitation illicite de distribution de liquides inflammables à faire établir un mémoire sur l’état du site par ces mêmes sociétés et de réaliser les travaux de remise en état qui seront préconises par cette société en vertu desdits arrêtés ainsi qu’enfin, l’expulsion des lieux de la société SOLOTRAT sans indemnité, ni préavis eu égard à l’absence d’exploitation licite et autorisée dans les lieux.

Elle réclame, en outre, une indemnité de 25.000 francs au titre de I'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

La société SOLOTRAT réfute l’argumentation de la société CIM en opposant que le bail litigieux réunit les conditions d’application du statut des baux commerciaux et ne comporte aucune renonciation expresse ou tacite au bénéfice de ce statut.

Elle fait valoir que le congé signifie par la société CIM, les 25 et 27 juin 1995 est nul en ce qu’il contrevient aux règles impératives régissant les baux commerciaux ainsi qu’aux dispositions contractuelles et affirme n’encourir aucune forclusion.

Elle dénie toute renonciation de sa part au droit au renouvellement en vertu du décret du 30 septembre 1953 en soutenant que l’article 3 du contrat de location ne peut nullement être interprété en ce sens, même si cette stipulation devait être considérée comme fixant une durée maximale de 27 ans, ni davantage au droit au renouvellement reconnu par le bail comme le prétend la société CIM en procédant a une analyse erronée de ses dispositions.

Elle précisé que si la Cour devait considérer valable le congé donne par la société CIM, ('existence de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction devrait être constatée.

Elle soulève l’irrecevabilité des prétentions infiniment subsidiaires formées par la société CIM en dernier lieu comme nouvelles et les estime en tout cas mal fondées.

Elle invoque à cet effet l’irrecevabilité et la prescription de la demande de fixation du nouveau loyer sur le fondement des articles 29-2 du décret du 30 septembre 1953 et L. 145-60 du Code de Commerce et, en toute hypothèse, l’application de la régie du plafonnement, a défaut de tout motif de nature à l’exclure ainsi que l’inapplicabilité de l’article 23-7 du décret du 30 septembre 1953 ainsi que l’absence de formulation valable d’une demande de nouveau loyer en renouvellement et en révision.

Elle fait également état de la non-délivrance par la propriétaire d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de L’article L 145-41 du Code de Commerce et de la réalité de l’exploitation dans les lieux loués constatée par huissier a sa requête.

Elle ajoute que les deux arrêtés préfectoraux versés aux débats par la bailleresse n’établissent nullement ses allégations et qu’elle n’a commis aucune infraction aux clauses du contrat de location.

Elle souligne que les demandes de remise en état des lieux loues sent inopérantes pour les mêmes motifs.

Elle sollicite donc de la Cour d’écarter des débats le rapport de Monsieur PAIN non communique et de déclarer irrecevables les demandes de la société CIM en fixation du loyer du bail renouvelé et en révision, ainsi qu'en résiliation du contrat de location et en remise en état des lieux loués au vu des articles 564, 565 et 566 du nouveau code de procédure civile et en tout cas mal fondées.

Elle conclut à la confirmation intégrale du jugement déféré sauf en ce qu’il a limité la durée du renouvellement a 9 ans pour la déterminer à 18 ans, subsidiairement, à l’octroi d’une indemnité d’éviction de 20 millions de francs outre dans tous les cas, d’une somme de 20.000 francs au litre de I’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2001.

Par conclusions du 22 janvier 2001, la société CIM a sollicité le rejet des débats comme tardives les écritures de l’intimée du 05 janvier 2001 et la pièce communiquée le 09 janvier 2001.

La société SOLOTRAT s’est opposée à cette demande.

A l’audience du 25 janvier 2001, la Cour a joint l’incident au fond comme en fait foi l’extrait de plumitif.

MOTIFS DE LA DECISION :

* Sur les incidents :

Considérant que la société CIM qui avait d'abord conclu le 12 octobre 1999 après que la société SOLOTRAT ait répliqué le 20 avril 2000, a cru devoir attendre le 06 décembre 2000 pour déposer de nouvelles écritures comportant pour la première fois trois demandes subsidiaires conséquentes, en dépit de la durée de la procédure et sans alléguer, ni démontrer un quelconque élément qu’il l’aurait contrainte de ne formuler de telles prétentions que près de 14 mois après ses demandes originaires ;

que la société CIM ne saurait dès lors arguer de la tardivité des écritures de l’intimée du 05 Janvier 2001 qui ne constituent que la réponse aux siennes alors qu’elle a dispose d’un délai de 6 jours, certes bref mais suffisant compte tenu du contexte précité et de son propre retard à conclure complètement, pour y répondre ;

que les conclusions de l’intimée du 05 Janvier 2001 seront donc maintenues aux débats ;

considérant, en revanche, que la communication par l’intimée d’un rapport d’expertise de Monsieur ROUBATY de 1995 l’avant-veille du prononce de la clôture dont la teneur dense nécessitait un examen approfondi de la part de l’appelante auquel elle ne pouvait manifestement pas procéder ni y répliquer en 48 heures, doit être rejeté des débats ;

considérant qu’il en sera de même du rapport de Monsieur PAIN du 14 juin 1999 évoqué par la société CIM dans ses écritures et qui ne figure pas au nombre des pièces communiquées énoncées dans les bordereaux annexes à ses dernières conclusions du 06 décembre 2000.

 » Sur l’exception d’incompétence soulevée par la société CIM :

Considérant qu’en vertu de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953, le Tribunal de Grande Instance connait des actions fondées à titre principal sur les dispositions de ce texte concernant notamment le champ d’application du statut, la contestation du congé, le renouvellement du bail et l’indemnité d'éviction ;

considérant que les demandes formulées par la société SOLOTRAT dans son assignation introductive d’instance tendent à la constatation de la soumission du bail conclu entre les parties le 09 décembre 1986 aux stipulations du décret du 30 septembre 1953, à la nullité du congé délivré par la propriétaire pour non-respect des prescriptions de son article 5 et subsidiairement, a l’octroi en sa faveur d’une indemnité d’éviction ;

que le litige relevait donc bien de la compétence exclusive du Tribunal de Grande Instance en sorte que les premiers juges ont rejeté, a juste titre, l’exception présentée par la société CIM.

 » Sur la qualification du bail du 09 décembre 1986 :

Considérant qu’aux termes de I’article L. 145-1 du Code de Commerce, le statut des baux commerciaux institue par le décret du 30 septembre 1953 est applicable aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels est exploits un fonds appartenant notamment à un commerçant ou un industriel immatricule au registre du commerce et des sociétés ;

considérant qu’en l’espèce, le bail en cause répond à ces conditions puisqu’il porte sur un terrain à usage industriel sur lequel sont édifiés des bâtiments a usage de bureaux et d’entrepôts, et que la société SOLOTRAT qui est inscrite au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE depuis 1975 y exploits un fonds de commerce de transport et de travaux publics tandis que ce contrat de location ne renferme aucune renonciation expresse au bénéfice de ce statut ;

considérant que la société CIM ne peut utilement prétendre que les parties auraient entendu exclure le bail du champ d’application du statut en stipulant a I’article 3 une faculté de renouvellement pour le preneur de deux fois neuf ans et une durée maximale de 27 ans ;

que toutefois, cet adique prévoit bien une durée minimale du bail renouvelé de 9 ans, conformément à l’article L. 142-12 du Code de Commerce en sorte qu’il ne saurait être interprété comme une renonciation à ses dispositions ;

que la clause en question ne supprime pas, par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société appelante, la possibilité pour le preneur de donner congé à chaque période triennale au cours du bail renouvelé en l’absence de stipulation expresse en ce sens et le bail étant renouvelé aux clauses et conditions du bail expire originaire lequel offre explicitement à la locataire une faculté de résiliation triennale ;

qu’enfin, la limitation, par I’article 3 du bail, a deux périodes de 9 ans du droit renouvellement de la société SOLOTRAT si elle s’avère nulle en vertu de I’article L. 145-15 du Code de Commerce en ce qu’elle restreint à l’avance son étendue et constitue une atteinte directs a l’exercice de ce droit de caractère d’ordre public, elle n’en consacre pas moins la reconnaissance de l’existence d’un tel droit au profit de la locataire et ne peut donc traduire une volonté commune et non équivoque des parties de ne pas soumettre le bail aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ;

considérant que le tribunal a donc estimé, à juste titre, que le bail en cause était commercial.

Sur la validité du congé délivré le 27 juin 1995 par la société CIM :

Considérant que L’article L. 145-9 du Code de Commerce présent les formalités substantielles selon lesquelles le congé doit être signifie sous peine de nullité et tenant à l’indication des motifs et a la précision du délai de forclusion de deux ans pour agir en contestation du congé ou en paiement d’une indemnité d’éviction tandis que le refus de renouvellement en réponse à la demande formulée a cette fin par la locataire est soumis, en vertu de l’article L 145-10 de ce code aux mêmes conditions de forme sous des sanctions identiques ;

or, considérant que le congé du 27 juin 1995 ne répond pas à ces exigences puisqu’il porte uniquement les mentions qu’il est donne “en vue de la reprise effective des lieux” en lui refusant toute indemnité d'éviction “au motif que le décret du 30 septembre 1953 est inapplicable au bail du 09 décembre 1986 » ;

considérant que par conséquent ce congé est nul comme l’a déclaré, avec raison, le tribunal.

Sur les fins de non-recevoir tirés de la forclusion prévue a l’article L. 145-60 du Code de Commerce :

Considérant qu'aucune forclusion ne peut être invoquée lorsque le congé ne comporte pas les mentions exigées par la loi et que le locataire n’a pas renoncé à se prévaloir de cette nullité ;

que tel est le cas, en l’espèce, puisqu'il a déjà été relevé que dans le congé du 27 juin 1995 ne figure pas l’avis impératif sur le délai d’exercice de Paction en contestation du congé et qu’il n’est pas allégué ni a fortiori démontré une renonciation à cet égard de la part de la société SOLOTRAT ;

considérant que la clause prévue a I’article 3 déjà énoncée à laquelle se référé la société CIM s'avérant nulle en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public instituant un droit au renouvellement du bail commercial au profit du preneur, le moyen tiré de la forclusion de la société SOLOTRAT à agir en contestation de sa prétendue renonciation à ce droit est dépourvu de fondement.

 Sur la situation de la société SOLOTRAT :

Considérant que la société SOLOTRAT a forme trois demandes de renouvellement du bail ;

que si la première formulée le 31 mai 1995 en dehors de la période de six mois précédant l’expiration de la location prévue par I’article L. 145-10 du Code de Commerce, les deux autres en date des 03 juillet et 25 septembre 1995 ont été, en revanche, signifiés au cours de ce délai ;

que la validité de ces actes n’est pas discutée tandis que la société CIM ne peut se prévaloir d’un congé valable, ni d’une réponse négative valide qui résulterait de la signification, le 18 octobre 1995, d’une sommation de libérer les lieux à la société SOLOTRAT, laquelle ne comporte pas davantage les mentions requises par I’article L. 145-10 du Code de Commerce sous peine de nullité ;

que la société CIM est donc réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail précèdent au 1er janvier 1996 pour une durée de 9 ans, la société SOLOTRAT ne pouvant, en effet, revendiquer à la fois le bénéfice du statut des baux commerciaux et la mise en œuvre d’une disposition contractuelle stipules a I’article 3 dont elle a sollicité l’annulation comme contraire au droit au renouvellement sans limitation du locataire conformément audit statut ;

considérant que la société SOLOTRAT étant ainsi titulaire d’un bail commercial, bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux et n’est donc pas occupants sans droit, ni titre ;

que la demande en dommages et intérêts de la société CIM sur ce fondement sera dès lors rejetée.

» Sur les demandes infiniment subsidiaires de la société CIM :

Considérant que les prétentions en fixation du loyer en renouvellement et du loyer révisé a compter respectivement des 1^er janvier 1996 et 1^er janvier 1999, ainsi qu’en constatation de résiliation ou résiliation judiciaire du bail et en remise en état des locaux constituent des demandes nouvelles au sens de I’article 564 du nouveau code de procédure civile irrecevables en appel, la société CIM s’étant limitée en première instance a contester la nature juridique de bail commercial du contrat de location du 1er décembre 1986 et a denier tout droit au renouvellement de la société SOLOTRAT ;

 » Sur les autres demandes des parties :

Considérant que l’équité commande d’accorder à la société SOLOTRAT une indemnité de 12.000 francs au titre de I’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

que la société CIM qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

VU l’extrait de plumitif du 25 janvier 2001,

ADMET les conclusions de l’intimée du 05 janvier 2001 aux débats,

REJETTE des débats le rapport d’expertise de Monsieur ROUBATY du 20 décembre 1995, produit le 09 janvier 2001 par la SARL SOLOTRAT et le rapport de Monsieur PAIN du 14 juin 1999, évoqué par la SA CIM,

C0NFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

DEBOUTE la SA CIM de sa demande en dommages et intérêts,

LA DECLARE irrecevable en ses prétentions en fixation du foyer renouvelé du bail au 1er janvier 1996, et en révision au 1er janvier 1999, en constatation de résiliation ou résiliation judiciaire du bail et en remise en état des lieux loues,

LA CONDAMNE à verser à la SA SOLOTRAT une indemnité de 12.000 francs en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

LA CONDAMNE aux dépens d’appel qui seront recouvres par Maître TREYNET, avoue, conformément aux dispositions de I’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.