Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

L’apport en société du droit au bail doit être assimilé à une cession du droit au bail , à condition que le bénéficiaire de cet apport ait une personnalité morale distincte du preneur . Il doit de ce fait être signifié au bailleur pour lui être opposable, conformément à l’article 1690 du Code civil , même si ont été effectuées les publications requises, pour la cession du fonds de commerce, dans les journaux habilités à recevoir les annonces légales et judiciaires . En revanche, la Cour de cassation considère que dans le cas d’une société de fait constituée par le preneur, laquelle ne jouit pas de la personnalité juridique, l’apport en propriété ou en jouissance ne doit pas être tenu pour une cession, sinon totale, du moins partielle, des droits locatifs, ressortissant au domaine d’application de l’article 1690 .

En revanche, dans la mesure où elle ne modifie pas sa personnalité juridique, la cession des parts sociales d’une société, qu’elle soit partielle ou totale, ne peut être assimilée ni à une cession de bail, ni à une cession de fonds , sauf fraude dont la charge de la preuve pèse sur le bailleur . En effet, la cession de parts sociales peut constituer une cession déguisée du bail en fraude des droits du bailleur, que les juges du fond doivent rechercher lorsque celui-ci invoque l'existence d'une telle fraude . En l’absence de vente d’un fonds de commerce et à défaut de cession autorisée du droit au bail à une nouvelle entité, la seule circonstance que le preneur s’associe avec une autre personne ne met pas fin au bail commercial à son égard .

Par ailleurs, il résulte des articles 1844-3 du Code civil et L. 210-6, alinéa 1, du Code de commerce que “ la transformation régulière d'une société en une société d'une autre forme n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle ”. Aussi, la transformation pure et simple d’une société en une société d'une autre forme, avec la même raison sociale, le même objet, sans liquidation de l’ancienne société et sans apport de son actif et de son passif à la société nouvelle, qui est la continuation de l’ancienne, ne constitue-t-elle pas une violation des clauses du bail qui réglementent la cession et n’emporte aucunement la cession du bail consentie à la société transformée .

La dissolution d’une société n’entraîne pas de plein droit la résiliation des baux des immeubles utilisés pour son activité sociale, en vertu de l’article L. 237-5 du Code de commerce, la personnalité morale de la société subsistant pour les besoins de la liquidation, jusqu'à la clôture de celle-ci (art. L. 237-2, al. 2, C. com.). Ainsi, dans une société commerciale constituant une personne morale distincte, l’attribution du droit au bail de la société à l’un des associés, lors de la liquidation, constitue une cession du bail . Il n’en est pas de même lorsque le droit au bail a toujours appartenu indivisément aux associés de fait .

Toulouse, 11 mars 2020, LawLex202300012794JBJ.

Cass. com., 18 mars 1963, LawLex202300013034JBJ.

Cass. 3e civ., 22 février 1968, LawLex202300013316JBJ.

Cass. 3e civ., 24 mars 1981, LawLex202300012792JBJ, Bull. civ. III, n° 64 ; Rev. loyers 1981, 296.

Cass. 3e civ., 2 février 1977, LawLex202200003201JBJ, Bull. civ. III, n° 58 ; Rev. loyers 1978, 82.

Toulouse, 11 mars 2020, LawLex202300012794JBJ, préc.

Cass. 3e civ., 28 juin 1989, LawLex202300010064JBJ, Bull. civ. III, n° 150 ; Rev. sociétés 1989, 718, obs. GUYON.

Cass. com., 3 juin 2014, LawLex201400000733JBJ, D. 2015, 953, obs. FERRIER ; AJCA 2014, 228, obs. DUBARRY ; Rev. sociétés 2015, 179, note REYGROBELLET ; RJDA 2015, n° 499 ; Concurrences 3-2014, 106, obs. MARTIN, qui précise que la cession des parts sociales n’entraîne pas de changement du titulaire du droit au bail ou du propriétaire du fonds.

Paris, 10 avril 2013, LawLex202300013315JBJ, AJDI 2014, 278, obs. DARMON ; RJDA 2013, n° 695.

Cass. 3e civ., 10 juillet 2002, LawLex202200009621JBJ, Administrer janv. 2003, 38, obs. BOCCARA et LIPMAN-W. BOCCARA.

Angers, 11 juin 2024, LawLex202400004462JBJ.

Cass. com., 29 mai 1961, LawLex202200009492JBJ, Bull. civ. III, n° 245. – Comp.n à propos d’un bail rural, Cass. 3e civ., 31 octobre 2012, LawLex202200009402JBJ, Bull. civ. III, n° 155 ; D. actualité, 22 nov. 2012 ; D. 2012, 2662 ; D. 2013, 477, note ROUSSEL ; AJDI 2013, 293, obs. PRIGENT ; RD rur. 2012, comm. 109, CREVEL ; Dr. sociétés 2013, comm. 4, HOVASSE ; JCP N 2012, act. 1037 ; Gaz. Pal. 2013, rec. 1180. BARBIER ; Bull. Joly 2013, 132, BARBIERI, selon laquelle la transformation en SAS d’une SCEA qui a bénéficié de l’apport d’un bail rural n'emporte pas cession de celui-ci, soumise à l'agrément du bailleur, dès lors qu'elle n'a pas pour conséquence la création d'une personne morale nouvelle.

294. De l'apport en société à la dissolution