Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Le preneur qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. En contrepartie, il reste tenu de régler le loyer qui se transforme en indemnité d’occupation , qui, en vertu de l’article L. 145-28, alinéa 1, du Code de commerce, est déterminée “conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation”. Cette indemnité d’occupation dite statutaire se distingue de l’indemnité d’occupation de droit commun due après la résolution du bail.

Le bailleur peut revenir sur son offre de renouvellement ou sur son refus de renouvellement, tout comme le preneur peut renoncer au renouvellement. Dans ce cas, le preneur, qui continue d'occuper les lieux loués, doit une indemnité d'occupation. Ainsi, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir  doit être fixée à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-28 . Il en va de même de l’indemnité due, pendant la période intermédiaire, lorsque le bailleur a, dans un premier temps, offert le renouvellement, mais qu’il a usé, dans un second temps, de son droit d’option en refusant le renouvellement et en offrant une indemnité d’éviction . En revanche, pour la période précédant l’exercice de son droit d’option, l’indemnité d’occupation due par le preneur trouve son origine dans l’article L. 145-57 du Code de commerce et est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 , qui ne court qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice par le preneur de son droit d’option . Passé le délai de prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce, le preneur ne peut plus prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et perd concomitamment le bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Il devient alors occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation de droit commun, qui ne peut correspondre à la valeur locative des lieux , et est soumise à la prescription quinquennale, dont le délai court à compter de ce même jour . En outre, du fait de l'exercice de son droit d'option, le preneur ne peut se prévaloir de la précarité née du congé avec offre de renouvellement alors qu’il a choisi de mettre fin au bail. Il convient, dès lors, de fixer l’indemnité d’occupation sans qu’il n’y ait lieu de pratiquer d’abattement pour occupation précaire .

2) Application des règles de fixation du loyer

Tant que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction n'est pas prescrite, le preneur qui est maintenu dans les lieux est tenu, en vertu de l'article L. 145-28 du Code de commerce, d'une indemnité d'occupation déterminée conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants, compte tenu de tous éléments d'appréciation . Si l’article L. 145-28, alinéa 1, du Code de commerce renvoie aux règles de fixation du loyer pour déterminer le montant de l'indemnité d'occupation, celles-ci sont interprétées de manière restrictive par la jurisprudence. En effet, la Cour de cassation estime que l’indemnité d’occupation due en application de ce texte n’est pas soumise à la règle du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce  et doit correspondre à la valeur locative , sauf convention contraire . De même, l’alinéa 4 de l’article L. 145-34, qui instaure un étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, n’est pas applicable à la détermination de l’indemnité d’occupation , pas plus que les dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce, qui permettent de prendre en considération, pour la fixation du loyer, les améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, lesquelles ne trouvent application qu’en cas de renouvellement du bail et ne sont en aucun cas applicables à la fixation de l’indemnité d’occupation . La Cour considère en outre que le bailleur est en droit de réclamer la fixation de l’indemnité, même si jusqu’à la date de son départ, le preneur a effectué des règlements calculés sur le montant des loyers précédemment payés . L’indemnité d’occupation doit correspondre enfin à la valeur locative des lieux quand bien même il aurait été convenu, dans le bail initial, le versement d’un loyer variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires, avec un loyer minimum garanti .

Pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation . Outre la possibilité de la fixer au montant du loyer et des charges , ils peuvent aussi tenir compte de la baisse des valeurs locatives , ou du fait qu’une partie des locaux loués est devenue inhabitable . S’il n’est pas nécessaire que soit apportée la preuve de la mauvaise foi de l’occupant pour établir le montant de l’indemnité , le bailleur doit être débouté de sa demande tendant à exiger en sus de l’indemnité d’occupation, les taxes figurant dans ses décomptes lorsque la décision des juges du fond, qui a fixé son montant, n’a pas prévu que s’y ajouteraient les charges ou taxes accessoires .

Une pratique courante consiste en l’application d’un abattement compris entre 10 et 50 % de la valeur locative, pour tenir compte de la précarité de l’occupation . En effet, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, si l’indemnité d’occupation due entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir doit être fixée à la valeur locative, indépendamment de la règle du plafonnement, il convient nécessairement de tenir compte de la précarité de l’occupation pendant cette période qui conduit à un abattement sur la valeur locative découlant du refus de renouvellement . Ainsi, les juges du fond qui fixent le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur tout en affectant la valeur locative d’un abattement d’usage, pour tenir compte de la précarité de la situation de tout locataire évincé, ne font qu’user de leur pouvoir souverain d’appréciation .

La question s’est posée de savoir si l’indemnité d’occupation, prévue à l’article L. 145-28 du Code de commerce, peut faire l’objet d’une quelconque révision durant la période de maintien dans les lieux. La Cour de cassation, rappelant la liberté des juges du fond de fixer le montant de l’indemnité d’occupation compte tenu de tous les éléments d’appréciation, a admis l’indexation annuelle de celle-ci . Toutefois, cette indexation n’est pas automatique et les juges peuvent l’écarter . La Cour d’appel de Paris considère que l’indexation de l’indemnité d’occupation statutaire n’est qu’une simple faculté du juge . Lorsque le bail contient une clause d’échelle mobile triennale, elle a décidé que l’indemnité d’occupation doit être révisée conformément aux stipulations prévues au bail .

En principe, le maintien dans les lieux s'exerçant aux conditions et clauses du bail expiré, le preneur reste redevable du loyer transformé en indemnité d’occupation sans que le bailleur soit tenu d’en faire la demande . Toutefois, dans le cas où le bailleur exercerait l’action en paiement de cette indemnité, celle-ci est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce . L’action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation doit impérativement intervenir en première instance. Une telle demande ne peut être présentée pour la première fois en appel d’un jugement ayant fixé le montant de l’indemnité d’éviction, et être considérée comme étant contenue virtuellement dans les demandes soumises au premier juge par le bailleur, dont elle serait la conséquence et le complément et qui participerait à l’évolution du litige . Le point de départ de la prescription de la demande d’indemnité d’occupation, fondée sur l’article L. 145-28, est la date d’effet du congé lorsque le bailleur a, dans celui-ci, offert au preneur une indemnité d’éviction et n’a, à aucun moment par la suite, contesté le droit de celui-ci à bénéficier de cette indemnité , même en cas d’exercice de son droit de repentir . Ce délai de deux ans court, en cas de contestation liée au droit à l’indemnité d’éviction, à compter du jour où ce droit est définitivement consacré, dans son principe,  au bénéfice du preneur , même si le bailleur a exercé son droit de repentir , ou s’il a ultérieurement contesté ce droit à indemnité seulement devant les juges du second degré au regard de nouveaux manquements allégués du preneur . 

L’indemnité d’occupation, telle que visée à l’article L. 145-28 du Code de commerce, est due à compter de la date à laquelle le titre locatif prenant fin, l’occupation prend effet, même si le bailleur a introduit en justice sa demande en fixation de cette indemnité à une date postérieure . Il importe peu qu’une des parties ait exercé son droit d’option ultérieurement, la date à prendre en considération n’étant pas celle à laquelle a été signifié le refus de renouveler le bail au prix judiciairement fixé mais celle de l’expiration du bail . Lorsque le bailleur est revenu sur son intention de ne pas renouveler le bail, ce renouvellement ne pouvant prendre effet qu’à la date de son repentir en application de l’article L. 145-12, l’indemnité d’occupation est due pendant toute la période intermédiaire allant de la date d’effet du congé à celle de la signification du repentir .

Le preneur, durant son maintien dans les lieux, doit respecter les conditions et clauses du contrat de bail expiré, y compris les modalités de paiement de l’indemnité d’occupation. Aussi, le preneur qui s’est engagé à payer le loyer au domicile du bailleur, est-il tenu de lui faire parvenir aux échéances l’indemnité d’occupation substituée au loyer . En cas de trop versé, le preneur a la possibilité d’agir en répétition de l’indu. L’action est alors soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil dont le point de départ est fixé au jour où il a eu connaissance de la valeur de l’indemnité d’occupation due pour les locaux loués .

La Cour de cassation admet la compensation de l’indemnité d’occupation avec l’indemnité d’éviction, laquelle ne peut être exclue lorsque chacune de ces indemnités a été accordée par une précédente décision judiciaire . Cette solution découle des articles 1347 et 1347-1 du Code civil selon lesquels “ la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes ” dès lors qu’elle “ n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ”. La compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation est-elle possible dans la mesure où elles revêtent, chacune, un caractère certain, fongible, liquide et exigible ? Selon la Cour d’appel de Paris, il ne peut être déduit du fait qu’au montant de l’indemnité d’éviction devront s’ajouter les frais de licenciement sur justificatifs, que cette indemnité n’est pas liquide et que le jeu de la compensation légale doit être différé au jour où le preneur justifiera unilatéralement du coût de licenciements à supposer qu’il licencie du personnel . En revanche, les conditions de compensation ne sont pas remplies lorsque les créances d’indemnité d’éviction et d’occupation sont en cours de fixation lors d’une instance distincte et ne sont dès lors ni liquides ni exigibles . L’indemnité d’éviction n’est pas non plus certaine ou exigible, lorsque le bailleur bénéficie encore de son droit de repentir, empêchant ainsi toute compensation de celle-ci avec l’indemnité d’occupation . Enfin, l’article 1347, alinéa 2, précise que la compensation ne s’opère, sous réserve d’être invoquée par la partie qui s’en prévaut, à la date où ses conditions sont réunies.

Le défaut de paiement de l’indemnité d’occupation peut entraîner la résolution en application de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à condition qu’elle envisage le cas du non-paiement de l’indemnité en question. Les manquements répétés à cette obligation constituent en outre une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d'éviction . Toutefois, en cas de régularisation rapide des impayés, le fait de ne pas avoir payé à la date exacte le montant de l’indemnité d’occupation, ne caractérise pas une faute suffisamment grave pour entraîner la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction .

L'obligation de payer l'indemnité d’occupation cesse lorsque le preneur a effectivement quitté les lieux  et restitué les clés . Cette libération des lieux doit intervenir dans un “ délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre ”, conformément à l’article L. 145-29. L’indemnité d’occupation n’est pas due lorsque le preneur a libéré les locaux même si, en raison de la gravité des désordres imputables à celui-ci, le bailleur s’est trouvé dans l’impossibilité de relouer l’immeuble depuis son départ . Il en va de même en cas de cotitularité du bail lorsque l’un des preneurs a quitté les lieux, celui-ci ne pouvant être condamné au paiement de l’indemnité d’occupation au motif qu’il est cotitulaire du bail au même titre que son copreneur et que par conséquent, il est engagé solidairement avec ce dernier . Plus généralement, le bailleur ne peut imposer le maintien du preneur moyennant le versement de cette indemnité jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction, sauf à ce qu’une clause du bail l’y oblige . Le preneur ne peut pas non plus être contraint au paiement de l’indemnité d’occupation lorsque, pendant la période de maintien dans les lieux, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce pour des raisons qui ne lui sont pas imputables . Dans le cas particulier des installations classées, le preneur à bail étant tenu, comme dernier exploitant, de prendre toutes dispositions utiles pour la mise en sécurité du site, la Cour de cassation estime que l’indemnité d’occupation court jusqu’à la date à laquelle il justifie avoir pris les mesures nécessaires .

Cass. 3e civ., 11 février 2016, LawLex202200006236JBJ, AJDI 2016, 684, obs. HALLARD ; Gaz. Pal. 5 juill. 2016, 76, note CONSEIL ; Ann. loyers 2016, n° 21-2016 ; Loyers et copropr. 2016, comm. 125, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 11 juin 1997, LawLex202300012713JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour dire que l’indemnité d’occupation due par le preneur ne peut être qualifiée d’indemnité d’occupation de droit commun à caractère indemnitaire, qu’en l'absence de dispositions légales applicables, l’indemnité due pendant la période intermédiaire est une indemnité “sui generis” laissée à l’appréciation du juge ; 27 novembre 2002, LawLex202200006842JBJ, Bull. civ. III, n° 243 ; D. 2003, 205, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 345, obs. DUMONT ; JCP E 2003, 1665, n° 8, obs. SAINTURAT ; RJDA 2/03, n° 117 ; Gaz. Pal. 13-14 juin 2003, 15, note BARBIER ; Gaz. Pal. Rec. 2003, 1, 1785, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 30 juin 1999, LawLex202300012716JBJ ; 17 juin 2021, LawLex202200007049JBJ, D. actu. 1er juill. 2021, obs. GAIARDO ; D. 2021, Actu. 1183 ; ADJI 2021, 490 ; AJDI 2022, 117, obs. BLATTER ; JCP E 2021, act. 475 ; RJDA 2021, n° 556 ; Loyers et copropr. 2021, comm. 131, obs. MARCET ; Administrer août-sept. 2021, 18, comm. BARBIER ; Administrer 2021, 25, n° 555, obs. GUILLAUME ; Paris, 30 mai 2024, LawLex202400004033JBJ.

Cass. 3e civ., 8 juin 2023, LawLex202400001729JBJ, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire, que le calcul effectué par référence à l’indexation du loyer de base paraît être un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable, alors que cette indemnité doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 13 octobre 2021, LawLex202100006347JBJ, AJDI 2022, 34 ; RJDA 1/22, n° 4.

Paris, 27 janvier 2016, LawLex202200004719JBJ, Loyers et copropr. 2016, comm. 65, n° 3, CHAVANCE ; Administrer févr. 2016, 30, n° 495, GUILLEMAIN.

Cass. 3e civ., 21 juin 1978, LawLex202300012720JBJ, Bull. civ. III, n° 259.

Cass. 3e civ., 3 octobre 2007, LawLex202200003173JBJ, Bull. civ. III, n° 160 ; Dalloz actualité, 5 oct. 2005, obs. ROUQUET ; D. 2007, 2602, obs. ROUQUET ; D. 2008, 1653, obs. ROZES ; AJDI 2008, 285, obs. DUMONT-LEFRAND ; RJDA 11/08, n° 1099 ; Gaz. Pal. Rec. 2007, 2, 4079, note BRAULT ; Rev. Loyers 2007, 449 ; Loyers et copropr. 2007, comm. 224, note BRAULT ; Administrer déc. 2007, 79, obs. BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que l’indemnité d’occupation doit être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail, soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle, puisqu’il a été définitivement jugé que le bailleur ne pouvait obtenir un loyer différent de celui résultant de la convention initiale.

Cass. 3e civ., 15 juin 1994, LawLex202300012723JBJ, Bull. civ. III, n° 122 ; D. 1994, IR 184 ; AJDI 1994, 641, note DERRUPPE ; RDI 1994, 707, obs. DERRUPPE ; RTD com. 1995, 395, obs. PEDAMON ; RJDA 1994, n° 1265.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, LawLex202300012721JBJ.

Cass. 3e civ., 18 juillet 2000, LawLex202300012722JBJ.

Cass. 3e civ., 30 juin 1999, LawLex202300012716JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 30 juin 1999, LawLex202200006995JBJ, Bull. civ. III, n° 153 ; D. 1999, AJ 1, obs. ROUQUET ; RD imm. 2000, 257, obs. DERRUPPE ; RJDA 1999, n° 901 ; LPA 17 août 1999, 9 ; Loyers et copropr. 1999, comm. 292, obs. BRAULT et MUTELET ; Administrer déc. 1999, 31, note BARBIER ; Grenoble, 21 mars 2024, LawLex202400002651JBJ.

Cass. 3e civ., 29 mars 2000, LawLex202200006994JBJ.

Versailles, 21 janvier 2010, LawLex202300012733JBJ, Loyers et copropr. 2010, comm. 225, note CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2011, LawLex202300012724JBJ, Administrer mars 2011, 26, n° 441, BARBIER, qui précise qu’un abattement d’un taux de 30 % est justifié par le fait que le preneur subissant l’éviction, n’est titulaire que d’un droit au maintien dans les lieux, destiné à prendre fin à plus ou moins longue échéance, en fonction d’évènements qu’il ne maîtrise pas.

Versailles, 30 juin 2015, LawLex202300011847JBJ, RJDA 11/15, n° 738.

Cass. 3e civ., 27 novembre 1996, LawLex202300012725JBJ.

Cass. 3e civ., 18 février 1987, LawLex202300012726JBJ, Gaz. Pal. 1987, 1, 367, note BARBIER ; 13 octobre 1993, LawLex202200006102JBJ, RTD com. 1994, 249, obs. PEDAMON ; Gaz. Pal. 1994, 1, 202, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1994, comm. 75, obs. BRAULT, qui approuve les juges du fond d’avoir indexé annuellement le montant de l’indemnité d’occupation en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Paris, 24 février 2016, LawLex202300012734JBJ, Administrer mars 2016, 39, obs. GUILLEMAIN.

Paris, 19 février 2020, LawLex202300012735JBJ, qui ajoute que la clause du bail, qui prévoit l’indexation annuelle du loyer, ne vaut que pour ce loyer et non pour l’indemnité d’occupation statutaire, faute de disposition expresse en ce sens, et que, la fixation de l’indemnité d’occupation se faisant non par référence au bail expiré mais par référence à la valeur locative, la loi ne prévoit aucune obligation d’indexation de cette indemnité.

Paris, 5 juillet 2017, LawLex202300012099JBJ.

Cass. 3e civ., 11 février 2016, LawLex202200006236JBJ, préc., qui casse l’arrêt d’appel qui retient que l’indemnité d’occupation se substitue de plein droit au loyer, que le preneur cesse de devoir payer à la date d’effet du congé, et prend effet de manière rétroactive à cette date dès lors que le bailleur en a fait la demande, augmentée éventuellement des charges et taxes ; 14 mars 2019, LawLex202200004437JBJ, D. 2019, 1521, DUMONT ; JCP E 2019, 38, 1426 ; Gaz. Pal. 16 juill. 2019, 69, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2019, comm. 76, note CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2019, comm. 127, note BRAULT, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, pour accueillir la demande du preneur en restitution des sommes versées pendant la période de maintien dans les lieux, que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation atteinte par la prescription entraîne l’extinction totale du droit à réclamer cette indemnité, alors que le maintien dans les lieux se fait aux clauses et conditions du contrat expiré et l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce.

Cass. 3e civ., 5 février 2003, LawLex202200003167JBJ, Bull. civ. III, n° 26 ; D. 2003, 1095, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 411, obs. BLATTER ; JCP E 2003, pan. 463 ; JCP E 2003, 1665, n° 9, obs. SAINTURAT ; RJDA 4/03, n° 369 ; Gaz. Pal. 2003, somm. 1128, note BARBIER ; Rev. loyers 2003, 235, obs. MAILLARD ; Administrer avr. 2003, 30, obs. BARBIER ; Administrer mai 2003, 28, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA ;  16 mars 2023, LawLex202300009123JBJ, D. actu. 24 mars 2023, obs. ROUQUET ; D. 2023, 549 ; AJDI 2023, 326 ; AJDI 2023, 513, obs. BLATTER ; JCP G 2023, n° 606, note MONEGER ; JCP N 2023, act. 454 ; JCP E 2023, act. 335 ; RJDA 2023, n° 301 ; Rev. loyers 2023, 218, obs. LEBEL ; Loyers et copropr. 2023, comm. 80, obs. CHAVANCE. 

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300009123JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 2 octobre 1996, LawLex202300012727JBJ, Rev. loyers 1997, 196, obs. DE MAILLARD ; Administrer 12/1996, 28, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT : en l’espèce, le bailleur s’était seulement opposé, devant les premiers juges, à la demande d’indemnité d’éviction présentée par le preneur.

Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, LawLex202300012728JBJ, Bull. civ. III, n° 219 ; D. Affaires 1998, 281, obs. ROUQUET ; JCP G 1998, IV, 1191 ; RJDA 2/98, n° 154 ; RJDA 1999, n° 532 ; Gaz. Pal. Rec. 1998, 1, somm. 166, obs. BARBIER ; Rev. loyers 1998, 239, obs. TEILLIAIS ; Loyers et copropr. 1998, comm. 101, obs. BRAULT et MUTELET.

Cass. 3e civ., 12 juin 2001, LawLex202300012729JBJ, Loyers et copropr. 2002, comm. 38, obs. BRAULT et PEREIRA.

Cass. 3e civ., 23 mars 2011, LawLex202300012730JBJ, Bull. civ. III, n° 46 ; D. 2011, 1073, obs. ROUQUET ; D. 2011, 1786, obs. DUMONT-LEFRAND ; AJDI 2011, 696, obs. DENIZOT ; JCP E 2011, 1358 ; JCP E 2012, 1094, n° 13, obs. KENFACK ; Gaz. Pal. 2 juill. 2011, 34, BRAULT ; Rev. loyers 2011, 200, note QUEMENT ; Loyers et copropr. 2011, comm. 147, obs. CHAVANCE ; Administrer juin 2011, 34, n° 444 ; 15 décembre 2016, LawLex202300012731JBJ.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, LawLex202200007052JBJ, Bull. civ. III, n° 3 ; D. actu. 29 janv. 2018, obs. ROUQUET ; D. 2018, Actu. 167 ; AJDI 2018, 517, obs. BLATTER ; RJ com. 2018, 348, obs. KENFACK ; JCP E 2018, 6, 1073 ; JCP E 2018, 11, 1137, note BOISMAIN ; JCP E 2018, 1319, chron. REGNAULT ; JCP E 2018, act. 79, 5 ; RJDA 2018, n° 306 ; Rev. loyers 2019, 191, n° 986, DE LACGER ; Loyers et copropr. 2018, comm. 124, obs. CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2018, repère 2, MONEGER ; Administrer févr. 2018, 25, note BARBIER, qui casse l’arrêt qui retient, pour déclarer prescrite l’action en paiement de l’indemnité d’occupation, que, le bailleur ayant exercé son droit de repentir, le délai de prescription biennale de son action en paiement de l’indemnité d’occupation a commencé à courir à compter du lendemain de la date d’expiration du bail.

Cass. 3e civ., 17 octobre 2012, LawLex202300011380JBJ, Bull. civ. III, n° 143 ; D. 2012, Actu. 2516, obs. ROUQUET ; JCP E 2012, 1727 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 330, obs. CHAVANCE, qui casse l’arrêt qui retient, pour déclarer prescrite l’action en fixation de l’indemnité d’occupation, que le bailleur n’est pas fondé à soutenir que le point de départ de la prescription de l’action en paiement des indemnités d’occupation est différé en cas de contestation du droit à une indemnité d’éviction alors, d’une part, que son congé avec refus de renouvellement était délivré avec offre d’une indemnité d’éviction, ce droit à une indemnité d’éviction ayant été contesté seulement devant la cour au regard des manquements allégués du preneur au paiement régulier des termes d’occupation et alors, d’autre part, et en tout état de cause, que l’article L. 145-60 du Code de commerce ne subordonne pas la prescription de deux ans qu’il édicte à la condition que le droit du preneur à indemnité d’éviction soit contesté.

Cass. 3e civ., 20 mai 1980, LawLex202300012737JBJ, Bull. civ. III, n° 102.

Cass. 3e civ., 7 novembre 1984, LawLex202300011375JBJ, Bull. civ. III, n° 185 ; Gaz. Pal. 1985, 1, 295, note REMY et PIALOUX ; Rev. loyers 1985, 183, qui désapprouve les juges du fond d’avoir retenu, pour décider qu’une indemnité d’occupation n’est due par le preneur d’un local à usage commercial qu’à compter de la date à laquelle le bailleur lui a signifié son refus de renouveler le bail au prix judiciairement fixé, que ce dernier a pour la première fois, refusé le renouvellement du bail en exerçant son droit d’option, tout en constatant qu’un congé a été antérieurement délivré au preneur ; 18 janvier 2011, LawLex202200007169JBJ, AJDI 2011, 696, note DENIZOT ; JCP E 2011, 1330, BRAULT ; Gaz. Pal., 11-12 mars 2011, 31, note BARBIER, qui casse l’arrêt d’appel qui retient, après avoir reconnu au preneur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction, que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date de notification, par le bailleur, de son droit d’option, tout en constatant que le preneur a antérieurement demandé le renouvellement du bail, cette demande ayant pour effet de mettre un terme au titre locatif à compter du terme d’usage la suivant ; Paris, 20 juin 2024, LawLex202400004822JBJ, précisant que le bailleur, qui exerce son droit d’option en refusant le renouvellement du bail qu’il a proposé et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, agit rétroactivement à la date d’expiration du bail par l’effet du congé initial, date à compter de laquelle le preneur devient débiteur d’une indemnité d’occupation de nature statutaire.

Cass. com., 5 octobre 1966, LawLex202300012738JBJ.

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300009123JBJ, préc., qui retient que le bailleur n’a connaissance des faits lui permettant d’agir en paiement de l’indemnité d’occupation, laquelle se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 du Code de commerce, qu’à compter du jour où il est informé de l’exercice par le preneur de son droit d’option.

Cass. 3e civ., 5 février 1997, LawLex202300012741JBJ, Bull. civ. III, n° 27 ; Administrer mai 1997, 30, note BARBIER.

Paris, 4 avril 2024, LawLex202400002966JBJ.

Cass. 3e civ., 1er juillet 1998, LawLex202300012744JBJ, Bull. civ. III, n° 148 ; D. 1998, IR 205 ; D. 1999, Somm. 117, obs. AYNES ; D. Affaires 1998, 1729, obs. ROUQUET ; RD imm. 1998, 698, obs. DERRUPPE ; Gaz. Pal. 1999, 1, 173, note BARBIER ; Loyers et copropr. 1999, comm. 70, note BRAULT, qui casse l’arrêt qui retient que le paiement de l’indemnité d’éviction est subordonné au respect des clauses et conditions du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, ce qui exclut toute possibilité de compensation.

Paris, 27 février 2009, LawLex202300012736JBJ.

Cass. 3e civ., 22 mars 2018, LawLex202300012715JBJ, Ann. loyers 2018, 50, qui casse l’arrêt d’appel qui retient que, les conditions de la compensation, prévues par les articles 1347 et suivants du Code civil, étant remplies, il sera ordonné compensation entre l’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction, alors que la créance d’indemnité d’éviction, qui est en cours de fixation lors d’une instance distincte, n’est ni liquide ni exigible.

Paris, 20 juin 2024, LawLex202400004822JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 5 février 1997, LawLex202300012741JBJ ; 29 juin 2005, LawLex202200006234JBJ, D. 2005, AJ 2073, obs. ROUQUET ; AJDI 2006, 30, note DUMONT ; RJDA 10/05, n° 1083 ; Loyers et copropr. 2005, comm. 179, selon laquelle les défauts de paiement, qui caractérisent des manquements à l’obligation principale du preneur, maintenu dans les lieux aux conditions et clauses du contrat, de payer l’indemnité d’occupation, laquelle se substitue au loyer, constituent une infraction suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction.

Cass. 3e civ., 19 décembre 2000, LawLex202300012742JBJ.

Cass. 3e civ., 4 avril 1991, LawLex202300012743JBJ, Bull. civ. III, n° 110.

Cass. 3e civ., 18 janvier 2012, LawLex202300012714JBJ, AJDI 2012, 423, obs. LIPMAN-W. BOCCARA ; RJDA 6/12, n° 569 ; Loyers et copropr. 2012, comm. 205, obs. BRAULT. – V. aussi Paris, 2 juillet 2014, LawLex202300012718JBJ, Loyers et copropr. 2014, comm. 243, obs. CHAVANCE ; Administrer oct. 2014, 32, n° 480.

Cass. 3e civ., 4 avril 1991, LawLex202300012743JBJ, préc. ; 19 décembre 2000, LawLex202300012742JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 12 janvier 2005, LawLex202300012740JBJ.

Cass. 3e civ., 12 janvier 2005, LawLex202300012740JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 26 juin 1991, LawLex202300012739JBJ, D. 1991, 203 ; JCP G 1991, IV, 339, qui casse l’arrêt qui retient, pour condamner le preneur à payer une indemnité d’occupation, que le défaut de paiement de l’indemnité d’éviction ne peut dispenser celui-ci de l’obligation de payer ses loyers et ses charges, tout en constatant que, pendant cette période, il n’a pu exploiter son fonds de commerce, qui faisait l’objet d’un arrêté de fermeture en raison de l’état de péril de l’immeuble.

Cass. 3e civ., 19 mai 2010, LawLex202100005792JBJ, Bull. civ. III, n° 101 ; D. actu. 3 juin 2010, obs. ROUQUET ; D. 2010, Actu. 1418 ; AJDI 2010, 799, obs. ROUQUET ; Ann. Loy. 2010, 2086, note CERATI-GAUTHIER ; Loyers et copropr. 2010, comm. 193, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 16 mars 2023, LawLex202300009123JBJ, préc. – V. égal. Paris, 24 octobre 2007, LawLex202300012717JBJ, Loyers et copropr. 2008, comm. 110, obs. CHAVANCE, qui retient que dans l’hypothèse où le preneur se serait maintenu dans les lieux après l’exercice de son droit d’option, l’indemnité d’occupation par lui due serait non une indemnité de nature statutaire mais une indemnité de droit commun générée par une occupation sans droit ni titre des lieux.

Paris, 24 octobre 2007, LawLex202300012717JBJ, préc. ; 26 février 2014, LawLex202300012719JBJ, AJDI 2014, 782, DENIZOT ; Loyers et copropr. 2014, comm. 15, n° 4, CHAVANCE ; Loyers et copropr. 2014, comm. 115, obs. CHAVANCE ; 2 juillet 2014, LawLex202300012718JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 5 décembre 2012, LawLex202200006998JBJ, Bull. civ. III, n° 110 ; D. 2012, 2093, obs. ROUQUET ; AJDI 2013, 200, obs. BLATTER ; RDC 2013, 133, obs. LIBCHABER ; RDC 2013, 175, obs. SEUBE ; JCP E 2012, 1591 ; JCP E 2012, 1768, note MARSIN-ROSE ; Procédures 2014, n° 8, 11, obs. MAZEAUD ; RJDA 12/12, n° 1053 ; Ann. loyers 2012, n° 49-2012 ; Administrer nov. 2012, 29, note BARBIER.

Cass. 3e civ., 14 novembre 1978, LawLex202200007174JBJ, Bull. civ. III, n° 341 ; D. 1979, IR 115 ; JCP G 1980, II, 19262, note BOCCARA.

290. Indemnité d'occupation statutaire