Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

En principe, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués que les activités énumérées dans le bail commercial. Il peut toutefois exercer certaines activités qui, sans être expressément visées par le bail, sont incluses dans la destination contractuelle dès lors qu'elles se rattachent naturellement à l’activité initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales. En effe …

Notion d'activité incluse

En principe, le preneur ne peut exercer dans les lieux loués que les activités énumérées dans le bail commercial. Il peut toutefois exercer certaines activités qui, sans être expressément visées par le bail, sont incluses dans la destination contractuelle dès lors qu'elles se rattachent naturellement à l’activité initiale et à son évolution en fonction des usages ou pratiques commerciales. En effet, ces activités, qui se situent dans le prolongement direct de celles prévues au bail et n’en constituent qu’une modalité particulière d’exploitation, peuvent être librement exercées par le preneur . L’adjonction d’une activité dite incluse, qui échappe à la procédure de déspécialisation partielle de l’article L. 145-47 du Code de commerce, ne peut donner lieu à déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail . Les juges du fond apprécient souverainement le caractère inclus d’une activité au regard de la destination des lieux loués. 

Ont été considérées comme des activités incluses le fait pour une sandwicherie de type turc avec broche verticale, faisant appel à une préparation standardisée, de permettre aux clients de s’asseoir et de consommer dans une assiette, qui ne constitue pas une activité contraire à celle de “restauration rapide, plats à emporter” , ou les activités “de vente à emporter de plats confectionnés et cuisinés sur place et de vente de ces plats par internet avec livraison”, qui caractérisent une modalité particulière d'exploitation de l'activité d'“Alimentation générale et restaurant, typiquement exotique, c'est-à-dire typiquement asiatique”, conforme à l'évolution des usages commerciaux . La Cour de cassation a même estimé que la vente de billets d'accès au château de Versailles doit être considérée comme une activité incluse dans celle de “café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux”, dès lors qu’il s’agit d’un service offert à leur clientèle par l'ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offre un service de proximité correspondant à l'évolution des usages locaux commerciaux aux abords du château . En revanche, l’activité consistant à privatiser les locaux donnés à bail, pour y organiser de manière fréquente et régulière des repas ou des événements festifs, notamment à l’occasion de mariages et d’anniversaires, pendant la semaine ou le week-end, et même le dimanche, jour de fermeture de l’établissement, n’est pas incluse dans l’activité commerciale de café-restaurant .

La vente de cartes téléphoniques constitue une activité incluse dans celle de débit de tabac . En effet, selon les usages commerciaux, il s’agit d’un même commerce qui s’adresse à la même clientèle avec le même but, celui de rendre un service de proximité au public . En revanche, si l’activité de PMU constitue le prolongement normal de celle de café-débit de boissons et de jeux et caractérise une adaptation mineure du commerce initial, qui s'inscrit dans le développement du commerce exercé et n'en change pas la destination , elle ne constitue pas, malgré sa complémentarité avec un commerce de café et de débit de tabac, le prolongement direct et nécessaire à cette activité, tous les commerces de débit de tabac n'exerçant pas l’activité de PMU .

Si l’activité de maroquinerie et d’articles de voyages est incluse dans celle d'“articles de Paris – bimbeloterie et jouets, à l’exclusion de tout autre commerce” , l'activité de “création, importation et exportation de bijoux fantaisie incluant tant la vente en gros qu'au détail de ces bijoux” ne s'inscrit dans celle d’"articles de Paris", à laquelle elle peut se rattacher et qui se définit comme la vente d'un ensemble d'accessoires de mode, mais relève plutôt de la catégorie de joaillerie, qui est, au surplus pour partie et pour la plus grande part, exercée en commerce de gros . De même, l’activité de “réparation de maroquinerie” constitue une activité nouvelle par rapport à celle de fabrication de maroquinerie ou de vente de vêtements ou de cadeaux .

L’activité de “chauffage” est considérée comme incluse implicitement, selon les usages de la profession, dans l'activité de plomberie . Il en est de même de l’activité de vente de produits parapharmaceutiques, pour une pharmacie  ou de distribution de produits d’assurances par les banques .

En revanche, ne relèvent pas des activités incluses dans la destination des lieux loués, celle d’encadrement pour un bail relatif aux activités d'art de la table, de vente d'objets de décoration, de cadeaux et de carterie, même s'il n'existe au sein du local aucun plan de travail destiné à la fabrication de cadres , ou de coiffure pour hommes pour un salon de coiffure pour dames, dans la mesure où les techniques mises en jeu, les produits utilisés, les méthodes de travail sont différents, s’adressant à une clientèle par nature différente, aux besoins différents . Enfin, la prise en charge de personnes identifiées comme dépendantes ne peut être rattachée à l'activité de “commerce de pension de famille ou maison de retraite pour vieillards”, dès lors que la notion de vieillards, à l’époque de la conclusion du bail, n'était pas équivalente du concept de dépendance développé par la loi 97-60 du 24 janvier 1997 visant les personnes ayant perdu leur autonomie  .

Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003980JBJ.

Paris, 17 février 2021, LawLex202200001259JBJ, D. 2021, pan. baux commerciaux, 1402, obs. DUMONT ; AJDI 2021, 241, point de vue, BLATTER ; AJDI 2021, 277, obs. LAGALLARDE ; CDE 2021, prat. 13 ; Loyers et copropr. 2021, comm. 59, n° 4, note MARCET.

Paris, 7 novembre 2007, LawLex202200001285JBJ, Loyers et copropr. 2008, comm. 37, obs. CHAVANCE, qui reteint que cette activité comporte l’ensemble des objets qu’un voyageur ou un touriste peut être amené à souhaiter acheter lorsqu’il vient à Paris, y compris les valises, les sacs de voyage ou encore les parapluies.

Paris, 7 septembre 2011, LawLex202200001287JBJ, RJDA 2012, n° 254.

Paris, 14 février 2007, LawLex202200007447JBJ.

Cass. 3e civ., 13 janvier 1999, LawLex202200001104JBJ, Administrer 1999, 38, n° 311, obs. BOCCARA, LIPMAN-W. BOCCARA et SAINTURAT.

Cass. 3e civ., 21 mars 2007, LawLex202200001101JBJ, Bull. civ. III, n° 40 ; AJDI 2007, 836, obs. DENIZOT ; JCP G 2007, IV, 1876, n° 17 ; JCP E 2007, 1567 ; Gaz. Pal. 20-22 mai 2007, 29, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2007, comm. 104, note BRAULT ; Administrer mai 2007, 40, obs. LIPMAN-W. BOCCARA, selon laquelle l’activité de pharmacie comporte la vente des produits de parapharmacie qui lui sont réservés ou autorisés par les textes législatifs ou réglementaires applicables.

Paris, 30 juin 2010, LawLex202200001283JBJ, Gaz. Pal. 19-20 nov. 2010, 20, obs. BRAULT ; Loyers et copropr. 2010, comm. 287, note BRAULT ; Administrer nov. 2010, 45, note GUILLEMAIN, qui précise que la distribution de produits d’assurance par les banques, consacrée par une loi de 1984 et généralisée dans l’ensemble des banques, fait de cette activité, en fonction de l’évolution des usages dans la profession, une activité accessoire à l’activité de banque classique.

Versailles, 9 mars 2010, LawLex202200001139JBJ.

Paris, 27 février 2013, LawLex202200001126JBJ, RJDA 11/13, n° 880 ; Loyers et copropr. 2013, comm. 214, obs. BRAULT.

Cass. 3e civ., 28 juin 2011, LawLex202200001102JBJ.

Paris, 13 février 2008, LawLex202200001269JBJ, Administrer juin 2008, 37, obs. LIPMAN W-BOCCARA.

Paris, 17 février 2021, LawLex202200001259JBJ, préc., qui précise en outre que la revente de produits déjà transformés, et donc de plats cuisinés dans un format individuel ou familial, est courante et conforme à l'évolution des usages en matière de commerces d'alimentation générale, cette activité pouvant être exercée par internet, que ce soit par un service de livraison dédié ou par l'intermédiaire d'une plate-forme.

Cass. 3e civ., 16 septembre 2015, LawLex202200001099JBJ, D. 2015, 1895 ; AJDI 2016, 115, obs. DUMONT-LEFRAND ; JT 2015, n° 179, 13, obs. ROUQUET ; JCP G 2015, 1068 ; JCP G 2015, 1213, note REYGROBELLET ; JCP N 2015, 943 ; JCP E 2015, act. 735 ; JCP E 2015, 1497 ; JCP E 2016, 1299, spéc. § 11, obs. GRIGNON ; RJDA 2016, n° 89 ; LPA 31 déc. 2015, note BATTISTIN ; Loyers et copropr. 2015, comm. 230, CHAVANCE.

Nancy, 19 juin 2024, LawLex202400004684JBJ.

Versailles, 23 juin 2011, LawLex202200001303JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 326, obs. CHAVANCE.

Cass. 3e civ., 6 janvier 2009, LawLex202200001100JBJ, Gaz. Pal. 2009, 1, Somm. 2078, obs. BRAULT ; Rev. loyers 2009, 176 ; Administrer 3/2009, 45, obs. LIPMAN-W. BOCCARA.

Douai, 26 mai 2011, LawLex202200000885JBJ.

Douai, 2 novembre 2011, LawLex202200000884JBJ.

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