Contrats d'affaires

Même si les rédacteurs du Code civil, envisageant le mandat comme un service d'ami, l'ont réputé gratuit par principe, ils n'en ont pas moins estimé que le mandat, gratuit par nature, peut être rémunéré en prévoyant des dispositions qui régissent les sommes dues au mandataire du fait de l'exécution de son mandat. 

En vertu de l'article 1986 du Code civil : “ Le mandat est gratuit s'il n'y a convention contraire” . L'appréciation du caractère onéreux du mandat relève de l'appréciation des juges du fond . Toutefois, pour débouter un mandant de sa demande en restitution de la somme remise à son mandataire à titre d'acompte sur le prix de vente, une juridiction de proximité ne peut retenir que la somme serait due à ce dernier en raison des démarches accomplies lors de l’exécution de son mandat, alors que le mandataire ne prétendait ni qu’une rémunération avait été convenue, ni qu’il avait fait des avances ou des frais pour l’exécution de sa mission . 

Selon une jurisprudence constante, le mandat, gratuit par nature, est présumé salarié lorsqu'il est exercé par une personne dans le cadre de sa profession habituelle  ou qu'il est conféré à une personne qui fait profession de s'occuper des affaires d'autrui . Dès lors, une cour d’appel ne peut rejeter la demande d’honoraires d’un conseiller juridique au motif que ne rien ne permet de définir l'étendue de son mandat et qu'il n'apporte pas la preuve d'une convention dérogeant à l'article 1986 du Code civil, alors que le mandat conféré à une personne dont la profession habituelle consiste à s'occuper des affaires d'autrui est présumé salarié . 

Lorsque le mandat est onéreux, les parties prévoient, en général, contractuellement la rémunération du mandataire, soit en fixant par avance un montant déterminé, soit en renvoyant à un pourcentage de l'affaire à réaliser ou à des barèmes . A défaut de fixation conventionnelle, les juges du fond apprécient souverainement le montant de la rémunération due au mandataire dont le mandat a été suivi d'exécution . En principe, ils tiennent compte des circonstances de la cause, et des services rendus . Aussi, dans une hypothèse où l’acquéreur d’un fonds de commerce était, par ses propres agissements, à l’origine de son éviction, la rémunération de l’agent d’affaires par l’intermédiaire duquel il a traité, a-t-elle pu être fixée par rapport à l’importance du service rendu par l'agent à l’acquéreur . Une cour d'appel peut également se référer aux usages professionnels et aux honoraires versés précédemment par le mandant pour déterminer la rémunération de son mandataire   . 

Depuis la réforme du droit des contrats, l'article 1165 du Code civil prévoit désormais que “dans les contrats de prestation de service, à défaut d'accord des parties avant leur exécution, le prix peut être fixé par le créancier, à charge pour lui d'en motiver le montant en cas de contestation”. En cas d'abus dans la fixation unilatérale de ce prix, le juge peut être saisi d'une demande tendant à obtenir des dommages et intérêts et, le cas échéant, la résolution du contrat".

En vertu de l'alinéa 1er de l'article 1999 du Code civil, le mandant doit payer au mandataire “'ses salaires lorsqu'il en a été promis” et, selon l'alinéa 2 de ce texte, il ne peut, sauf faute imputable au mandataire, s'en dispenser "lors même que l'affaire n'aurait pas réussi , ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu'ils pouvaient être moindres”. Selon la Cour de cassation, il résulte de l'article 1999, alinéa 2, que, s'il n'a pas commis de faute, l'intermédiaire chargé de la vente de parts sociales peut prétendre au paiement des honoraires ainsi que de la clause pénale prévus au contrat, dès lors que l'opération a été effectivement conclue, nonobstant le fait qu'une résolution ait été ensuite décidée par les parties à l'acte . 

En l'absence de contestation du mandant sur le montant de la commission demandée par le mandataire, les juges du fond n'ont pas à rechercher si ce montant est justifié . En revanche, si le mandant estime ne pas être redevable d'une commission envers son mandataire, il lui appartient de démontrer en quoi la rémunération, convenue et qu'il a acceptée, serait abusive et procurerait un avantage excessif au mandataire . Il peut également établir, soit la renonciation de ce dernier à sa rémunération , soit les circonstances ou faute, de nature à permettre à la juridiction d'en réduire le montant ou de la supprimer . Ainsi, selon la jurisprudence, a commis une faute dans l’exercice de son mandat, de nature à le priver de son droit à rémunération, le mandataire, dont la négligence a eu pour effet d'empêcher son mandant de donner à son acquisition la destination prévue . De même, par une interprétation nécessaire et souveraine de la commune intention des parties, une cour d'appel a pu estimer que celles-ci avaient entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition de leur accord définitif et du paiement de la commission du mandataire, de sorte que, faute de réalisation de cette condition suspensive, ledit mandataire ne pouvait prétendre au paiement de la commission stipulée . En outre, selon la Cour de cassation, il ne saurait y avoir commission en cas d'abandon. Aussi, la Haute juridiction a-t-elle retenu qu'une commission ne peut être allouée à un intermédiaire que si l'affaire a été menée à bonne fin, par ses soins, tel n'étant pas le cas d'un courtier libre, qui, s’il a effectué une démarche relative à la vente du  terrain en cause, n'a pas, de son propre aveu, mené l'affaire à son terme . La faute du mandataire ne conduit pas nécessairement à la suppression de sa rémunération. Une cour d'appel peut, sans se contredire, reconnaître au mandataire un  droit à rémunération, tout en estimant qu'il a commis une faute en considération de laquelle elle peut en réduire le montant dans une proportion qu'elle apprécie souverainement . 

Le droit à rémunération de l'agent immobilier obéit à certaines spécificités. En vertu de la combinaison de l'article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 de son décret d'application, l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à  l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de cette loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission  ainsi que la  partie qui en aura la charge , sachant que si les parties à la vente s'engagent par une convention ultérieure à rémunérer les services de  l'agent immobilier, celle-ci ne sera valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue . Selon la Cour de cassation, le refus du mandant de réaliser la  vente avec une personne présentée par son mandataire ne peut être assimilé à l'acte écrit contenant l'engagement des parties auquel l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 subordonne son droit à commission, de sorte que, dans un tel cas, l'agent immobilier a droit à des dommages-intérêts, dans la mesure où il prouve une faute de son mandant qui l'aurait  privé de la réalisation de la vente . Seul un mandat de vente donné à l'agent immobilier peut justifier légalement sa rémunération, et non un simple bon de visite . Toutefois, selon la Cour de cassation, ces dispositions protectrices, en faveur des vendeurs et acquéreurs, ne sont pas applicables aux conventions conclues entre agents immobiliers . L'ouverture d'un droit à rémunération de l'agent immobilier ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l'article 1999 du Code civil, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l'intermédiaire a commises dans l'exécution de sa mission . 

Même en dehors de la faute du mandataire, les juges usent volontiers, et depuis longtemps, de leur pouvoir de révision pour réduire la rémunération stipulée par les parties . Lorsque le résultat recherché n'a pu être obtenu, l'échec de l'opération étant dû à un ensemble de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, et que la raison même du maintien du mandat a cessé d'exister, les juges du fond, dans l'exercice de leur pouvoir souverain, peuvent décider que la rémunération promise au mandataire doit être limitée à la partie exécutée du contrat . 

En outre, selon une jurisprudence ancienne, le salaire du mandataire peut être réduit, s'il est hors de proportion avec les diligences faites et les services rendus, et si le mandant n'a pas été parfaitement informé tant de l'importance du service que de la valeur de la rémunération accordée . A contrario, une cour d'appel peut souverainement retenir que le montant de la commission, réduit en première instance, doit être rétabli au chiffre fixé par la convention des parties, dès lors qu'une commission de 5% sur le  prix de vente ne présente aucun caractère excessif, que le mandataire a  entièrement rempli son mandat et que le mandant n'a émis aucune critique  au sujet de son exécution . 

Si les juges du fond apprécient souverainement d'après les conventions des parties et les circonstances de la cause le montant de la rémunération du mandataire, ils ne sauraient toutefois réduire l'honoraire dû à l'avocat, dès lors que son montant résulte d'une convention conclue après service rendu . En effet, les juges ne peuvent réduire la somme que le mandant a reconnu devoir au mandataire, après la fin du mandat, par un acte ultérieur . Une convention d'honoraires a ainsi force obligatoire lorsqu'elle a été librement  débattue, après complète réussite de la mission confiée à un agent d'affaires par un client, dont la cour d'appel a souverainement estimé que ce dernier avait été capable d'apprécier la valeur du service rendu, de sorte que sa demande en restitution d’une partie des honoraires versés à son mandataire doit être rejetée . 

Pour mieux garantir le droit à rémunération du mandataire, auquel la jurisprudence reconnaît par ailleurs un droit de rétention sur les objets et documents légitimement détenus en exécution de son mandat jusqu'à complet paiement de sa créance de rémunération  , l'avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux prévoit : “Dès lors que la mission a été accomplie, le mandant est, en cas de mandat à titre onéreux, tenu de payer sa rémunération au mandataire, quelles qu'en soient les modalités”  . La rémunération convenue peut cependant être réduite par le juge, si elle est manifestement disproportionnée, au regard des diligences du mandataire et de l'utilité du service rendu. La réduction n'a pas lieu si, à l'issue de la mission du mandataire, le mandant accepte en connaissance de cause le montant réclamé par celui-ci. Lorsque l'urgence a imposé au mandataire des diligences complémentaires, sa rémunération peut être augmentée par le juge, selon les mêmes conditions” .

Angers, 8 février 2022, LawLex202400008478JBJ : en l'absence d'élément évoquant une convention de prix, un mandat n’est pas rémunéré lorsqu'il y est inscrit que le mandataire s'est engagé à accomplir sa mission bénévolement, cette mention étant écrite en travers de la page visant le mandat, signé des deux parties.

Cass. 1re civ., 8 mars 1977, LawLex202300013607JBJ, relevant qu'une cour d'appel peut estimer, dans l'exercice de son pouvoir souverain  d'appréciation des preuves qui lui ont été soumises, que le contrat de  mandat liant un radiologue à une personne à laquelle il a donné mission  de traiter avec des entrepreneurs, tant pour l'installation d'un  appareil dans la clinique dont il est propriétaire que pour la  construction de villas,  revêt un caractère non salarié.

Cass. 1re civ., 16 juin 1998, LawLex202200008812JBJ, RTD civ. 1998, 903, obs. MESTRE ; RTD com. 1999, 491, obs. BOULOC, pour la fixation des honoraires d'un expert en tableaux en rémunération de la mission confiée par un commissaire de justice.

Versailles, 28 mars 2024, LawLex202400002826JBJ : dans le cadre d'un mandat consistant pour les mandataires à assister le mandant dans la mise en oeuvre de la cession de certains de ses actifs, l’exigibilité de la rémunération est subordonnée à la réalisation de l’opération et à la démonstration de ce que celle-ci s’est effectuée entre le mandant et l’investisseur grâce à la présentation de ce dernier par les mandataires au mandant, sans qu’il soit besoin que ces derniers justifient de prestations au-delà de cette seule présentation.

Cass. 1re civ., 19 janvier 2022,  LawLex202300007957JBJ.

Cass. com., 3 mars 1969, LawLex202300013695JBJ.

Cass. 1re civ., 24 septembre 2002, LawLex202300007959JBJ, Contrats Conc. Consom. 2003, n° 3, obs. LEVENEUR.

Cass. 1re civ., 16 juin 1998, LawLex202200008812JBJ, RTD civ. 1998, 903, obs. MESTRE ; RTD com. 1999, 491, obs. BOULOC, précisant que la renonciation par un commissaire de justice à ses propres honoraires,  consentie dans ses rapports avec ses clients, est étrangère à la mission  confiée par celui-ci à son mandataire, expert en tableaux, de sorte  qu'elle est inopposable à ce dernier.

Cass. 1re civ., 22 mai 1985, LawLex202300013018JBJ.

Cass. 1re civ., 5 mai 1971, LawLex202300013613JBJ.

Cass. 3e civ., 1 décembre 1971, LawLex202300013614JBJ.

Cass. 1re civ. 21 juillet 1970, LawLex202200008809JBJ. - Comp., Cass. 3e civ., 20 février 1973, LawLex202300007955JBJ, relevant que, dès lors que la commission d’usage n’est due que lorsque le mandataire a  accompli la totalité de son mandat et l’intégralité de ses diligences,  qu’en l’occurrence, la commission forfaitaire contractuellement prévue  le rémunérait de toutes ses peines et soins, en ce compris la rédaction  de l’acte sous seing privé qui devait mettre fin à sa mission, et que  les circonstances ont fait que ce dernier, bien qu’il n’ait pas été  inactif, n’a pas pu conduire sa mission à bonne fin, la cour d’appel,  usant de son pouvoir souverain d'appréciation, a pu estimer que ce  dernier ne pouvait prétendre à la totalité de ses honoraires.

Cass. 1re civ., 4 mai 2012, LawLex202200008599JBJ.

Cass. 1re civ., 13 mars 1967, LawLex202300007962JBJ ; 31 mars 1971, LawLex202300013692JBJ, relevant que les juges du fond peuvent reconnaître au mandataire un droit à rémunération tout en estimant qu'il a commis une faute en considération de laquelle il y a lieu d'en réduire le montant dans une proportion qu'ils ont souverainement appréciée.

Cass. 1re civ., 9 novembre 1999, LawLex202300013609JBJ, RTD civ. 2000, 318, obs. MESTRE et FAGES ; RDI 2000, 80, obs. TOMASIN ; RTD com. 2000, 438, obs. BOULOC, retenant que le mandat délivré à l'agent immobilier, en application de la loi Hoguet  du 2 janvier 1970 et de son décret d'application, doit comporter les  conditions de détermination de la rémunération due à celui-ci.

Cass. 1re civ., 27 juin 2006, LawLex202200008841JBJ, relevant que l'agent immobilier qui détient un mandat de vente ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, de commissions ou de  rémunérations d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties, de sorte qu’une cour d'appel ne peut faire droit à la demande en paiement de commission de l'agent immobilier à l’égard de l’acquéreur, alors que le contrat de  vente ne contenait aucune mention relative à la commission et que ce dernier avait signé la reconnaissance d'honoraires antérieurement à  l'engagement des parties.

Cass. 1re civ., 3 février 1993, LawLex202200008844JBJ, RDI 1993, 235, obs. TOMASIN.

Cass. 1re civ., 1er décembre 1987, LawLex202300013599JBJ.

Cass. 1re civ., 6 octobre 1993, LawLex202300013611JBJ.

Cass. 1re civ., 3 janvier 1996, LawLex202300013612JBJ, RDI 1996, 244, obs. TOMASIN.

Cass. 1re civ., 14 janvier 2016, LawLex202200008601JBJ, RTD civ. 2016, 351, obs. BARBIER ; AJDI 2016, 454, obs. COHET ; AJDI 2016, 529, obs. THIOYE ; RTD civ. 2016, 391, obs. GAUTIER.

Cass. com., 9 mars 1976, LawLex202300013693JBJ, retenant qu'une cour d'appel dispose du pouvoir souverain reconnu aux juges du fond  de déterminer le salaire dû à un intermédiaire, de sorte qu'elle peut  légitimement tenir compte des circonstances de la cause et des services  rendus pour réduire, le cas échéant, la rémunération contractuellement  prévue.

Cass. com., 21 décembre 1981, LawLex202300007958JBJ.

Cass. 1re civ., 16 juin 1998, LawLex202200008812JBJ, RTD civ. 1998, 903, obs. MESTRE ; RTD com. 1999, 491, obs. BOULOC, estimant que lorsque le mandataire exerce la profession d'expert en tableaux pour  laquelle il est normalement rémunéré par ses clients, il incombe au  mandant de démontrer que que ce dernier a renoncé à ses honoraires.

Cass. com., 23 janvier 1962, LawLex202300007955JBJ.

Cass. 1re civ., 2 juin 1993, LawLex200500008261JBJ, Defrénois 1994, 356, obs. MAZEAUD ; RDI 1993, 520, obs. TOMASIN ; RDI 1994, 281, obs. HEUGAS-DARRASPEN et SCHAUFELBERGER ; RTD civ. 1994, 346, obs. MESTRE.

Cass. 1re civ., 2 avril 1997, LawLex202300013696JBJ, RTD civ. 1998, 372, obs. MESTRE ; Bordeaux, 15 février 2024, LawLex202400008284JBJ : si les juges du fond apprécient souverainement, d'après les conventions des parties et les circonstances de la cause, le montant de l'honoraire dû à l'avocat, il ne leur appartient pas de le réduire dès lors que le principe et le montant de l'honoraire ont été acceptés par le client après service rendu, que celui-ci ait ou non été précédé d'une convention.- V. contra, Cass. 1re civ., 3 mars 1998, LawLex202300013697JBJ, RTD civ. 1998, 901, obs. MESTRE ; JCP 1998, II, 687, obs. MARTIN, retenant que l'article 10 de la loi du 31 décembre 1971 selon lequel les honoraires  de postulation, de consultation, d'assistance, de conseil, de rédaction  d'actes juridiques sous seing privé et de plaidoirie sont fixés en  accord avec le client, ne saurait faire obstacle au pouvoir des  tribunaux de réduire les honoraires convenus initialement entre l'avocat  et son client lorsque ceux-ci apparaissent exagérés au regard du  service rendu.

Cass. 1re civ., 19 janvier 1970, LawLex202300007961JBJ, précisant que, lorsque le mandant qui avait donné à son mandataire le mandat exclusif  de vendre son immeuble avec promesse d'une commission de 5% sur le prix  de vente obtenu, a refusé, après que ce dernier lui ait proposé un  acquéreur, de donner suite et vendu son immeuble à un tiers, tout en  reconnaissant, par un acte ultérieur, lui devoir une certaine somme à  titre de commission forfaitaire, ladite somme ne saurait être réduite  judiciairement.

Cass. com., 18 novembre 1975, nLawLex202300013694JBJ.

Cass. 1re civ., 17 juin 1969,LawLex202300013907JBJ, JCP G 1970, II, 16162, obs. CATALA-FRANJOU, relevant que l’expert comptable agréé à qui le garagiste a confié la tenue de sa comptabilité, dispose d’un droit de rétention sur les objets ou documents légitimement détenus, jusqu'à complet paiement de sa créance d’honoraires.

Avant-projet de réforme du droit des contrats, art. 2010.

Avant-projet de réforme du droit des contrats, art. 2011.

Cass. 1re civ., 11 février 1981, LawLex202300007954JBJ.

Cass. 1re civ., 19 décembre 1989, LawLex202200008600JBJ, RTD com. 1990, 461, obs. BOULOC.

Cass. com., 29 juin 1981, LawLex202300007956JBJ, relevant que qu'une cour d’appel ne peut estimer qu’un agent immobilier ne saurait être  rémunéré sur le fondement de son mandat de vendre un fonds de commerce  au motif que l'arrêté publié au Bulletin officiel du Service des Prix  auquel il était fait référence pour déterminer le montant de sa  commission ne concernait pas les opérations portant sur ces biens, alors  que rien ne fait obstacle à ce que les parties se réfèrent au barème de  leur choix dès lors qu'il permet la détermination précise de la  commission librement consentie par le vendeur.

Cass. 3e civ., 20 février 1973, LawLex202300007960JBJ.

Cass. com., 4 octobre 1971, LawLex202200008530JBJ.

493. Rémunération du mandataire