Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux/Fonds de commerce

La propriété immobilière est, par tradition, exclue du commerce. Selon la Cour de cassation, le fonds de commerce, de nature exclusivement mobilière, comprend au titre de ses éléments corporels le matériel et le mobilier servant à son exploitation, à l’exclusion des biens immeubles par nature ou par destination appartenant au propriétaire de l’immeuble . Ainsi, les biens immobiliers, par essence ou par destination, ne sont pas intégrés au fonds de commerce. Leur sort est attaché à celui de l’immeuble auquel ils sont liés. Dans ce cas, l’adjudicataire de l’immeuble acquiert également ces biens et l’ancien exploitant, dépourvu de titre, ne peut revendiquer le maintien du fonds dans les lieux . Des meubles affectés à l’exploitation commerciale d’un hôtel, placés dans un ensemble immobilier édifié en exécution d’un bail à construire, constituent des immeubles par destination . De même, un matériel fixé à l’immeuble, tel que des pistes de bowling, constitue un immeuble par destination et se trouve exclu des éléments du fonds de commerce. Toutefois, s’il est vendu par le propriétaire de l’immeuble à l’exploitant du fonds, il perd ce caractère et redevient un bien meuble cessible avec le fonds . Le caractère d’immeuble par destination disparaît nécessairement lorsque l’objet immobilisé, affecté au service d’un fonds, se trouve séparé de celui-ci et fait l’objet d’une aliénation distincte .

Certains droits liés à l’exploitation ne peuvent être considérés comme des éléments du fonds de commerce. Tel est le cas du droit de passage attaché à l’exploitation, qui constitue un droit personnel distinct des éléments incorporels du fonds et ne se transmet pas automatiquement avec la cession ou l’adjudication du fonds, sauf stipulation expresse ou manifestation claire de volonté du titulaire .

Cass. com., 12 novembre 2020, LawLex202000003353JBJ.

Cass. com., 31 mars 2009, LawLex202300010333JBJ.

Cass. 3e civ., 25 janvier 2006, LawLex202500006876JBJ.

Cass. 1re civ., 4 juin 1962, LawLex202500006867JBJ. 

Cass. 3e civ., 8 décembre 1971, LawLex202500006863JBJ.

370. Biens immeubles