Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’article L. 145-28, alinéa 1, du Code de commerce dispose que le preneur qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux tant qu’il ne l’a pas reçue. Il bénéficie jusqu’à son paiement d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. L’alinéa 2 précise cependant que lorsque le bailleur doit effectuer des travaux nécessitant l'év …

Droit au maintien dans les lieux

L’article L. 145-28, alinéa 1, du Code de commerce dispose que le preneur qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux tant qu’il ne l’a pas reçue. Il bénéficie jusqu’à son paiement d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. L’alinéa 2 précise cependant que lorsque le bailleur doit effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux, conformément au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit les quitter dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire. La privation de la possibilité de poursuivre, dans les lieux loués, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du preneur au maintien dans les locaux, occasionne, pour ce dernier, un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer . 

Si l’article L. 145-28 du Code de commerce offre au preneur la possibilité de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, il n’a cependant pas l’obligation, sauf condition expresse, de rester dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité . En effet, il peut, de manière discrétionnaire, décider de quitter les lieux sans perdre le bénéfice de l’indemnité d’éviction. En revanche, le défaut de renouvellement et le droit au maintien dans les lieux jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction qui en découle ne justifient pas qu’il soit mis un terme aux conventions importantes fondant le droit d’occupation des lieux. Ainsi, le locataire-gérant ne peut rompre unilatéralement, par suite du refus de renouvellement du bail, le contrat de location-gérance, alors qu’une instance est pendante pour statuer sur la demande d’indemnité d’éviction du preneur et qu’en l’absence de paiement de celle-ci, ce dernier a droit au maintien dans les lieux, ce dont il résulte qu’il peut laisser le fonds en location-gérance .

La question du droit au maintien dans les lieux peut soulever des difficultés en cas de cession de l'immeuble ou du fonds de commerce. Comme pendant toute la durée du maintien dans les lieux, les parties sont tenues de respecter les conditions et clauses du contrat de bail expiré, la clause instituant un pacte de préférence au profit du preneur s'applique lorsque, au cours du bail, le bailleur décide de vendre l’immeuble loué . Par ailleurs, en cas de cession du fonds de commerce par le preneur, la Cour de cassation a, d'abord, considéré que le droit au maintien dans les lieux ne bénéficiait qu’au seul preneur, créancier de l’indemnité d’éviction, demeuré dans les locaux, à l’exclusion du cessionnaire . Par la suite, revenant sur sa jurisprudence, elle a posé le principe selon lequel, sauf clause contraire incluse dans l’acte, toute cession de fonds de commerce emporte cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant et du droit au maintien dans les lieux que celui-ci tire de l’article L. 145-28 du Code de commerce . Aussi, le cessionnaire n’est-il plus considéré comme occupant sans droit ni titre, même s’il a acquis le fonds de commerce tout en sachant que le bail des locaux ne serait pas renouvelé et donc en pleine conscience du caractère précaire de l’occupation . Encore faut-il que le cédant se soit conformé aux clauses et conditions du bail, faute de quoi le cessionnaire se trouve déchu de son droit au paiement de l’indemnité d’éviction . En matière d’expropriation, la Cour de cassation estime que si l’ordonnance d’expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce, la cession du fonds intervenue postérieurement emporte, sauf clause contraire incluse dans l’acte, cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant .

Le droit au maintien dans les lieux constitue le corollaire du droit du preneur à l’indemnité d’éviction. Aussi, le preneur se trouve-t-il privé du droit au maintien dans les lieux lorsqu’il n’a pas agi en paiement de l’indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de deux ans, l’action se trouvant prescrite , ou lorsqu’il n’a pas agi, dans ce même délai et pour la même raison, en contestation des motifs par lesquels le bailleur prétend s’exonérer du paiement d’une indemnité d’éviction . En effet, l’offre d’une indemnité d’éviction ne revêt qu’un caractère provisoire puisque le bailleur peut se rétracter, s’il établit que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies , même s’il a eu, lors de cette offre, connaissance de la situation du preneur , ou s’il justifie avoir un motif grave et légitime de le faire . Dès lors que le maintien dans les lieux, en application de l’article L. 145-28, du titulaire du bail, qui a reçu congé avec offre d’indemnité d’éviction, s’opère aux conditions et clauses du bail, rien n’empêche le bailleur de se prévaloir, à l’encontre du preneur, des infractions commises après l’expiration du bail . Ainsi, une infraction instantanée aux clauses et conditions du bail est caractérisée lorsque l’acte de donation du fonds de commerce, comprenant entre autres la créance d’indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux, est irrégulier au regard des clauses du bail selon lesquelles la cession du droit au bail doit être établie par le notaire du bailleur ou celui-ci dûment appelé . Il appartient cependant au bailleur d’apporter la preuve d’un motif grave et légitime de refus de paiement de l’indemnité d’éviction .

Le preneur perd son droit tant au maintien dans les lieux qu'au versement de l’indemnité d’éviction lorsqu'il ne respecte pas les conditions et clauses du contrat de bail expiré. Constituent des manquements importants aux obligations contractuelles, qu’ils aient été commis postérieurement ou non au congé , l’aménagement de caves, effectué par le preneur contrairement aux stipulations du bail , les retards réitérés et parfois importants avec lesquels les loyers ont été acquittés , le défaut de paiement d’une indemnité d’occupation équivalent au dernier loyer en cours , ou encore les changements de distribution opérés par le preneur durant cette période de maintien .

Même s’il a signifié un congé avec refus de renouvellement au preneur, lequel s’est maintenu dans les lieux, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1224 du Code civil, pour des motifs invoqués ou non dans le congé . Cette action en résiliation judiciaire du bail commercial, intentée par le bailleur, n’est pas soumise à une mise en demeure préalable . Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si, dans les circonstances de la cause, les manquements du preneur sont d’une gravité telle qu’ils doivent être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d’éviction . Ne caractérise pas une faute suffisamment grave susceptible de justifier la déchéance du droit à paiement de l’indemnité d’éviction le fait de ne pas avoir payé à la date exacte le montant de l’indemnité d’occupation . Le bailleur peut également, si le bail contient une clause résolutoire, mettre en œuvre celle-ci pour s’exonérer du paiement de l’indemnité d’éviction en cas de faute du preneur . Toutefois, les clauses résolutoires s’interprétant restrictivement, la résolution ne peut être constatée pour absence de paiement du loyer convenu, alors que, durant la période de maintien dans les lieux, l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l’expiration du bail .

Enfin, la disparition du fonds fait perdre au preneur son droit à l’indemnité d’éviction. Il en est ainsi lorsque le preneur s’est ou a été maintenu dans les lieux mais a laissé péricliter le fonds et subit finalement une liquidation , ou lorsqu’en application de l’article 1722 du Code civil, la destruction totale du bien loué a entraîné la résiliation de plein droit du bail et la perte de ses droits contractuels et statutaires par le preneur, celui-ci ne pouvant plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction qui ne lui est pas définitivement acquise au jour du sinistre et n'est pas entrée dans son patrimoine . En revanche, lorsqu’à la suite d’un incendie, les locaux loués n’ont pas été entièrement détruits, le bailleur ne peut, compte tenu des dispositions de l’article 1722, rétracter son offre d’indemnité d’éviction .

Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, LawLex202300001549JBJ, D. 2023, 174 ; AJDI 2023, 345, obs. BLATTER ; JCP E 2023, act. 180 ; Procédures 2023, comm. 103, obs. LAHER ; Rev. loyers 2023, 176, note CHAOUI ; RJDA 2023, n° 245 ; Loyers et copropr. 2023, n° 62, obs. MARCET.

Cass. 3e civ., 28 février 1990, LawLex202300012283JBJ, Bull. civ. III, n° 66 ; D. 1990, IR 75 ; AJPI 1990, 514 ; RTD com. 1990, 565 ; JCP G 1990, IV, 164 ; JCP E 1990, I, 19822 ; Rev. loyers 1990, 443 ; 17 juillet 1996, LawLex202200006232JBJ, Rev. huissiers 1996, 1415 ; Ann. loyers 1996, 1395 ; Loyers et copropr. 1997, comm. 49, note BRAULT ; Administrer oct. 1996, 33, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT.

Cass. 3e civ., 1ermars 2000, LawLex202300012278JBJ, AJDI 2000, 556, selon laquelle, en s’abstenant de conseiller à son client d’introduire dans le délai de forclusion de deux ans imparti au preneur, insusceptible de suspension ou d’interruption, soit une action visant à contester les motifs par lesquels le bailleur prétend s’exonérer du paiement d’une indemnité d’éviction, soit une demande en paiement de cette indemnité, la société civile professionnelle d’avocats a failli aux obligations inhérentes à son mandat, de sorte que sa responsabilité est engagée.

Cass. 3e civ., 5 mars 1971, LawLex202300012275JBJ : en l’espèce, les lieux loués étaient des locaux accessoires, non indispensables à l’exploitation du fonds de commerce, auxquels ne s’appliquait pas la législation sur le renouvellement des baux commerciaux.

Cass. 3e civ., 10 janvier 1996, LawLex202300012276JBJ, Bull. civ. III, n° 6 ; D. 1996, 38 ; RDI 1996, 292, obs. COLLART-DUTILLEUL et DERRUPPE ; RTD com. 1996, 241, n° 7, obs. DERRUPPE ; JCP N 1996, II, 964 ; Loyers et copropr. 1996, comm. 122 ; Administrer mai 1996, 28 : en l’espèce, le contrat de location-gérance consenti au locataire-gérant était nul faute pour le preneur d’avoir alors exploité le fonds depuis deux années au moins, et le bailleur, qui n’avait pas renoncé à se prévaloir de la déchéance du bénéfice du statut, pouvait invoquer, en tout état de cause, l’inapplicabilité de ce statut résultant de la nullité de ce contrat de location-gérance.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2001, LawLex202300011935JBJ, Bull. civ. III, n° 156 ; AJDI 2002, 206, obs. DUMONT ; JCP 2002, IV, 1217 ; JCP E 2002, 241 ; Rev. loyers 2002, 148, obs. DE MAILLARD ; Loyers et copropr. 2002, comm. 123 ; Administrer févr. 2002, 18, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 4 janvier 1985, LawLex202300011860JBJ, Bull. civ. III, n° 4 ; Rev. loyers 1985, 221 : en l’espèce, le bailleur était en droit de faire sanctionner par un refus d’indemnité d’éviction les faits de proxénétisme révélés après le jugement de première instance ; Bordeaux, 11 mars 2024, LawLex202400002311JBJ.

Cass. 3e civ., 28 octobre 2009, LawLex202200006242JBJ.

Cass. 3e civ., 31 mai 2012, LawLex202300012277JBJ, AJDI 2012, 750, obs. BLATTER ; AJDI 2013, 36, obs. DUMONT-LEFRAND : en l’espèce, la sommation de payer visant des loyers impayés, qui ont fait l’objet d’un accord d’échelonnement, ne permet pas d’établir que le preneur a cessé d’honorer ses règlements courants postérieurement au congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2011, LawLex202200009336JBJ.

Cass. 3e civ., 17 octobre 1973, LawLex202300012284JBJ : en l’espèce, examinant les infractions commises qui consistaient en l’aménagement de caves, effectué contrairement aux stipulations du bail, les juges du fond déclarent, dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve qui leur étaient soumis, qu’il n’était pas établi que les bailleurs connaissaient lesdits aménagements lorsqu’ils ont délivré congé.

Cass. com., 24 mars 1998, LawLex200200005109JBJ, RJDA 8-9/1998, n° 981.

Aix-en-Provence, 16 mai 2017, LawLex202300012266JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mai 2000, LawLex202200003862JBJ, D. 2000, AJ, 305, obs. ROUQUET ; RJDA 2000, n° 750 ; Administrer juin 2001, 17, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2011, LawLex202200009336JBJ, préc.; 23 novembre 2011, LawLex202300012285JBJ.

Cass. 3e civ., 4 mai 2000, LawLex202200003862JBJ.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, LawLex202300011380JBJ, Bull. civ. III, n° 143 ; D. 2012, Actu. 2516, obs. ROUQUET ; JCP E 2012, 1727 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 330, obs. CHAVANCE, selon laquelle les retards de paiement de quelques termes d'occupation ne sont pas d'une gravité telle qu'ils doivent être sanctionnés par la déchéance du droit à indemnité d'éviction ; 29 juin 2005, LawLex202200006234JBJ, D. 2005, AJ 2073, obs. ROUQUET ; AJDI 2006, 30, note DUMONT ; RJDA 10/05, n° 1083 ; Loyers et copropr. 2005, comm. 179 : les défauts de paiement caractérisent des manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l’indemnité d’occupation se substituant au loyer, de sorte que les juges du fond ont souverainement retenu que ces manquements répétés constituent une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Paris, 5 juillet 2017, LawLex202300012099JBJ.

Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, LawLex202200004363JBJ, Loyers et copropr. 2018, comm. 16, obs. CHAVANCE : en l’espèce, les bailleurs invoquaient des retards de paiement des loyers et la réalisation de travaux non autorisés.

Cass. 3e civ., 9 décembre 1980, LawLex202300012286JBJ, Bull. civ. III, n° 191.

Cass. 3e civ., 29 septembre 2004, LawLex202200004646JBJ, Bull. civ. III, n° 159 ; D. 2004, 2718, obs. ROUQUET ; D. 2005, 1091, obs. ROZES ; AJDI 2005, 297, obs. BLATTER ; JCP E 2005, n° 863, § 24, obs. KENFACK ; Dr. et patr. 1/2005, 97, obs. CHAUVEL ; RJDA 12/04, n° 1301 ; RLDA déc. 2004, 25, n° 4815, obs. VASA ; Gaz. Pal. 2005, 1, 1251, note BARBIER ; Rev. loyers 2004, 628, obs. PRIGENT ; Loyers et copropr. 2005, comm. 71, obs. BRAULT ; Administrer déc. 2004, 47, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ; 29 juin 2011, LawLex202200004632JBJ, Bull. civ. III, n° 115 ; Dalloz actualité, 11 juill. 2011, obs. ROUQUET ; D. 2011, 1899, obs. ROUQUET ; D. 2012, 1844, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 133 ; RTD com. 2011, 318, obs. KENDERIAN ; JCP G 2011, doctr. 1030, n° 5, obs. BILLIAU ; JCP E 2011, 1645 ; BRDA 14/11, n° 18 ; Rev. loyers 2011, 59, obs. LEBEL ; Rev. loyers 2011, 354, n° 1332, obs. LEBEL ; Ann. loyers 2011, 1279, obs. CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2011, comm. 273, CHAVANCE ; Administrer août-sept. 2011, 27, obs. BARBIER ; Administrer août-sept. 2011, 30, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Paris, 13 mai 2020, LawLex202300012267JBJ, selon laquelle, par l’effet du maintien dans les lieux dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’éviction, le preneur demeure tenu, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, des clauses et conditions stipulées au bail, de sorte qu’en application de l’article 1722 du Code civil, la destruction totale du bien a entraîné la résiliation de plein droit du bail et des droits contractuels et statutaires du preneur et notamment de son droit à indemnité d’éviction qui ne lui était pas définitivement acquis à la date du sinistre, sa prise d’effet étant suspendue à la fixation de son montant.

Cass. 3e civ., 16 juin 1999, LawLex202200003448JBJ, AJDI 2002, 372, obs. BLATTER ; RDI 1999, 473, obs. DERRUPPE ; JCP G 2000, II. 10239, obs. BOCCARA ; Gaz. Pal. 8-9 février 2002, 37, obs. BARBIER ; Defrénois 1999, 1329, obs. MAZEAUD : en l’espèce, suivant un acte notarié du 7 mai 1996, les bailleurs ont vendu l’immeuble à une société tierce sous la condition suspensive, à réaliser avant le 10 juillet 1996, du non-exercice par le preneur de son éventuel droit de préférence, alors que, par une lettre du 19 juin 1996, ce dernier a déclaré accepter la vente aux conditions fixées dans la notification.

Cass. 3e civ., 12 octobre 1993, LawLex202300012287JBJ.

Cass. 3e civ., 28 mai 1997, LawLex202300012279JBJ, Bull. civ. III, n° 118 ; D. 1997, IR 141 ; JCP E 1997, 827, qui casse l’arrêt d’appel qui retient qu’aucune faute imputable à l’administrateur judiciaire dans l’élaboration et la mise en œuvre du plan n’est prouvée, ni même alléguée que, pour la viabilité de l’entreprise, le repreneur doit bénéficier du droit au maintien dans les lieux du preneur et qu’en cet état, la lettre par laquelle l’administrateur a écrit au cessionnaire pour lui indiquer que la reprise porte sur les locaux qu’occupait son administré ne s’éloigne pas de la réalité.

Cass. 3e civ., 6 avril 2005,LawLex202300012280JBJ, Bull. civ. III, n° 84 ; D. 2005, AJ 1229, obs. ROUQUET ; D. 2006, Pan. 929, obs. ROZES ; AJDI 2005, 617, BLATTER ; AJDI 2005, 659, obs. DUMONT ; RTD com. 2006, 292, obs. SAINTOURENS ; JCP E 2005, 1523, note BRAULT ; JCP E 2005, 1733, obs. KENFACK ; JCP E 2005, n° 48, 2034, obs. KENFACK ; JCP E 2006, 1026, n° 15, obs. KENFACK ; RJDA 2005, n° 943 ; Ann. loyers déc. 2005, 1942 ; Loyers et copropr. 2005, comm. 117, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2005, comm. 156, note BRAULT ; Administrer juill. 2005, 46, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 4 juin 2013, LawLex202200004431JBJ, AJDI 2014, 198, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; Loyers et copropr. 2013, comm. 245, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 20 mars 2013, LawLex202300012282JBJ, Bull. civ. III, n° 38 ; D. actu. 27 mars 2013, obs. GRAND ; D. 2013, Actu. 839 ; AJDI 2014, 124, obs. GILBERT ; AJDA 2013, 661, obs. GRAND ; RTD com. 2013, 227, obs. SAINTOURENS ; RD rur. 2013, comm. 134, TIFINE ; Dr. et patr. 6/2013, 76, obs. SEUBE ; Rev. loyers 2013, 229, note LEBEL ; Ann. loyers 2013, n° 5, note CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2013, comm. 178, obs. BRAULT ; Administrer 5/2013, 34, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Cass. 3e civ., 30 mars 2017, LawLex202300011692JBJ, AJDI 2017, 591, note LIPMAN-W. BOCCARA ; JCP E 2017, 1425 ; RJDA 8-9/17, n° 537 ; Gaz. Pal. 11 juill. 2017, 71, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2017, comm. 140, note BRAULT.

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