Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Le créancier de l’indemnité d’éviction est le preneur évincé (art. L. 145-14 C. com.). Le droit d'être indemnisé à raison de son éviction naît à la date de la délivrance au preneur du congé avec refus de renouvellement du bail. Deux conditions doivent cependant être réunies pour que le preneur puisse revendiquer le paiement de cette indemnité. Il doit remplir les conditions d’accès à la propriété  …

Créancier

Le créancier de l’indemnité d’éviction est le preneur évincé (art. L. 145-14 C. com.). Le droit d'être indemnisé à raison de son éviction naît à la date de la délivrance au preneur du congé avec refus de renouvellement du bail. Deux conditions doivent cependant être réunies pour que le preneur puisse revendiquer le paiement de cette indemnité. Il doit remplir les conditions d’accès à la propriété commerciale et être évincé à la suite d’un congé.

Tout d’abord, il est impératif qu’à la date de la délivrance du congé, par le bailleur, le preneur remplisse les conditions essentielles, prévues aux articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce, pour prétendre au paiement de l’indemnité d’éviction. Le bail doit porter sur des immeubles ou des locaux, dont le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou registre national des entreprises, qui ont fait l’objet d’une exploitation effective, au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail, par le preneur propriétaire du fonds. Ainsi, une indemnité d’éviction ne peut être accordée à un locataire qui n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés à la date de la délivrance du congé par le bailleur, même si sa radiation pour “mise en sommeil” résulte de l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, à la suite de l'exécution de travaux, initiés par le bailleur . La Cour de cassation estime toutefois que ces conditions doivent être remplies à la date de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail, mais non pendant le cours de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé .

Ensuite, le preneur doit subir une éviction. Aucune indemnité n’est due en cas de départ volontaire du preneur , lorsqu’il a cessé toute activité et a restitué les clés des lieux loués sans avoir jamais manifesté l’intention de se réinstaller dans un autre local , ou lorsque le preneur n’a pas été évincé des locaux mais les a acquis . Il en est de même en cas de résiliation de plein droit du bail, sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, en raison de la destruction totale de l’immeuble, ou en cas de non-renouvellement du bail pour motif grave et légitime. En revanche, une procédure de liquidation judiciaire ne fait pas obstacle au paiement d’une indemnité d’éviction si, à la date de restitution des clés, le preneur a été privé d’un droit susceptible de donner lieu à réparation, en raison du refus du renouvellement du bail .

Cass. 3e civ., 18 octobre 2005, LawLex202100001383JBJ, Loyers et copropr. 2005, comm. 226, obs. PEREIRA OSOUF.

Cass. 3e civ., 18 mai 2005, LawLex202100001382JBJ, Bull. civ. III, n° 107 ; D. 2005, AJ 1554, obs. ROUQUET ; D. 2006, 925, obs. ROZES ; AJDI 2005, 733, note BLATTER ; RTD civ. 2005, 619, obs. REVET ; JCP G 2005, IV, 2507 ; JCP N 2005, 325 ; JCP E 2005, 1053 ; JCP E 2005, 1733, n° 11, obs. KENFACK ; RJDA 2005, n° 940 ; Rev. loyers 2005, 316, note PRIGENT ; Loyers et copropr. 2005, comm. 138, obs. BRAULT ; Administrer juill. 2005, 48, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 29 septembre 2009, LawLex202300011690JBJ, Bull. civ. III, n° 175 : en l’espèce, le mandataire-liquidateur avait manifesté son intention de restituer les clefs du local loué avant la date d'effet du congé.

Cass. 3e civ., 23 mai 2012, LawLex202100004639JBJ, AJDI 2013, 35, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RJDA 2012, 833 : en l’espèce, le preneur avait cessé toute activité du fait de l’incendie ayant endommagé l’immeuble dans lequel il exploitait son fonds.

Cass. 3e civ., 3 mars 2009, LawLex202300011691JBJ, Rev. loyers 2009, 223.

Cass. 3e civ., 16 mars 2017, LawLex202300012747JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour rejeter les demandes du mandataire liquidateur en fixation de l’indemnité d’éviction, que, lorsque celui-ci a volontairement restitué les clés, le preneur a cessé son exploitation depuis quatre mois en raison de la procédure de liquidation judiciaire entraînant la disparition de son fonds de commerce et que le refus de renouvellement du bail n’a causé aucun préjudice au preneur évincé.

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269. Créancier

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