Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

En cas de congé avec refus de renouvellement, le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (art. L. 145-9, al. 5, C. com.), même si celui-ci a été délivré avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, une telle offre ne valant pas reconnaissance de ce droit . La Cour d’appel de Paris a considéré que la saisine du juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire portant sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, en application de l’article 145 du Code de procédure civile, et la participation à cette expertise ne caractérisent pas une reconnaissance dépourvue d’équivoque du droit du preneur à recevoir le paiement d’une indemnité d’éviction . La Cour de cassation a reconnu la validité de la contestation, dans le cadre de conclusions, du congé comportant refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction, dès lors qu’elles ont été effectuées dans le délai de deux ans . Le point de départ du délai de la prescription biennale de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction est la date à laquelle le bailleur signifie son refus de renouvellement, même si la signification est intervenue avant l’expiration du bail commercial . En effet, le seul fait de délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, n’interrompt pas la prescription qui court à l’encontre du preneur, lequel doit assigner avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé conformément au dernier alinéa de ce texte .

Le bailleur peut choisir de délivrer congé au preneur avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction afin de récupérer les lieux au plus vite. Toutefois, la Haute juridiction considère qu’il n’existe pas de lien de dépendance direct et nécessaire entre une instance en résiliation du bail ayant opposé le bailleur et le preneur, et une autre relative au refus de renouvellement du bail et paiement éventuel d’une indemnité d’éviction. En effet, la procédure en fixation d’une indemnité d’éviction à la suite d’un refus de renouvellement du bail commercial ne dépend absolument pas de la solution du litige relatif à la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire .

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202300011692JBJ, AJDI 2017, 591, note LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2017, 1425 ; RJDA 8-9/17, n° 537 ; Gaz. Pal. 11 juill. 2017, 71, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2017, comm. 140, note BRAULT : en l’espèce, le preneur n’ayant pas demandé le paiement d’une indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de deux ans, les juges du fond en ont exactement déduit que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction était prescrite et que le preneur ne pouvait plus se prévaloir, fût-ce par voie d'exception, du droit au maintien dans les lieux qui en est le corollaire ; Paris, 30 mai 2024, LawLex202400004034JBJ ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004543JBJ.

Paris, 30 mai 2024, LawLex202400004034JBJ, préc. ; Paris, 13 juin 2024, LawLex202400004543JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 7 février 2019, LawLex202300011693JBJ, Loyers et copropr. 2019, comm. 56, note CHAVANCE, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que le preneur qui entend solliciter le paiement d'une indemnité d'éviction doit agir avant l'expiration du délai de deux années à compter de la date pour laquelle le congé a été donné et que le fait pour celui-ci de conclure au rejet des prétentions du bailleur au titre du congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction ne s'analyse pas en une demande en paiement de cette indemnité.

Cass. 3e civ., 3 novembre 2021, LawLex202200002339JBJ, Loyers et copropr. 2022, comm. 10, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 23 mars 2010, LawLex202300011694JBJ, AJDI 2010, 717, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

270. Mise en oeuvre