Contrat de bail, loyer, renouvellement ...

Baux commerciaux

Aux termes de l’article L. 145-16, alinéa 1, du Code de commerce, sont réputées non écrites, les conventions qui tendent à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient au titre du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. En application de ce texte, le preneur a toute liberté pour céder à l’acquéreur de son fonds de commerce les droits qu’il tient des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, sans que puissent être remis en cause son droit au renouvellement du bail et son droit à indemnité d’éviction. Aussi, une telle indemnité ne peut-elle être limitée dans son montant du fait de la cession du fonds, même postérieure à la date d’effet du congé avec refus de renouvellement . L’article L. 145-16 ne fait aucune distinction entre la cession totale ou partielle de sorte que la clause, qui autorise le preneur à céder ses droits à son successeur éventuel dans la profession uniquement en cas vente du fonds dans son ensemble, doit être réputée non écrite, dès lors que l’activité exercée dans chaque local peut constituer une exploitation indépendante . Il en va de même de la cession de branches d’activités qui constituent par elles-mêmes un fonds de commerce distinct et autonome .

Pour relever de la prohibition de l’article L. 145-16, l’interdiction de céder doit être générale et absolue, ce qui exclut de son champ d’application les simples clauses simplement limitatives ou restrictives . Ainsi, sont réputées non écrites, la clause imposant une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les trois dernières années, laquelle emporte impossibilité de céder le bail pendant cette période , celle interdisant le nantissement du droit au bail et ne prévoyant aucune possibilité d’autorisation ou d’agrément , ou encore la clause qui n’autorise la cession qu’à un successeur dans le commerce du preneur à la condition que ce cessionnaire soit une personne physique, excluant ainsi toute société .

Cass. 3e civ., 2 juin 1982, LawLex202300012210JBJ, Bull. civ. III, n° 134.

Cass. 3e civ., 11 février 1987, LawLex202300012958JBJ, Bull. civ. III, n° 23 ; D. 1987, IR 39 ; RDI 1987, 293, obs. DERRUPPE ; JCP G 1987, IV, 130 ; JCP G 1988, II, 21025, note BOCCARA ; Rev. loyers 1987, 444.

Cass. 3e civ., 24 novembre 1987, LawLex202300012959JBJ, JCP G 1988, II, 21025, note BOCCARA ; JCP N 1988, Prat. 593 ; Gaz. Pal. 07 juillet 1988, n°188 189, note JEHAN DENIS BARBIER, selon laquelle la cession de branches d’activités, qui constituent par elles-mêmes un fonds de commerce distinct et autonome, n’est pas contraire aux dispositions de l’article L. 145-16 du Code de commerce et ne justifie pas que soit prononcée la résiliation du bail commercial fondée sur le fait que le preneur aurait cédé son droit au bail aux acquéreurs d’une partie seulement des éléments du fonds de commerce.

Cass. 3e civ., 2 octobre 2002, LawLex202200007803JBJ, Bull. civ. III, n° 192 ; D. 2002, 2943, obs. ROUQUET ; AJDI, 2003, 30, obs. DUMONT ; JCP G 2002, IV, 2815 ; Dr. & patr. 3/2003, 87, obs. CHAUVEL ; RJDA 2002, 1056 ; Gaz. Pal. 2003, 1, 450, note BRAULT ; Loyers et copropr. 2003, comm. 9, note BRAULT.

Cass. 3e civ., 23 juillet 1986, LawLex202200007807JBJ, Bull. civ. III, n° 131.

Cass. 3e civ., 11 mai 1982, LawLex202200007804JBJ, Bull. civ. III, n° 117.

Cass. 3e civ., 29 février 1972, LawLex202300012960JBJ, Bull. civ. III, n° 135 ; D. 1972, Somm. 114, qui précise que cette clause n’a pas pour conséquence de rendre la cession du bail plus difficile, mais de la rendre impossible à toute catégorie d’acquéreurs.

297. Clauses d'interdiction générales et absolues