Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Le bailleur qui souhaite obtenir la libération des lieux doit verser intégralement le montant de l’indemnité d’éviction. Ce paiement constitue une condition nécessaire à l’efficacité de la mise en demeure de quitter les lieux . Le versement intégral de l’indemnité s’entend de celui de l’indemnité principale mais également des indemnités accessoires . L’intégralité du paiement étant exigée, la mise …

Paiement

Le bailleur qui souhaite obtenir la libération des lieux doit verser intégralement le montant de l’indemnité d’éviction. Ce paiement constitue une condition nécessaire à l’efficacité de la mise en demeure de quitter les lieux . Le versement intégral de l’indemnité s’entend de celui de l’indemnité principale mais également des indemnités accessoires . L’intégralité du paiement étant exigée, la mise en demeure de quitter les lieux ne produit aucun effet, faute, pour le bailleur, d’avoir consigné l’intégralité de l’indemnité d’éviction et des intérêts au taux légal, même si la différence entre ce qui est dû et ce qui a été versé est minime . Le bailleur peut cependant invoquer la compensation de l’indemnité d’éviction avec des sommes dues par le preneur au titre du bail commercial. Pour que la compensation puisse opérer, l’indemnité d’éviction doit présenter le caractère d’une créance certaine, liquide et exigible. Il en est ainsi en cas de jugement, devenu définitif, qui statue sur l’existence d’une indemnité d’éviction et en fixe son montant et permet au preneur de mettre en œuvre des mesures d’exécution .

Le preneur dispose, aux termes de l’article L. 145-29, alinéa 1, du Code de commerce, d’un délai de trois mois à compter de la date du versement de l’indemnité d’éviction à lui-même ou de la notification du versement de celle-ci à un séquestre pour remettre les lieux au bailleur. Si le recours au séquestre doit résulter d’un accord entre les parties, il peut être nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête (art. L. 145-29, al. 1). Le séquestre apparaît comme une garantie pour le bailleur d’une bonne exécution des obligations du preneur au titre du bail, mais également pour les créanciers du preneur. En effet, le preneur recevra du séquestre le montant de l’indemnité d’éviction s’il n’y a pas d’opposition des créanciers, contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives (art. L. 145-29, al. 2). Toutefois, la portée de cette règle semble limitée dans la mesure où aucun texte n’organise la publication du jugement prononçant l’indemnité d’éviction et sa signification aux créanciers inscrits. Ainsi, la Cour de cassation estime que le créancier titulaire d’un nantissement sur un fonds de commerce ne bénéficie d’aucun droit de préférence ou de suite sur l’indemnité de résiliation du bail grâce auquel est exploité le fonds de commerce .

Lorsque le bailleur n’a pas usé de son droit de repentir dans le délai de quinze jours, prévu à l’article L. 145-58, il est tenu, conformément à l’article L. 145-30, alinéa 2, du Code de commerce, de verser au locataire ou, le cas échéant, au séquestre l’indemnité d’éviction dans un délai de trois mois à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité, reproduire le texte de l’alinéa 2 de l’article L. 145-30.

En vertu de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité d’éviction emporte, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, intérêts au taux légal dont le point de départ est fixé, sauf disposition contraire de la loi, à la date du jugement, à moins que le juge n'en décide autrement. En effet, les juges du fond ont la faculté de fixer discrétionnairement le point de départ des intérêts au taux légal, qui peut être reporté au jour de l’assignation  ou à la date du prononcé de l’arrêt fixant le montant de l’indemnité d’éviction . Lorsqu’un arrêt a définitivement fixé le montant de l’indemnité d’éviction mais que la condamnation du bailleur au paiement de cette indemnité n’a été prononcée que par un arrêt postérieur, le point de départ des intérêts majorés, en application de l’article 313-3 du Code monétaire et financier, doit être fixé au jour de la signification de l’arrêt de condamnation . En revanche, l’indemnité d’éviction n’emporte pas intérêts au taux légal au profit du preneur évincé durant le laps de temps où cette indemnité reste légitimement entre les mains du séquestre . Dans cette hypothèse, les produits financiers générés par l’indemnité d’éviction bénéficient de plein droit au preneur, créancier de cette indemnité, dès le jour du séquestre qui vaut paiement libératoire .

Enfin, en cas de non-remise des clés à la date fixée et après mise en demeure, l’article L. 145-30, alinéa 1, du Code de commerce prévoit que le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l'indemnité et restitue cette retenue au bailleur sur sa seule quittance. Cette retenue revêt le caractère d’une pénalité définitive qui a pour effet de réduire d’autant le montant de l’indemnité d’éviction . Toutefois, la pénalité de 1 % ne peut s’appliquer que si, à la date de la notification au preneur du versement au séquestre, la somme séquestrée couvre l’intégralité de l’indemnité d’éviction, en principal et accessoires , et ne peut commencer à courir tant que le montant de l’indemnité d’éviction n’a pas été fixé par une décision passée en force de chose jugée . Le preneur n’encourt la retenue de 1 % par jour de retard que, si et seulement si, il a été mis en demeure, par le bailleur, d’exécuter son obligation d’avoir à remettre les clés et à libérer les lieux . Si aucune forme ni délai ne sont exigés par l’article L. 145-30, alinéa 1, la mise en demeure doit cependant être suffisamment explicite pour éclairer le preneur sur la consistance de ses droits et obligations .

Cass. 3e civ., 5 décembre 2001, LawLex202300012750JBJ.

Paris, 6 décembre 2017, LawLex202300011668JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 18, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 4 janvier 1977, LawLex202300012754JBJ.

Cass. 3e civ., 19 octobre 2022, LawLex202300011612JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 194, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 5 avril 2006, LawLex202300012761JBJ, Bull. civ. III, n° 92 ; D. 2007, 1827, obs. ROZES ; RJ com. 2006, 300, note AUQUE ; JCP E 2007, 1563, nos 92 s., obs. KENFACK ; Rev. loyers 2006, 280, obs. QUEMENT ; Ann. loyers 2006, 1803 ; Loyers et copropr. 2006, comm. 132, obs. BRAULT ; Administrer, juin 2006, 32, note BARBIER.

Cass. com., 12 octobre 1964, LawLex202300012755JBJ, Bull. civ. III, n° 417.

Cass. 3e civ., 19 mars 1997, LawLex202300012756JBJ, Bull. civ. III, n° 63 ; D. 1997, IR 95 ; D. Aff. 1997, 529 ; RDI 1997, 500, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; Gaz. Pal. 1997, 1, 550, note BRAULT : en l’espèce, la formule “premier jour du terme d'usage” n’étant pas suffisante à l’égard d’un non-professionnel compte tenu de la gravité de la sanction encourue, la mise en demeure, qui ne porte aucune date, est inopérante.

Cass. 3e civ., 26 mai 2016, LawLex202300012751JBJ, AJDI 2016, 607 ; Loyers et copropr. 2016, comm. 230, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 6 avril 2005, LawLex202300012752JBJ, Bull. civ. III, n° 87 ; D. 2005, 1152, obs. ROUQUET ; D. 2005, 1367, note PIEDELIEVRE ; RTD com. 2006, 292, obs. SAINTOURENS ; RDC 2005, 1083, obs. LARDEUX ; JCP G 2005, I, 185, n° 20, obs. DELEBECQUE ; JCP E 2005, 835 ; JCP E 2005, 927 ; JCP E 2005, 1733, n° 6, obs. KENDERIAN ; JCP E 2005, n° 51-52, étude 1860, n° 20, obs. CABRILLAC et DELEBECQUE ; JCP E 2005, n° 48, 2034, obs. KENFACK ; RD banc. fin. 2005, n° 137, 23, obs. LEGEAIS ; Banque et Droit mai-juin 2005, 66, obs. JACOB ; RJDA 2005, n° 942 ; BRDA 2005, 9, n° 11 ; Rev. loyers 2005, 382, note GALLET ; Loyers et copropr. 2005, comm. 117, obs. BRAULT ; Administrer 6/2005, 37, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 15 juin 1994, LawLex200200005401JBJ, Bull. civ. III, n° 123 ; AJPI 1995, 32, note BOUSSAGEON ; RTD com. 1995, 107, n° 3, obs. DERRUPPE ; RJDA 10/94, n° 1018 ; Defrénois 1994, 1225, note LE CANNU.

Cass. 3e civ., 4 juillet 2001, LawLex202300011675JBJ, Bull. civ. III, n° 93 ; D. 2001, Somm. 3525, obs. ROZES ; AJDI 2001, 984, obs. BLATTER ; JCP G 2001, IV, 2628 ; JCP N 2002, 1406 ; RJDA 11/01, n° 1083 ; Gaz. Pal. 2001, 19, n° 284 ; Gaz. Pal. 2002, 1, 71, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2002, comm. 13, note BRAULT et PEREIRA ; Rev. adm. janv. 2002, 22, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 18 septembre 2007, LawLex202300012753JBJ.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, LawLex202100004627JBJ, AJDI 2004, 284, obs. DUMONT.

Cass. 3e civ., 3 décembre 2003, LawLex202100004627JBJ.

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