Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

La charge de l’indemnité d’éviction pèse sur le bailleur (art. L. 145-14 C. com.). 
En cas d’indivision, chacun des coïndivisaires est tenu au paiement de l’indemnité. Aussi, la Cour de cassation considère-t-elle qu’il appartient à celui des propriétaires indivis d’un immeuble, qui entend refuser le renouvellement, d’obtenir l’accord de ses coïndivisaires ou, à défaut d’un tel accord, l’autorisati …

Débiteur

La charge de l’indemnité d’éviction pèse sur le bailleur (art. L. 145-14 C. com.). 

En cas d’indivision, chacun des coïndivisaires est tenu au paiement de l’indemnité. Aussi, la Cour de cassation considère-t-elle qu’il appartient à celui des propriétaires indivis d’un immeuble, qui entend refuser le renouvellement, d’obtenir l’accord de ses coïndivisaires ou, à défaut d’un tel accord, l’autorisation prévue à l’article 815-5 ou à l’article 815-6 du Code civil . Toutefois, la solidarité ne se présume pas et les dettes nées du fonctionnement de l’indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou celui d’une stipulation expresse .

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur . Si l’usufruitier d’un immeuble à usage commercial, donné à bail, a le pouvoir de délivrer seul un congé refusant le renouvellement , l’indemnité d’éviction due, en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, est à sa charge .

En cas de décès du bailleur, le bail ne prenant pas fin (art. 1742 C. civ.), celui-ci est transmis aux héritiers, lesquels sont tenus de son exécution et en particulier du versement de l’indemnité en cas de refus du renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

S’il revient à celui qui a donné à bail des locaux commerciaux, de payer l’indemnité d’éviction prévue par la loi lorsqu’il en a refusé le renouvellement , la vente de l’immeuble par le bailleur ne le décharge pas de ses obligations de payer l’indemnité d’éviction qui peut être due au preneur auquel il a délivré, avant la vente, un congé avec refus de renouvellement du bail . De même, en cas de sous-location, le locataire principal, qui est le bailleur du sous-locataire, doit lui régler l’indemnité, sauf si le sous-locataire dispose d’un droit direct à l’encontre du bailleur.

Cass. 3e civ., 18 avril 1985, LawLex202200002610JBJ, Bull. civ. III, n° 65 ; RDI 1986, 52, obs. BERGEL ; Rev. loyers 1985, 383.

Cass. civ. 1re, 29 novembre 2005, LawLex202300011686JBJ, Bull. civ. I, n° 460 ; JCP G 2005, IV, 3788 ; Dr. et patr. 11/2006, 93, obs. SEUBE.

Cass. 3e civ., 13 décembre 2005, LawLex202300011688JBJ, AJDI 2006, 119.

Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, LawLex202200002288JBJ, Bull. civ. III, n° 270 ; D. 2010, AJ 14, obs. ROUQUET ; D. 2010, 2183, obs. MALLET-BRICOUT et REBOUL-MAUPIN ; JCP G 2010, n° 336, § 10, obs. PERINET-MARQUET ; JCP E 2010, 1075 ; Dr. et patr. 6/2010, 84, obs. SEUBE ; Rev. loyers, févr. 2010, 62, obs. PRIGENT ; Loyers et copropr. 2010, Comm. 43, obs. BRAULT ; BPAT 1/10, inf. 39.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, LawLex202200002287JBJ, D. 2020, Actu. 7 ; D. 2020, Chron. C. cass. 1248, obs. COLLOMP, CORBEL et JARIEL ; D. 2020, 1541, obs. DUMONT ; AJDI 2020, 507, obs. BLATTER ; RDC 2020/2, 108, note DANOS ; JCP G 2020, 232, note KILGUS ; JCP G 2020, 648, PERINET-MARQUET ; JCP N 2020, act. 139 , obs. QUEMENT ; JCP N 2020, 1172, note LEMAY ; JCP E 2020, act. 4 ; JCP E 2020, 1143, note LEMAY ; RJDA 3/20, n° 186 ; Gaz. Pal. 10 mars 2020, n° 10, 74, obs. BRAULT ; Defrénois 2020/13, 23, note RUET ; LEDIU févr. 2020, 2, obs. VELARDOCCHIO ; Ann. loyers mars 2020, 70, note CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2020, comm. 22, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 15 janvier 1974, LawLex202300011687JBJ, Bull. civ. III, n° 10 ; JCP 1974, IV, 73.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, LawLex202300011689JBJ, Bull. civ. III, n° 218 ; D. 1998, 26 ; AJDI 1998, 271, obs. TEILLIAIS ; AJDI 1998, 842, obs. BLATTER ; AJDI 1998, 843, obs. BLATTER ; RDI 1998, 307, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; RTD civ. 1998, 399, obs. GAUTIER ; JCP G 1998, IV, 1190 ; JCP E 1998, n° 13, 512, note DJIGO ; Administrer 1998, 33, n° 300, BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour débouter le preneur de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, que cette demande aurait dû être adressée au nouveau propriétaire des lieux, dont le locataire n’ignorait pas l’existence puisqu’il lui a réglé ses derniers loyers et remis les clés des locaux loués sans émettre la moindre réserve.

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