Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-47 du Code de commerce, le preneur a la faculté d’adjoindre à l’activité initiale, telle que prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires (al. 1). Ce texte, qui régit la déspécialisation dite partielle ou restreinte, présente un caractère d’ordre public . En effet, l’article L. 145-15 répute non écrits, depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , quelle qu' …

Adjonction d'une activité connexe ou complémentaire

Aux termes de l’article L. 145-47 du Code de commerce, le preneur a la faculté d’adjoindre à l’activité initiale, telle que prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires (al. 1). Ce texte, qui régit la déspécialisation dite partielle ou restreinte, présente un caractère d’ordre public . En effet, l’article L. 145-15 répute non écrits, depuis la loi 2014-626 du 18 juin 2014 , quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet d’y faire échec . Il en va ainsi de la stipulation d’un bail commercial prohibant l'exercice de toute activité autre que celle de magasin à rayons multiples pour la vente de certaines catégories de produits  ou de celle imposant au preneur d'exercer son activité sous telle enseigne précise . En revanche, la clause, qui, pour une activité de fast-food et croissanterie préemballée, interdit limitativement l'activité de friterie et de crêpes, est valable dès lors qu'elle n'a pas pour effet d'interdire au locataire toute déspécialisation . L'existence d'une exclusivité accordée à un autre locataire de l'immeuble , ou d'une clause de non-concurrence dans le bail commercial , ne peut avoir pour effet d’empêcher le preneur, qui sollicite la déspécialisation partielle, d'adjoindre des activités connexes ou complémentaires visées par ces clauses restrictives .

L’article L. 145-47 du Code de commerce pose comme unique condition le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité commerciale, dont l’adjonction est envisagée, eu égard au commerce déjà exploité et prévu par le bail , sans exiger qu'elle soit prépondérante par rapport à l’activité initiale . La détermination du caractère accessoire ou complémentaire de la nouvelle activité envisagée repose sur des appréciations de fait qui relèvent du pouvoir souverain des juges du fond . Si le principe de la déspécialisation partielle rend impossible le changement complet d’activité, ce qui la distingue de la déspécialisation plénière, le caractère complémentaire d'une activité nouvelle n'exclut toutefois pas qu'elle puisse être inversement prépondérante par rapport à l'activité ancienne .

Si l’activité connexe que le preneur peut adjoindre à l'activité prévue au bail s'entend de celle qui présente une similitude, une analogie ou un lien de dépendance des produits en cause ou des méthodes de fabrication , l’activité complémentaire, qui a un caractère accessoire, consiste en une activité qui, sans être en rapport intime avec l’activité autorisée au bail, en est le complément susceptible de favoriser son développement sans en modifier la nature, c’est-à-dire le prolongement raisonnable permettant au preneur un meilleur exercice de l’activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et de suivre non seulement l’évolution technique mais également celle des usages commerciaux et des attentes de la clientèle . Pour apprécier si l’activité nouvelle adjointe par le preneur constitue une activité connexe ou complémentaire résultant de l’évolution économique et sociale ou de l’apparition d’un usage, il convient de se référer à l’identité de la clientèle, des produits offerts ou des méthodes de travail . Si l’activité connexe ou complémentaire doit être unie à l'activité principale par un lien suffisant , il ne suffit pas qu’il y ait à la base une matière première commune . Ainsi, une activité est connexe ou complémentaire si le produit vendu s'exploite dans les mêmes conditions que le produit initial . En revanche, une activité de dégustation sur place, qui suppose un séjour prolongé et par groupe de personnes, ainsi qu’une installation de matériel adéquat avec du personnel qualifié, n’est ni connexe ni complémentaire à celle de vente, la nature, le mode d'exploitation, l'installation et le genre de clientèle de ces deux activités commerciales étant différents . De même, l'activité de bowling qui ne s'adresse pas à la même clientèle que celle de bar-dancing, la surface consacrée à l’activité de bowling étant en outre beaucoup plus importante, constitue une activité de substitution réclamant une déspécialisation plénière . 

Lorsque l'activité constitue un prolongement normal du commerce convenu, il n'y a lieu d'appliquer ni l'article L. 145-47, ni l'article L. 145-48 du Code de commerce, l'initiative du preneur se situant en deçà des prévisions légales pour n'être qu'une adaptation mineure . Échappent donc à l'obligation de notification préalable prévue à l’article L. 145-47, alinéa 2, les activités qui, se situant dans le prolongement direct de l'activité prévue au bail, n'en constituent qu'une modalité particulière d'exploitation . La Cour de cassation a cependant cassé un arrêt d’appel qui a retenu que la vente à emporter constituait une activité connexe et complémentaire d’un commerce de bar, brasserie, buffet froid, que le preneur pouvait exercer sans recourir à la procédure de déspécialisation partielle, dès lors que ces activités avaient un rapport étroit entre elles . Enfin, l’adjonction d’une nouvelle activité à un commerce déjà existant n’est pas soumise à la procédure de déspécialisation partielle des articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce lorsque celle-ci est déjà autorisée par le bail .

Cass. 3e civ., 9 janvier 1969, LawLex202200001770JBJ ; 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ ; Cass. Ass. plén., 26 janvier 1973, LawLex202200001771JBJ, AJPI 1973, 704, note VIATTE ; JCP G 1973, II, 17462, note BOCCARA ; Cass. civ. 3e, 13 février 1973, LawLex202200001135JBJ ; Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003980JBJ.

L. 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, JO du 19 juin 2014, art. 6. – Dans le régime antérieur à la loi 2014-626, ces types de clauses, stipulations et arrangements étaient déclarés nuls et de nul effet. – V. égal. Cass. 3e civ., 28 juin 2018, LawLex202300009555JBJ, Gaz. Pal. 20 nov. 2018, 76, note BARBIER, qui précise que les dispositions de la loi 2014-626, selon lesquelles toute clause ayant pour effet de faire échec au droit à déspécialisation est réputée non écrite, ne s'appliquent pas aux instances en cours. – V. en revanche et par analogie Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, LawLex202200009544JBJ, D. 2020, 2342 ; D. actu. 4 janv. 2021, obs. CAYOL ; D. 2021, 310, obs. BOFFA et MEKKI ; D. 2021, Chron. C. cass. 983, obs. COLLOMP, GEORGET et JARIEL ; D. 2021, 1397, obs. DUMONT ; AJDI 2021, 513, obs. BLATTER ; RTD civ. 2021, 124, obs. BARBIER ; RDC 2021/1, 22, note LATINA ; RDC 2021/1, 72, note SEUBE ; Rev. prat. rec. 2021, 25, chron. MORGANTINI et RUBELLIN ; JCP G 2021, n° 240, § 2, obs. HOUTCIEFF ; JCP N 2020, n° 50, act. 1007 ; JCP E 2020, act. 809 ; JCP E 2021, 1168, 42, obs. MONEGER ; RJDA 2021, n° 82 ; LEDC janv. 2021, 2, obs. LEBLOND ; Loyers et copropr. 2021, Comm. 10, obs. MARCET ; BPAT 1/21, inf. 23, qui considère que si la loi 2014-626 du 18 juin 2014, en ce qu'elle a modifié l'article L. 145-15 du Code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce, leur caractère réputé non écrit, ce texte est applicable aux baux en cours, solution transposable pour l’application des dispositions des articles L. 145-47 et suivants concernant la procédure de déspécialisation.

Cass. 3e civ., 24 octobre 1984, LawLex202200000676JBJ, Bull. civ. III, n° 174 ; JCP G 1985, II, 20474, note BOCCARA.

Cass. 3e civ., 13 février 1969, LawLex202200001122JBJ ; 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ, préc. ; 16 janvier 1973, LawLex202200000674JBJ.

Cass. 3e civ., 4 février 1997, LawLex202200001011JBJ, Dr. et patrimoine 1997, 82, n° 54 ; Administrer juin 1997, 36, obs. BOCCARA, LIPMAN W-BOCCARA et SAINTURAT. – V. égal. Versailles, 9 mars 2010, LawLex202200001139JBJ.

Caen, 13 septembre 2012, LawLex202200000669JBJ, Loyers et copropr. 2013, comm. 18, BRAULT.

Paris, 10 février 2010, LawLex202200001127JBJ ; Versailles, 23 mai 2024, LawLex202400003980JBJ, préc., qui précise que les activités connexes et complémentaires, si elles sont sans lien direct avec l’activité autorisée, en constituent néanmoins le prolongement en permettant au preneur de favoriser l’exercice et le développement de l’exploitation autorisée par le bail, lequel est soumis à la procédure de déspécialisation, d’ordre public, prévue à l’article L. 145-17, alinéa 2, du Code de commerce.

Toulouse, 13 avril 2006, LawLex202200000887JBJ, JCP E 2006, 2587.

Paris, 28 février 2018, LawLex202200000670JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 29 octobre 1970, LawLex202200000678JBJ.

Cass. 3e civ., 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ ; Bordeaux, 31 mars 2010, LawLex202200001270JBJ, Loyers et copropr. 2011, comm. 115, obs. CHAVANCE, rendue sous l’empire du droit antérieur à la loi 2014-626 du 18 juin 2014.

Versailles, 5 mars 2009, LawLex202200000889JBJ, RJDA déc. 2010, n° 1137.

Montpellier, 26 mai 2009, LawLex202300009554JBJ.

Douai, 2 novembre 2011, LawLex202200000884JBJ, qui précise que relève de l’obligation de notification préalable au sens de l’article L. 145-47 du Code de commerce, l'activité de PMU, qui, bien que complémentaire de l’activité de café et de débit de tabac, n'en constitue pas le prolongement direct et nécessaire.

Cass. 3e civ., 7 décembre 2004, LawLex202200001107JBJ.

Cass. 3e civ., 7 janvier 1972, LawLex202200000671JBJ, Bull. civ. III, n° 16, selon laquelle l’exploitation d'un restaurant ne constitue pas une activité connexe au commerce de café prévu au bail ou complémentaire de celui-ci, alors que le bail autorisait l'exploitation de tout commerce de luxe et que le caractère luxueux du restaurant installé dans les lieux n'est pas en cause.

Cass. com., 11 juin 1991, LawLex202200000673JBJ.

Cass. 3e civ., 12 juillet 2000, LawLex200200004732JBJ, Bull. civ. III, n° 139 ; D. 2000, 399, obs. MONEGER-DUPUIS ; AJDI 2000, 926, obs. BLATTER ; RDI 2000, 614, obs. DERRUPPE ; RTD Com. 2000, 872, obs. MONEGER ; JCP G 2000, IV, 2538 ; JCP N 2001, 628, obs. KEITA ; JCP E 2001, n° 4, 177, obs. KEITA ; Contrats Conc. Consom. 2001, n° 1, obs. LEVENEUR ; CDE 2001, n° 2, 29, note RESPAUD ; Dr. & patr. 2001, 106, obs. CHAUVEL ; RJDA 2000, n° 963 ; Gaz. Pal. Rec. 2000, 2031 ; Gaz. Pal. 14 & 15 mars 2001, 11, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2001, comm. 10, obs. BRAULT ; Administrer nov. 2000, 28, note BARBIER.

Paris, 28 février 2018, LawLex202200000670JBJ, RJDA 7/18, n° 560 ; Loyers et copropr. 2018, comm. 121.

Cass. 3e civ., 19 juin 1970, LawLex202200000675JBJ ; Cass. Ass. plén., 26 janvier 1973, LawLex202200001771JBJ.

Cass. 3e civ., 9 janvier 1969, LawLex202200001770JBJ, préc. ; 15 février 2012, LawLex202100005600JBJ, D. 2012, 551, obs. ROUQUET ; AJDI 2012, 665, note PLANCKEEL ; RTD com. 2012, 507, obs. MONEGER ; RDC 2012, n° 3, 875, note GRIMALDI ; JCP E 2012, 1400, n° 6, obs. GRIGNON ; Contrats Conc. Consom. 2012, comm. 91, note MALAURIE-VIGNAL ; Rev. loyers 2012, 160, obs. RACLET ; Administrer avr. 2012, 32 , obs. LIPMAN W-BOCCARA.

Cass. 3e civ., 25 mai 1972, LawLex202200000677JBJ, Bull. civ. III, n° 326, qui retient qu'une cour d'appel ne peut, pour rejeter une demande d’autorisation d’extension de commerce, se fonder sur une clause restrictive du bail qui, selon eux, maintient l’harmonie entre les locataires et est compensée par la limitation imposée aux autres.

Cass. 3e civ., 13 février 1969, LawLex202200001122JBJ.

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